梅州市五华经济开发区土地集约利用评价研究

摘要以广东省梅州市五华经济开发区为研究对象，构建土地集约利用评价指标体系，采用AHP法确定各层次指标的权重，综合运用趋势分析法、多因素评价法等方法定量评价梅州五华经济开发区土地集约利用程度。评价结果表明：梅州五华经济开发区总体水平不高，其中管理绩效对开发区土地利用集约度的影响贡献最显著，但土地利用状况和用地效益相对较低。最后根据评价结果和研究区实际情况，对五华经济开发区土地集约利用提出合理性的建议。

关键词土地集约利用；评价；广东梅州；五华经济开发区

中图分类号F293.2文献标识码A文章编号 1007-5739（2011）03-0391-03

StudyonIntensiveUtilizationofLandinWuhuaEconomic DevelopmentZoneofMeizhou

YOU Guang-ran 1WANG Hong-mei1，2 *

（1 College of Resource and Environment，Northeast Agricultural University，Harbin Heilongjiang 150030； 2 College of Economics and Management，South China Agricultural University）

AbstractTaking Wuhua Economic Development Zone as an example，an evaluation index system for intensive utilization of land was constructed，AHP was used to determine each index’s weighted coefficient and trend analysis，multi-factor synthesis method were applied to evaluate quantitatively intensive utilization of land in Wuhua Economic Development Zone. The results indicated that the intensive degree of land use in Wuhua Economic Development Zone was low，management performances were most remarkable to influence intensive utilization of land in development zone，but the state of land exploitation and land use benefits were relatively low. According to the results and actual situation，some proposals on improving intensive level of land in Wuhua Economic Development Zone were put forward.

Key wordsintensive utilization of land；evaluation；Meizhou Guangdong；Wuhua Economic Development Zone

开发区作为改革开放的先行区域，在促进经济高速发展过程中发挥了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地[1]。我国正处在经济社会全面发展的重要战略机遇期，随着人口、工业化和城镇化高峰相继到来，资源环境约束加大、矛盾凸显，土地利用与供需面临着日益加大的规模、空间和环境压力[2]。为了切实保护耕地、缓解土地供需矛盾、保证经济社会可持续发展，国土资源部了关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知（国土资发〔2008〕145号），并于2008年下半年启动了国家和省级开发区的土地集约利用评价工作[3]。广东省作为开发区建设的重点地区，其省级开发区土地集约利用问题具有很强的代表性。目前，开发区依然存在重引资轻规划、重规模轻效率、重扩张轻挖潜等问题；在用地上突出的问题表现为粗放式扩张、布局乱、开发区之间相互压低地价等。

本文以广东省梅州市五华开发区为例，运用AHP法、趋势分析法、多因素评价法等方法定量评价其土地集约利用程度，并提出了提高开发区土地集约利用水平的对策，对提高研究区土地集约利用水平和增加土地利用综合效益具有积极的促进作用。

1研究内容与方法

1.1研究区概况

广东省梅州市是省级开发区发展较早、速度较快的地区，辖区内有丰顺经济开发区、五华经济开发区、蕉华经济开发区、东莞石碣（兴宁）产业转移工业园等多个开发区，是开发区较为集中的地区。梅州市五华经济开发区是建立较早、比较具有代表性的开发区。五华开发区设立于1993年6月，位于五华县北部，是梅州市通往珠江三角洲地区的门户，205国道、广梅汕铁路以东西方向横穿境内，梅河高速公路在境内南部边缘穿过，土地总规划用地面积为500 hm2。截至2008年底，已投产的21家企业主要涉及本土的非金属矿物制品业、农副食品加工业、饮料及食品制造等行业。2008年实现工业总产值4.78亿元。总体来看土地大部分为适宜建设的土地，仅有7.75%因自然条件等原因为不可建设土地，已建成城镇建设用地237.52 hm2，占总面积的47.50%；未建成土地180.93 hm2，占总面积的36.19%（表1）。

1.2土地集约利用评价

1.2.1指标体系构建。所谓开发区土地集约利用是指以城市土地集约利用内涵界定为基础，以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标，以符合有关法规、政策、规划等为导向，结合开发区的土地利用现状和产业布局特征，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。

评价开发区的土地集约利用程度涉及多方面的问题，在已有的研究文献中[4-6]，构建评价指标体系方面存在着诸多的差异，本文根据选取指标的针对性、代表性、科学性和可操作性原则，以研究区土地利用现状为依据，从目标、子目标和指标3个层次构建开发区土地集约利用评价指标体系。目标层由土地利用状况、用地效益、管理绩效等构成，子目标层由土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、工业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度等构成，指标层由14个指标构成（表2）。

1.2.2指标标准化。主要包括以下几方面：

（1）理想值确定。理想值确定主要采取2个步骤予以确定：收集相关的技术标准、产业发展规划等资料，并对部分指标数据进行了多种模型趋势预测，综合考虑确定理想值推荐范围；之后通过信函、专家会的形式，对初选理想值进行专家咨询，综合多位专家意见最终确定五华开发区土地集约利用评价指标因子的理想值（表2）。

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（2）标准值计算。以特尔斐法确定土地集约利用评价指标权重值，运用多模型趋势预测法、专家咨询法确定理想值，并采用理想值比例推算法进行指标标准化，以指标实现度分值进行度量，按照（1）式计算：

式①中：Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值；Xijk为i目标j子目标k指标的现实值；Tijk为i目标j子目标k指标的理想值。

（3）权重确定。根据研究目标和开发区用地状况，采用特尔斐法确定权重。并请专家根据各层次指标权重的均值和方差所反映的专家总体意见趋向和离散程度进行多轮赋值。

均值和方差计算公式如下：

式②、③中：E为指标权重的均值；n为专家的个数；ai为第i位专家的评分值；Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值；Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值；Wjk为i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值；n为指标个数。

2结果与分析

通过土地集约利用评价，计算结果表明，五华开发区土地集约度分值为64.83%，土地集约利用水平不高。其中管理绩效对开发区土地利用集约度的影响贡献最显著，目标集约度分值达78.54%，其次是土地利用状况的影响，目标集约度分值为75.48%，用地效益的影响最小，目标集约度分值为41.26%（表3）。

2.1土地利用状况分析

梅州五华经济开发区土地利用状况集约度分值为75.48%。通过分析可知，土地利用状况主要有以下特点：一是土地开发程度高，用地布局不平衡。土地开发程度子目标集约度分值达到93.92%，土地开发率为53.68%，并有42.99 hm2已建成农村建设用地，虽然较为分散，但楼层大多在3层左右。而未建成土地集中分布在铁路线北侧，受铁路阻隔，镇区的辐射影响力小，开发难度大。二是开发区用地结构不合理，亟需优化。五华经济开发区用地结构状况子目标集约度分值仅23.20%。工业用地率为9.28%，与理想值差距比较大，这从一个侧面反映开发区的用地结构不尽合理，需要优化。三是土地利用强度高。开发区的土地利用强度子目标集约度分值达到95.41%。开发区综合容积率和工业用地容积率都达到了相当高的水平，分别为1.19%和0.66%。综合建筑密度和工业用地的建筑密度也分别达到了40.46%和44.61%。这4个指标的现状值与理想值比较接近。

2.2用地效益分析

从评价结果可以看出，五华开发区用地效益较低。用地效益集约度分值只有41.26%。开发区内工业企业固定资产投入达1 425.58万元/hm2，离理想值3 000.00万元/hm2还有很大的差距，说明开发区工业投入水平还不够高，还有很大的潜力可以挖掘。2008年工业用地产出强度2 167.71万元/hm2，与理想值6 000.00万元/hm2差距也很大。

2.3管理绩效分析

从评价结果看，五华开发区土地集约利用管理绩效目标集约度分值为78.54%，分值较高。开发区目前无到期项目用地。开发区成立以来累计处置的闲置土地为3.04 hm2，目前尚未处置的闲置土地为1.12 hm2，闲置土地处置率为73.08%。但从土地供应市场化程度来看，土地有偿使用率和土地招拍挂率分别为68.55%和12.00%，土地交易市场化程度不高。工业用地都是以协议出让方式出让为主，少数土地采用租赁和挂牌出让。

3结论与讨论

本文根据广东省梅州市五华经济开发区的实际情况，以《开发区土地集约利用评价规程（试行）》为基础建立评价体系，运用AHP法、趋势分析法和多因素评价法等方法定量评价了梅州五华经济开发区土地集约利用程度。评价结果表明，梅州五华经济开发区总体水平不高，其中管理绩效对开发区土地利用集约度的影响贡献最显著，但土地利用状况和用地效益相对较低。由于国内对开发区土地集约程度尚没有明确的划分标准，为避免争议，没有明确地设定集约程度评价标准。

针对五华经济开发区土地利用状况和用地效益分析结果，提出了一些提高该区域土地集约利用的建议。一是加强开发区的布局规划。五华开发区的定位是集工业、居住、商业、文化娱乐为一体的独具山区特色、交通便捷的现代化综合经济开发区。其工业用地率并没有其他开发区、工业园高，所以提高土地利用的集约水平不能仅停留在调整用地结构上，而应突出工业用地布局与规划。国内一些高新区的做法是建立循环经济型土地利用体系，增强地块之间的产业联接，从而促进物质资源的循环利用，减少废弃物排放，从而在提高土地利用经济效益的基础上，实现生态效益的最大化，这类相关经验可以引入到开发区的建设中来。二是深度挖潜、盘活存量用地和调高投资强度门槛。提高开发区土地利用效益最重要的方法就是深度挖潜、盘活存量用地和调高投资强度门槛。首先，要避免“摊大饼”方式，要严格审查入园企业的投资强度等指标，还要严格监管企业建设的进展。同时，将培育规模大、效益好、符合环保要求的工业龙头企业，作为产业结构优化升级的首要任务来抓，进一步壮大优势产业，改造传统产业，发展高新技术产业。另外，还要抓住广东省产业转移的大趋势，加强有针对性的产业和产业链招商。三是提高土地利用效率，建立用地考核标准。在开发区建设用地利用方面，可结合集约利用潜力评价成果，在不影响环境质量的前提下，适度提高建筑高度，提高建筑密度和建筑容积率，从而增加单位面积土地的产出效益。开发区要尝试建设标准厂房，为中小企业入园提供便利，避免小产值企业用地粗放的问题，从而提高开发区的土地利用效率。除了改变土地利用方式、提高土地利用效率之外，还需要建立用地考核标准，监督和推动土地使用者高效合理用地。四是合理培植产业结构，实现产业梯度、转移开发区的产业类型和产业结构对开发区土地的集约利用程度也有重要的影响。在项目引进时，应从只强调数量转为有选择地引进，以质量为重。坚持按照“高技术含量，高出口创汇，高市场占有率，高附加值，低能耗，无污染”的原则引进项目。逐步进行产业结构优化，确立开发区功能定位和产业特色，尽可能地发展具有技术含量和研发潜质的产业，实现产业的梯度转移。五是逐步完善土地市场。利用市场机制和价格杠杆调节土地资源利用率是促进土地集约利用最有效的手段。五华开发区的土地招拍挂率只有0.12，有很大的提升空间。目前的土地市场发育不成熟，虽然严格执行国家的最低限价政策，但没能通过价格杠杆，促使集约用地利益约束机制的形成。开发区在今后工作中需大力建立成熟发育的土地市场，促使其公开、公正、透明，完善市场运行制度，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，应加强落实工业用地的招拍挂出让。只有市场优化配置土地资源的作用得以充分发挥，土地价值才能在市场中得以充分显示，土地取得成本就会明显提高。在利益与成本的博弈之下，用地者自然会充分利用现有土地资源，集约用地，摒弃粗放甚至闲置的土地利用方式，最大限度地发挥国土资源的经济效益和社会效益。

4参考文献

[1] 王梅，曲福田.昆山开发区企业土地集约利用评价指标构建与应用研究[J].中国土地科学，2004，18（6）：24-27.

[2] 党青，林先成，周介铭.开发区土地集约利用评价――以四川省达州市经济开发区评价为例[J].中国国土资源经济，2010（1）：40-43.

[3] 张笑寒.基于AHP方法的开发区土地集约利用评价研究[J].华中农业大学学报：社会科学版，2009，80（2）：25-30.

[4] 何书金，苏光全.开发区闲置土地成因机制及类型划分[J].资源科学，2001，23（5）：17-22.

[5] 邵晓梅，王静.小城镇开发区土地集约利用评价研究――以浙江省慈溪市为例[J].地理科学进展，2008，27（1）：75-81.

[6] 班茂盛，方创琳，宋吉涛.国内外开发区土地集约利用的途径及其启示[J].世界地理研究，2007，16（9）：45-50.

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