湖南开发区节约集约用地的路径探索

随着我国人多地少的基本国情和快速城镇化进程中人地矛盾加剧，城市用地集约利用逐渐成为土地管理工作和土地利用研究的重要内容。作为城镇发展的重点区域，开发区必须以土地节约集约利用为出发点，通过进一步促进产业结构升级来推进土地节约集约利用。

近年来，湖南省积极贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，切实加强开发区用地管理，促进开发区节约集约用地。从2012年湖南省国土资源厅对全省78个省级以上开发区节约集约用地情况的评价结果看，湖南省开发区土地利用结构基本合理，土地开发利用效果良好，各开发区在发展过程中探索形成了一系列节约集约用地经验。

严格企业准入

为提高园区土地利用效率，湖南省开发园区纷纷制定了相应的企业入园标准，并实行企业入园前期管理政策。即根据国家产业政策、环保要求、工业项目相关控制指标和省市的有关规定，量体裁衣制定了适合土地实际情况的园区用地有关政策。对申请入园的项目类型及公司注册资本进行资格审查，由国土、规划、工业园区管委会等单位进行联合审查，管委会具体负责组织协调。积极引进符合国家产业政策、环保要求，符合“两型社会”建设要求，并与城市规划相统一的高附加值、土地集约的高新技术项目。

为进一步加强开发区工业项目招商引资工作，提高土地利用率，响应国家土地节约集约利用政策，湖南宁乡经济技术开发区管委会制订了《工业项目土地供应管理办法》，明确“五个不签”原则：投资规模少于2000万元、亩均投资强度低于150万元的不签；有圈地嫌疑的不签；年度内不能实现固定资产投入的不签；不符合环保要求的不签；缺少科技含量的不签。特别是对入园项目的用地面积、投资强度、容积率等都设立了刚性“门槛”。此外，该区严格按照《宁乡经开区工业项目投资合同若干规定》要求，在项目合同中对项目投资强度、税收贡献、建筑密度、使用权限和容积率、违约处理和退出机制等作出明确要求，规范签约行为，以切实提高合同履约率和土地利用率。

湘潭市九华经济技术开发区则紧紧围绕节约集约产业引进项目，核定入园项目的投资强度不得低于3000万元/公顷。目前，该园区已有汽车及零部件制造企业32家，电子信息产业企业24家，先进装备制造企业34家，而这三大产业均是节约集约型产业。以汽车及零部件制造企业吉利汽车为例，该项目占地仅49.67公顷，而2011年就累计完成固定资产投资43亿元，工业总产值67.35亿元，税收2.72亿元，投资强度达到6039万元/公顷，产出强度达到13560万元/公顷。

而对于不满足产业规划要求、低于该标准的项目，湖南各大产业园区坚决不予引进。引进企业后达不到该标准的，据实核减其供地面积，不符合供地目录和节约集约用地标准的不予供地。

促进产业集聚

依据国家和省政府对开发区产业政策和产业发展方向的要求，湖南各大产业园区制定了差别化和针对性的低价政策，对符合产业发展要求的建设项目给予支持，淘汰落后产业，通过科学适当的价格杠杆手段，结合不同产业的工艺和经营特点，引导其在不同的园区适当集聚，以期通过集聚效应，达到土地集约利用的目的。

宁乡经济技术开发区深入开展了产业普查活动，对投产企业按龙头型、骨干型、成长性、整改型、淘汰型五级分类标准分别落实扶植、整改、淘汰等措施，特别是对普查过程中清理出来的限制、低效用地，采取积极手段盘活或收回。首先，扶持虽遭遇经营危机但具有发展潜力的企业，园区引导有用地需求的高品质中小企业租赁其空闲厂房，以实现风险转移，摆脱发展困境。如恒丰实业建有标准厂房面积近8万平方米，在公司面临关门停产境地时，园区引进鑫汇塑胶5家中小企业租赁其厂房生产，目前恒丰实业和五家租赁企业发展势态良好。其次，对低效土地，园区促使其向第三方转让。某机械项目由于严重违反投资合同约定的相关条款，在终止该投资合同后，园区引进倍康卫生用品项目使用该地块，有效发挥了土地效益。

此外，各大园区还鼓励企业加强产业升级，形成园区内部产业链。经过十多年的发展，湘潭天易示范区原有的产业优势――机电制造和食品加工能力几近极限，产能基本达到顶峰，在这种形式下，开发区主动为园区企业提供便利政策，通过多种方式来促进产业升级和设备更新。一方面，积极鼓励企业增加固定资产投入，实现已有机器更新换代及新工艺、新技术的使用，使投入强度得到提高，如在企业设备更新升级阶段，对其税费进行相应减免，在其融资过程中，由园区为其进行担保，增加其授信额度等。另一方面，为降低企业物流成本，园区在交通较为便利的地方建立了物流中心，便于园区产品及时参与市场流通。

建设多层厂房，形成产业社区

为了充分利用有限的土地资源，提高投入产出效率，湖南省各大产业园区积极鼓励企业建设多层厂房，引进能在多层标准厂房生产的工业项目。目前，宁乡经济技术开发区已建成多层标准厂房8栋，共计1.6万平方米，可容纳高新企业12家以上。另外，正在建设的巨星高新技术创业园，占地200亩，规划建设多层厂房40多万平方米。

湘潭九华经济技术开发区则鼓励老厂房改造等设施向“空中要地”、向“间隙要地”，对企业在原有用地基础上建设3层以上标准厂房的按增资规模给予分层级财政奖励，充分调动企业“增资不增地”的积极性。以目前该园内韩国三星电子、全创科技等企业为例，这些企业全部按照3层标准厂房进行建设，节约用地50%以上。

按照《工业项目建设用地控制指标》，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总面积的百分之七。针对这项规定，各大开发区通过“招、拍、挂“方式在工业区内企业相对集中的地方规划建设生活配套产业新区。例如，已建成的三星产业社区，占地面积仅2公顷，建设面积4.5万平方米，可容纳一万多工人入住，解决了周围三十多家中小企业职工入住的问题。既为企业员工提高了舒适的生活环境，减轻了企业非生产性投资压力，又解决了失地农民的就业问题，也带动了开发区其他行业的发展。

另外，一些园区对被征地农民开始推行集中高层或多层住宅安置，将被征地农民安置纳入城市规划，采取公寓式安置模式，将生活安置与生产安置分离，实现农民安置房与城市住宅并轨。由园区统一建设高层住宅安置楼，集约利用生活安置用地，将节约出来的土地用于其他项目建设，在提高土地开发效益的同时，使土地的价值得到最大化。

（资料来源：湖南省国土资源厅地产管理处）