浅析房地产开发项目环评工作

摘要：本文分析了房地产建设项目的特点，探讨了房地产建设项目环评工作重点，供大家参考。

关键词：房地产；建设项目；环评工作

1 房地产项目的特点

房地产开发项目的一般特点概括为：地理位置的固定性、建设投资大、开发周期长、建设环节多、开发项目的差异性、受国家法规政策严格约束和调控、项目决策的多专业协同等特点。不同类型的房地产开发建设项目虽然使用功能各不相同，但是从其对环境的影响而言，均具有双重性。即一方面它们在建设过程中和建成后有自身产生的废水、废气、噪声等对外环境产生的不利影响；另一方面这类建设项目自身是居住、休闲、工作的场所，需要一个舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此，在房地产开发建设项目环境影响评价时，不但要评价它们对外环境的影响，同时还要评价周边环境对它们建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的保护措施。

2 房地产类建设项目环评重点

房地产类建设项目环评主要以环境现状调查为基础，以工程分析为依据，除了按传统工业建设项目评价自身污染的环境影响外，还应重点对建设项目有关的非污染生态、景观影响进行评价。

2.1工程概况及工程污染源分析

2.1.1建设项目组成与主要经济技术指标

（1）建设项目组成。建设项目组成应对主体工程（住宅楼、写字楼、办公楼、公寓、酒店等）和附属工程（幼儿园、健身房、游泳池、停车场、商场、锅炉房、配电室等）以列表形式分类叙述。

（2）主要经济技术指标。建设项目经济技术指标包括总征地面积、总占地面积、总建筑面积、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、规划户数、规划人口等控制指标及交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距离等。

2.1.2 设计方案与总图布局

根据房地产建设项目规划设计考虑的主要因素和设计原则，提出建设项目组成的各主体建筑和辅助建筑总平面布置图以及道路交通、停车场、绿化、上下水、供热、供气、供电、暖通等专项平面布置图以及综合考虑与周边环境和自身内部协调的效果图。对于房地产类建设项目中污染问题较突出的功能及设备，如餐饮、发电机、锅炉（热水炉）中央空调等，应明确说明设置或不设置，并说明配置的数量、规模和位置。

2.1.3 工程污染源强分析

工程污染源强分析是建设项目环境影响评价工作的重要基础，通过全面剖析建设项目对建设地区周围环境可能产生环境污染和生态破坏的诸多因素，并结合工程规模分析污染源的量，为环境影响预测计算和评价提供参数，为建设项目建设正确决策提供科学的依据。

（1）废气污染源。房地产开发建设项目废气污染物主要来源于采暖、热水、供汽等所用锅炉、茶浴炉的燃料燃烧废气、生化池臭气；地下车库集中排放的汽车尾气。其中，地下车库集中排放的汽车尾气是废气的重要污染源。如若建设项目还设有餐饮服务业，还应设置专用烟管，并明确位置及提供排口位置的平、剖面图，从预留的烟管大小分析确定可设置炉灶的最大风量，根据不同风量大小的炉头确定可设置的炉头数。生化池臭气采用伸顶通气管引至就近屋顶排放，确保不扰民。

（2）废水污染源。居住、办公、酒店等房地产开发建设项目的废水主要来自洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。

（3）噪声污染源。居住、写字楼、酒店、公寓等房地产开发建设项目的噪声污染主要来自开发建设项目内的交通噪声和空调、冷却塔、风机、水泵等设备噪声以及人群各种活动的社会噪声。

由于噪声污染具有直接感受性特点，在房地产开发建设项目环境影响评价中，噪声污染源常常被首要考虑。

（4）固体废弃物污染源。居住、写字楼、酒店、公寓等房地产开发建设项目的固体废弃物主要是居民生活垃圾和办公垃圾。

（5）外环境污染源。房地产建设项目主要建设在人口密集的城市，属于非工业类建设项目，此类建设项目环境影响具有双重性。一方面在建成后可能会对周边环境产生一定影响，同时其本身也要得到保护，往往还要考虑建设项目周围的各种污染源、以及已受污染的拟选建设项目建设场址中原有场地给建设项目带来的环境污染及其需要采取的污染控制措施。从目前房地产建设项目受影响的群众投诉比例表明：对声环境、大气环境以及电磁辐射环境问题的群众反映比较突出。

2.2 特殊因素评价

房地产开发建设项目属于非工业建设项目，与传统建设项目相比，有其自身的特点，即征用土地，改变土地利用状况，破坏地表植被，大量消耗建材，改变区域生态系统结构和功能。因此，房地产开发建设项目环境影响评价应在传统建设项目环境影响评价的基础上，考虑它们对城市景观和区域社会经济结构功能的影响，将城市建设与城市功能、城市景观特色和环境承载能力结合起来，体现以人为本、和谐共存的理念。

2.2.1建设场地评价

随着经济、社会的发展，场地性质的变更越来越频繁。为了防止建设用地性质变更可能带来的污染隐患，2004年6月1日，国家环境保护总局办公厅正式《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》，明确要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。

2.2.2景观生态影响评价

城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人居环境形式。居住用地其生态影响的范围、程度和结果对城市生态系统而言至关重要。这种影响通常表现为对以人为核心的城市人居环境的影响。因此，房地产开发建设项目环境影响评价应加强景观生态环境影响分析，以便采取相应措施避免或减缓建设项目建设对城市生态景观的不利影响。对一些大型建设项目或对城市景观影响较大的建设项目，可在环境影响报告书中设置景观生态环境影响评价专题，采用相关的生态学评价方法进行定量或半定量的详细评价；对于一般性影响的建设项目，则可在环境影响预测与评价专题中采用模型法或合成照片法与视觉美感文字描述法相结合进行定性分析。评价作为生活、工作环境的房地产开发建设项目的环境影响，不但要评价生活、工作的安全性、方便性、舒适性，同时还要考虑自身的建筑效果以及与周边环境的协调性。

3 房地产开发建设项目环境影响评价中关注的环境问题

在房地产开发建设项目环境影响评价中，应关注以下环境问题：①建设项目选址和总平面布置要充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。②在环境影响评价中，应注意外环境噪声（特别是交通噪声、异味、油烟等）对开发建设项目的影响以及开发建设项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民影响，这常常是房地产开发建设项目产生污染纠纷的重要因素。③商住、办公、酒店等房地产开发建设项目环境影响评价，应尽量考虑景观效果、光污染评价和生态适宜性分析内容。④在考虑建设项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源及建设场地可能对建设项目引起的污染进行预测和评价，确定对其建设项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定建设项目建设的环境可行性。⑤在现代城市建设中，高层建筑越来越多，随着人们环境意识的不断提高，高层建筑物导致的许多环境问题不断出现，并且越来越受到人们的关注。这些环境问题主要包括高楼风、光遮挡、光污染、地下车库的尾气排放及风险评价等。因此，从环评角度看，高层建筑物导致的环境问题将会逐步成为今后环境影响评价的重要内容，应在环评中予以重视。⑥要体现循环经济理念和节能节水原则。

参考文献：

[1] 孙维兵，任伟，郭伟，刘忠诚.房地产开发项目环境影响评价的探讨[J].环境保护科学，2010，（04）.