浙中新农村建设项目成本控制对策探讨

摘要：本文从浙中新农村建设的现状出发，分析农村住宅建设成本控制存在的问题，从政府层面，房产企业、施工企业、设计企业等各方提出如何更好的为农村住宅建设成本控制方面的措施，为农村建设健康合理和谐的发展提供有效的保障。

关键词：新农村建设 成本控制对策

中图分类号：F275文献标识码： A

0 引言

近年来随着我国经济健康快速发展，城市化进程不断推进，人们生活水平不断提高，农民对住房要求也越来越高，村镇住宅建设是社会主义新农村建设的重要内容。但是由于受到农户自身收入以及各种条件的限制，农村住宅市场的成本低偏高，制约了村镇住宅建设的发展，无法满足农民日益提高的住房需求，同时也出现了各种各样的住宅质量问题。如何更好的进行农村住宅成本控制，保证农村住宅的生活质量，成为城镇化建设进程中焦点问题之一。

1 农村住宅建设中成本控制现状及问题

浙江中部农村大部分居于丘陵、山区地带，在新农村建设过程中住宅建设机制与社会主义市场经济体制建设不相适应，农村建设出现规划不合理，导致成本偏高，后期维护费用较低，甚至影响了节能环保，污染环境等问题，影响了社会主义新农村建设的进程。

1.目前，在政府主导下，各地的新农村建设轰轰烈烈的开展着，甚至已经进行第二批第三批的建设，为农民提供了巨大的发展空间，市场经济焕发出来的生机与活力推动了农村经济的发展。但目前大部分农村住在是在政府推动或政府指令下进行推进，如农村建设宅基地建设主要是由不懂建设的村干部来组织进行的。农民自己没有选择的权利和空间，只能被动地按别人的意图、要求建设自己的住房，或住进政府统一建设的住房。这市场经济倡导的多样性、丰富性、选择性相距甚远。

2.农村民居住宅建设缺少科学合理的设计。农村宅基地的安排是由政府部门下的村干部来安排，主观意识较强，而又缺乏科学意识和技术能力，造成布局零乱，侵占耕地，基础设施投入成本大，自来水、卫生厕所入户率低，道路、给排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，路面硬化、绿化、路灯照明不到位， 垃圾乱倒、污水乱排、电线乱拉、管道乱铺等现象较为普遍。建设中不合格材料使用比较普遍，施工中现代化的施工机械和技术使用较少，住宅的功能和耐久性有限，过个一二十年，就得拆了重盖，造成经济上很大的浪费。

3.农民住宅施工目前基本上是分散进行建设。依靠自己的力量进行建设，自己出资建设，自己采购材料，施工队伍自己组建，一般用工依靠亲朋之间互相帮工。一方面，农村住宅的建造者认为住房建设是自己个体的事，为盖房可以倾其所有，甚至借高利贷。另一方面政府对农民住宅很少有相应的政策支持和技术支持，农村金融服务对农民住宅建设支持不多。从而造成农村住宅建造成本偏高，材料、人力、物力都会造成很大的浪费，农民为盖房而承受的经济压力和精神压力很大。农村的很多家庭矛盾、经济 纠纷都和建房有关。

4.农村民居住宅建设集约化程度低。由于政策的限制农村民居建设基本上没有房地产企业参与。农民大多自己聘请施工队伍进行房屋建设，所请的施工队伍大多资质等级较低或没有资质等级，凭经验施工，施工过程中也没有监督，甚至没有书面施工合同，工程质量无法保证。工程成本没有统一的合理的控制，最后导致建造成本过高。

2 农村住宅建设成本控制措施

1.政府政策支持

政府部门应出台农村民居住宅建设用地产权改革的相关政策，为农村民居建设用地流转提供条件，允许农村集体建设用地有条件地进入市场，使房地产企业可以介入农民建房。可以参照国有土地的管理办法允许农村民居建设用地通过市场提供给房地产企业使用。构建城乡一体的住宅建设用地市场，改变目前城乡住房建设用地二元分割的局面。使建设行业的专业队伍进入到农村住宅建设的行列中。

同时从政策层面上加快农村住宅产权登记工作，让住房真正成为农民的财产进一步完善农村民居的房屋产权确认工作。要及时给农民发放 房屋产权证书。有利于规范继承、出租及转让等行为。西方国家农民 的住房和城镇居民的住房一样有明确的产权。如果农民没有农房房产证，出租农房就缺少租赁合同中所规定的要件。农民对房屋的产权有了明确认定，就可以名正言顺地签订租赁合同出租房屋了。对农民房屋权利的保障，有利于激发农民购房置业的积极性。

2.吸引房地产企业进入农村民居建设市场

农村建设引进房地产企业，让拥有科学的理念和专业技术的单位来对新农村建设进行合理的规划和设计，根据每个村的地理区位、科学制定乡村建设规划，使其与自然环境相和谐，也可以在旧建筑的基础上进行改造，传承历史。同时应按相应的技术标准建设农村民居，提高建房质量；并且将分散建设转变为集中统一建设，节约了土地，保护了环境。或者由政府牵头、村民组织进行招投标，选择优质房地产企业进行农村居民建设开发。这种市场推动的办法、大生产集约建设的 方式有助于克服自然经济小生产的缺陷。房地产企业开发农村民居市场时选择设计、施工、监理等企业应按规则通过市场进行招投标， 根据合同约定规范建设程序，对施工工艺、建材加强监管，杜绝偷工 减料、以次充好问题产生。 可以节约成本，提高工程质量，同时可以对资金进行合理的控制。

3.建立公平、公开的市场环境，保证信息对称

建立一个公平、公开、公正的市场环境，以避免信息的不对称，避免城市建设中出现的问题。建立一个合理的建设流程，以促进各方参与者积极进行信息交流，确定实现各目标的措施，及时收集、汇总各种费用数据、干扰因素，从而及时地做出调整措施，并做出对费用支出的预测。

为了能较好的形成上述市场，需要市场、政府、企业三方面共同努力，建立一定的制度，确定一定的“游戏规则”。如对设计单位，要求加强对前期工作的分析和研究，对于山区农村建设，设计单位更应充分了解地形地质原有建筑的情况，因地制宜，进行合理科学的设计，避免造成设计上的浪费。同时要加强与施工单位的交流合作，要求有资质的设计单位介入施工，同时要在施工过程中进行监督与管理，提出合理的施工方案。造价人员要全过程的参与，严格实行限额设计，坚持技术与经济相结合。而对于施工单位应加强企业内部人员管理， 提高施工队伍的素质，任用既懂经济又懂技术的工程师负责项目的成本控制。加强与设计单位的沟通，从施工技术的经济性方面帮助设计单位确定合适的方案设计。同时通过对劳动、材料、设备的目前价格和未来发展趋势，提供合理的建设周期和采购方案。加强合同管理与信息管理，时刻注意自身的行为，同时监督投资开发单位履行合同的情况。

3 结语

本文就浙中农村住宅建设目前现状出发，提出解决成本控制的措施和建议，对于山区农村民居建设必须适应市场经济的要求，建立一套以政府为主导，农村居民、房地产企业、施工单位、监理单位为主体，通过市场连接在一起，运用市场手段发展农村民居建设，新的农村民居建设机制的运行，需要政府、农村居民、房地产企业、设计、施工、监理企业等转变观念，用市场经济的思维认识、了解农村民居建设，用市场手段促进农村民居建设的发展和完善 ，用合理可控的成本完成农村住宅的建设，为农村建设的合理健康的发展提供一定保证。

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