房价缘何跳入越调越涨怪圈

随着新年的到来，多地新一轮调控落地。但国家统计局最新的70大中城市房价数据显示，11月仍有66个城市的房价继续上涨。而房价“看涨”派和“看跌”派的观点依旧针锋相对，2014年中国房地产市场将要走向何方？

“高烧不退”的中国楼市

12月18日，国家统计局《11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，新建商品住宅（不含保障性住房），与11月相比，70个大中城市中，上涨的城市有66个，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。与去年同期相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。

目前，中国房地产市场分化明显，根据摩根大通研究报告，2014年，信贷规模逐步缩减将有助于抑制房价通胀步伐，但供需状况仍是主要驱动因素。虽然房地产泡沫在一线城市更为显著，但供应短缺意味着市场调整尚需更长时间。在一些供应较为充裕的小城市，2014年房价或将开始下滑。预计2014年一线城市房价或将继续上涨10%，二线城市上涨5%-10%，而三线城市平均保持不变。

对于北京、上海、广州、深圳等房价上涨较快的城市， 从官方表态来看，要从严落实差别化的住房信贷、税收等住房限购政策，同时增加住房用地供应和有效住房供应。

与以往不同的是，住房城乡建设工作会并未提出“明年房价控制目标”，其对于房价调控采取的审慎态度，也说明了政府试图建立房地产市场长效机制，集合财税、土地、金融等方面的改革，理顺房地产市场建设。对于明年保障房建设，政府将推动民间资本参与保障性住房的建设和运营，更多从供给端入手，建立合理的住房供应体系。

雾里看花的房价调控

各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。近月来，共有18个城市收紧房地产调控政策新举措。但从成交量看，整体市场依然火热，一二线城市日光盘迭出。目前来看，影响房价上涨的动力并未得到根本遏制。

“与此同时，在问责落实不到位的背景下，地方政府约束力直线降低”。业内人士表示，“由于对房地产投资、土地财政的依赖，地方政府调控意愿并不明显，屡屡试探调控底线”。

此外，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体采访时指出，2013年以来，我国住房市场调控开始逐步向市场机制过渡，其中，非常重要的一环是住房调控长效机制。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度是我国住房调控长效机制的重要方面。这三项政策很早就被提出，但是一直都处于研究状态，迟迟未能落地。

“房价调控目标已落空，严厉问责则不能落空，应兑现调控问责制度。”倪鹏飞表示，2010年以来，国务院历次出台的住房调控政策都要求对房价上涨过快地区要约谈和问责。但是，2010年至今还没有一个城市被问责，问责制的严肃性受到挑战，也就失去作为城市住房调控手段之一应有的作用。

土地财政或是高房价推手

住房问题是人民群众切身利益之所在，各方对地产市场的关注可以说从未停止。中国社会科学院财经战略研究院日前的住房绿皮书指出，从统计局数据来看，全国70个大中城市除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨，而且四个一线城市同比涨幅均超两成。如果以真实房价为基准，2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成。

而与地产市场交相辉映的“土地财政”一词依旧是2013年的关注热词。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。作为发展经济的一种工具，地方政府从“经营土地”上获益匪浅。在2009年两会期间，全国工商联房地产商会在其书面发言稿就指出，房地产开发的总费用支出的一半流向了地方政府。“土地财政”备受地方政府青睐的原因可见一斑。

财政部部长楼继伟曾表示，2013年1月至7月，国有土地使用权出让收入达20151亿元，增长49.4%。此后财政部也数据称，2013年前三季度全国国有土地使用权出让收入26836亿元，同比增加8900亿元，增长49.6%。

房价涨势凶猛，作为“原料”的土地市场自然水涨船高。据某媒体记者统计，2013年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元，并创下历史新高。

12月28日，中国人民大学房地产研究中心教授、商业地产专家鲁炳全在重庆举办的“2013中国西部商业地产高峰论坛”上称，新一轮的调控政策给整个中国房地产行业带来了彻底性的战略转型，房地产行业由原来谋取高利乃至暴利的盈利理念全面转向了以经营性资产，以资本化手段盈利的金融地产时代。

鲁炳全称，日前中央经济工作会议已经明确对房地产未来在市场上扮演的角色做了温和处理。至于交易带来的房价不是靠行政手段来解决，将更多靠市场手段来化解。（王永华 山西财经大学政治经济学博士）