发挥地价调控作用 促进土地合理供应

摘要:土地作为一种特殊的商品,在供需方面有其特殊性,地价的上涨与下跌影响着土地的供给与需求。充分运用地价理论,通过发挥地价在土地调控中所起的作用,制定正确的经济政策,有效地控制土地供应总量,合理配置土地资源,实现土地资源市场配置与宏观调控的有机结合,引导消费者正确使用土地,从而达到约束使用者集约利用土地,实现社会经济的可持续发展。

关键词:地价;调控作用;土地;供应

中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)17-0161-02

土地是人类赖以生存和发展的空间,又是生产、生活的物质基础和基本条件。我国人多地少,人均土地资源相对不足,随着城市化进程的加快和人口的增加,对土地的需求也逐渐增加,只有加强土地供应调控,才能合理配置稀缺的土地资源,实现社会经济的可持续发展。土地供应的调控手段有很多,如计划手段、法律手段、行政手段和经济手段等,其中,经济手段的核心内容就是地价。

一、地价在土地调控中的作用

1990年,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台,明确规定了土地实行有偿、有限期使用制度。经过近20年的发展,我国的土地市场日臻完善,地价管理已成为土地市场的运行主线,地价在土地资源的配置中发挥了重要的杠杆和调控作用,促进了土地市场的发展,确保了土地资产的保值增值,为国民经济的健康运行奠定了基础。

(一)在一个完全竞争的土地市场上,土地的供给规律和需求规律与其他商品一样,在其他条件不变的情况下,供给量与地价呈同向变动,需求量同地价呈反方向变动,即地价上升,则供给增加,需求下降;地价下降,则供给减少,需求增加。当社会经济长期处于稳定发展状态时,这一规律的作用比较明显。

(二)土地是一种特殊的商品,在供需方面有其特殊性,这种特殊性表现在以下几方面:

1.土地供给在一定范围内遵循一般商品的供需规律,即价格上升,供给增加。但土地是一种缺乏弹性的商品,是一种稀缺的资源,其供给是有限度的,超过一定限度后,不管价格如何上涨,土地供给也不能增加。

2.在土地投机的环境中,人们有一种买涨不买跌的心理,市场经济条件下,这一点表现得尤为突出,这时土地需求表现出的特殊性是:价格上升时,购买者增加,需求增加;价格下降时,购买者减少,需求减少。人们购买土地的目的不是为了生产、生活用,而是为了再卖出去赚更多的钱。所以,从横向来看,价格低的土地,在一定的时期内难以再卖出好价钱,这样的土地就没有人买,或者买的人很少;相反,价格高昂的土地,如市中心地段,容易卖得好价钱,购买者就多。从纵向来看,当社会经济处于高涨期,土地的价格上升,购买者却很多;当经济处于萧条期,即使土地的价格下降,购买者也很少。这是不健康的投机行为,政府应灵活、及时地进行调控,促使土地市场向健康方向发展。

3.土地是生产资料性商品,即所购买的土地大多无法直接用于生产和生活消费,还必须在土地上投资,把土地转化成最终消费品――房屋,所以,土地的供需价格最终又受制于房屋的价格。

4.土地供求关系的另一特殊形式就是经常出现有价无市,一种情况是只有土地供给价格和土地供应,没有需求者,一般出现在房地产低迷时期,这时消费者和房地产开发商对房地产市场缺乏信心,即使土地价格不高,也无人购买;另一种情况是只有土地需求价格和土地需求,而没有供给者。在土地供过于求或供不应求的时候,都会出现上述情况,不能实现土地的交易,我们必须对土地进行科学规划,引导消费者正确使用土地。

二、利用地价来控制土地供应总量

政府可以通过地价、房地产价格的高低,了解市场上土地供应与需求的平衡情况,从而决定增加或减少土地供应总量。通过地价配置资源,实现土地资源市场配置与宏观调控的有机结合。充分运用地价理论,制定正确的经济政策,有效地控制土地供应总量,调控土地的供给与需求,从而充分发挥市场在优化配置土地资源中的作用。

(一)在地价上涨或下跌时,要认真分析其上涨和下跌的原因,了解土地市场的供求情况,针对具体情况,采取相应的对策,适时增加或减少土地供应量。

1.地价上涨的一种原因是由生产和生活需要而导致的。这种情况一般出现在经济增长时期,政府可以适当增加土地的供应量。土地供应一定要和开发利用项目结合起来,而且开发利用项目也要和当地经济结合起来。在经济增长时,极容易导致土地的炒买炒卖,一些土地投机商往往故意谎报一些项目来骗取土地,或项目不利于当地经济的发展,此时,政府就应该坚决不予供地。

2.地价上涨的另一种原因是由土地炒买炒卖而导致的。这时出现的繁荣景象是虚假的,这种高地价会给当地经济发展带来危害。因为一方面大量的资金会流向房地产从事倒买倒卖活动,从而影响其他经济活动的发展;另一方面,在土地投机过程中,地方政府并没有相应地获得多少土地收益,大量土地收益流向非政府手中。所以,在这种情况下,政府应该审时度势,减少土地供应,制定具体的调控政策,将对土地市场预测的相关信息进行,一是可减少政府在土地收益上的损失和土地的浪费,另一方面,可以对这种炒买炒卖活动降温,起到抑制作用。因为房地产投机需要两个因素的作用,一是资金,二是土地,两者缺一不可。有限度地供应土地,本身就可以抑制房地产投机。

3.在地价下降时,必须减少土地供应量。一个地方的土地能否被炒起来,关键是看一级市场的地价与土地最终进入消费者手中的地价差额。如果这个差额很大,土地就很容易炒起来;如果这个差额小,当地的剩余资金再多,也无法炒热。这个差额以略大于同期银行存款利息为宜,如果这个差额等于或小于银行存款利息,就会减少社会对房地产的投资,投资减少到一定程度,使得房屋严重供不应求时,房价会大幅度上涨,这样又会拉大这个差距,差距拉大后,又会导致投机。所以,政府在出让土地使用权时,不给土地投机提供机会,在判断政府出让土地使用权价格高低时,不能以绝对地价的高低为判断标准,而应以地价的相对高低即地价差距为依据。

(二)加强地价管理,建立土地交易价格申报制度。基准地价作为政府定期公布的宏观指导价格,是我国地价体系的核心内容,在宏观调控和平衡一个城市的地价水平上起着举足轻重的作用。按照规定,基准地价必须2―3年就要更新一次,而且按常规方法更新一次基准地价要半年以上时间。有些城市经济发展迅速,城市化进程快,土地需求十分旺盛,在需求拉动下地价快速上涨,但基准地价更新速度慢,客观上决定了基准地价不能及时反映市场地价变化水平。所以,要定期更新基准地价,建立地价指数,健全反映市场价格水平的地价体系,实行房地产成交价格申报制度,改变目前被动地收集房地产市场价格的情况。通过掌握土地交易价格,使地价更贴近市场,为制定各项政策提供更加准确的基础数据。

(三)合理制订土地供应计划,要具有高度的规范性和前瞻性。首先要在两方面做好调查研究:一是调查了解当地对各类房屋的有效需求,房地产的市场有很强的地方性,有效需求是当地的,谁也无法把房屋移到外地去卖;二是调查了解可能吸引来的投资数量,某地的市场需求情况投资者可以通过调查来掌握,因房屋建设过程的投入除了当地的资金外,还有可能是外地的资金,所以,无法掌握有多少投资。如果投资者只能了解房屋需求,而不能了解投资和供应情况,很容易造成房屋供求失衡,从而造成房屋积压。政府相关部门应做好社会调查,掌握房屋的社会需求,提前一个时间段,制定时间表,详细说明未来期间内土地供应规模、供应范围,保证以平稳的价格向土地投资者供应土地。

(四)政府出让土地要有计划、有步骤地进行,不宜成批地、大面积地以开发区的形式出让。每个投资者手中的资金都是有限的,所能融通的资金也是有限的。而房屋进入消费领域时,也是以零售的方式进行的,一般不可能大面积地为消费者所购买。由此看来,小宗出让土地,是符合客观经济规律的。相反,大面积出让土地有如下缺点:一是出让的土地被加工成“半成品”时,投资商一旦无力再开发,便难以转让;二是大片出让土地,会在一定程度上产生垄断,无法真实地反映土地的出让价格,也无法保证政府以合理的价格出让土地。从近年房地产热和开发区热的地方来看,大都是以大片的土地进行出让的,而这样的土地现在又大都在“晒太阳”,真正有能力搞成片开发的微乎其微,所以,应严格控制成片开发项目。

(五)充分利用现有建设用地,对旧城中空闲、废弃、低效利用的土地,应视不同情况以不同的价格出让。这也是目前利用地价最能控制耕地占用速度的有效措施之一。要解决吃饭与建设的矛盾,就要认真组织开展建设用地调查评价,刺激投资者尽可能地利用能够利用的建成区的土地,使投资者不用或尽量少用耕地,努力提高建设用地利用率。

(六)加强对划拨土地使用权的管理,对以划拨方式供应的土地要符合划拨目录的要求。不得擅自改变土地用途,对改变划拨土地的用途或将划拨土地转让时,要由土地价格评估机构进行地价评估,并收取土地出让金或土地增值税,严格制定土地供应定额,不得超占土地,对超占或闲置不用的土地收取土地使用费,通过对土地的价值管理抑制土地的浪费和投机,从而控制土地的供给总量。

利用地价来调控土地供应总量,不是不供应土地,也不是地价越高越能达到控制土地供应的目的,而是要围绕上述原理建立一种机制,使地价在土地供需过程中能够发挥积极作用,遏制土地粗放利用和浪费,约束使用者节约集约利用土地,使有限的土地资源得到最有效使用,缓解我国人地矛盾,实现社会经济的可持续发展。