限价房:能否均衡各方利益?

编者按

限价房，这一被认为是解决“夹心层”住房困难的政策，诞生以来直倍受争议。其中，房价比问题是争议焦点之一。相对于普通商品房，限价房的房地价比是否合理?本文的分析乃一家之言，但又不无启示。

北京：2007年限价房隆重登场

2007年北京土地整理储备中心陆续推出11块入市成交的限价房用地。11宗限价房用地在三环至六环之间的各个方位上分布较均匀，在空间上具有一定的代表性。其中朝阳3宗，海淀3宗，丰台3宗，石景山1宗，通州1宗。从环线分布来看，丰台的2宗位于三环至四环之间，1宗位于四环之五环之间，其余8宗位于五环至六环之间。按土地等级来分，4宗限价地为五级居住用地，6宗为六级居住用地，另外1宗是七级居住用地。

限价房政策是否合理：从不同角度分析

我们认为，限价房政策，是政府主导下为中等收入家庭解决住房需求的一项保障性住房政策。能否很好地落实限价房政策，确保政策的可持续性，关键是寻求政府、开发商、购房者等多方利益的平衡点。

从购房者角度分析

从购房者的角度出发，限价房的销售价与普通商品房的价格差，就是限价房购房者受益额，价格差越大受益比越高。为了了解限价房销售价格与普通商品房销售价格的差距，我们分别对北京市11个限价房项目与周边普通商品房进行了比较分析（见表1）。

从表中的数据分析来看，限价房的销售价格都比周边商品房平均低40％左右，降低幅度最低的也达到33%。这种明显的价格差距，使限价房政策的购买对象可以支付低于商品房的价格购买到自住用房，获得了政府的住房保障。因此，限价房受到了购房者尤其是处于“夹心层”的中等收入家庭的期望和关注。

从政府的角度分析

北京市限价房政策主要为中等收入家庭提供居住用房，这项政策，相对于廉租房和经济适用房而言，扩大了住房保障人群的范围，也完善了北京市住房保障体系。

从政府土地出让的角度看，2007年北京市已成交的11宗限价房用地交易方式均为招标出让，主要采用“限房价，竞地价”的招标方式。11宗地都分布在近郊区，多为五、六级居住用地，每一宗限价房用地的成交单价都远远高于对应等级基准地价的平均值，接近甚至超过限高值。因此，政府出让限价房用地的土地收益，在限房价竞地价过程中基本得到了保障。

从开发商的角度分析

2007年北京的11宗限价房用地，均采用招标的方式出让。11宗限价地共接收到79份投标书，平均每一宗地的投标单位数量是7家，其中投标单位数量最小的是3家，最多的是朝阳区常营乡B2组团地块有15家投标单位。参与投标的单位共有50多家，其中18家开发企业以独立或者联合的形式参与2宗以上土地投标，北辰、懋源、华润置地、北京城市开发等单位投标次数达到4次或5次以上。从参与投标的数量上来看，限价房建设仍受到一些房地产开发企业的青睐。

从投标价格的范围来看，绝大多数房地产开发企业的投标价格是高于政府制定的投标起始价。各宗地最后的溢价比例平均达到24%，其中丰台区东铁匠营地块的溢价比例高达68%。

就现实而言，限价房的销售限价低于同类商品房销售价格，限价房用地价格也低于同类普通商品房用地价格。而建造同等质量的限价房和普通商品房，其建安成本则较为接近，经济学原理告诉我们，当成本费用一定时，利润大小取决于销售价格。由于限价房的价格明显低于普通商品房，所以，相对于普通商品房而言，限价房的利润空间明显变小了。

虽然开发限价房与开发普通商品房相比利润率降低了，但是房地产开发商还是积极竞标限价地块，并且开发商的投标价格几乎都高于标底价格。究其原因主要有以下几点：首先，开发商开发建设限价房，可以获得基本的利润空间；其次，由于土地资源的稀缺性，政府大量推出保障性住房土地的供应，导致普通商品房用地供不应求，因此开发商不得不参与限价房开发；第三，限价房作为保障性商品房，由于相关政府部门的支持和配合，开发周期会缩短，销售有保障，能够降低投资风险，因此吸引了很多的开发商参加竞标；第四，在已交易的11宗限价房地块中，其中6宗地的规划用途中包括配套商业，这部分房屋的售价是不受限制的，开发商有一定的获利空间。

综上从购房者、政府和开发商角度的分析可以看出，限价房的开发建设过程中，政府在实现住房保障目标的同时有一定的土地收益，开发商在提供多元住宅产品的同时也有一定的利润空间，均衡了政府、开发商和保障对象的多方利益。

按照限价房的房地价比，普通商品房有一定降价空间

根据本文第二部分的论述及结论，限价房的地价是在限定销售房屋价格的基础上充分竞价的结果，均衡了政府、开发商和购房者三方的利益，可以认为限价房中所反映出来的房价与地价的关系基本合理，因此我们可以将限价房的地价占房价的比重看作合理的地价房价比的重要参考。

从居住用地级别来看，已交易的北京市限价房用地分布在五级、六级和七级居住用地上，对应找到3个级别的普通商品房的居住地价和住宅价格，进行比较分析（见表2）。

表中限价房的土地价格和销售限价是各级别的平均值；普通商品房的土地价格是将2007年交易的所有住宅类地块按级别取得的平均价格，普通商品房的销售价格是表1中的各限价地块周边同质楼盘价格按级别求得的平均值。

由上表可以看出，北京五级、六级和七级的普通居住用地的平均价格为4166元/平方米，限价房用地的平均价格是2837元/平方米，降低大约30个百分点。对应3个等级居住用地上普通商品房的平均销售价格是10150元/平方米，而限价房的销售限价平均值为5883元/平方米，降低大约40个百分点。普通商品房的地价房价比平均值是40%，相对于限价房地价房价比平均值48%，我们认为普通商品房的地价占房价的比例偏低。因此，仅从成本的角度来看，在普通商品房现有土地取得价格略有上升的前提下，普通商品房价格有一定的降低空间；在普通商品房现有土地取得价格不变的前提下，普通商品房价格有进一步降低的空间。