楼市回暖调控压力加大

楼市出现回暖迹象

房地产新政出台后，楼市的成交量也是一落千丈，这也成了市场的真实写照。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料。一位购房者这样对记者说：“怎么等来等去，现在好像楼市又有点热起来了。”

据了解，在上海楼市，像排队、摇号等久违的现象又再次出现，这无疑把许多投资者的心都搅得有些痒痒。在上海市郊近期开盘的一个楼盘，由于其不高的总价吸引了众多投资者来到现场，甚至有许多外省市的购房者也在一大早就赶了过来。根据中国指数研究院的统计，8月23日至8月29日上海住宅市场共有21个新开盘项目，推出住宅面积34.06万平方米，环比上周下降26.55％，但该周成交住宅达到34.3万平方米、3194套，环比分别增长22.36％和12.35％。价格方面，该周住宅成交均价为13271元，平方米，环比上涨5.7％，各环线成交价格全面上涨。从近期上海住宅市场的表现来看，随着“金九银十”的到来，开发商推盘的步伐开始加快，一些购房者发现期待中的大幅降价并没有出现，也纷纷入市，成交量逐步回升，价格在经历了前一阵的小幅下跌后本周也出现止跌回调的发展态势。

其实不仅仅是在上海，其他许多城市近期楼市都出现了一定的热度。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，8月第3周北京市二手住宅网签总量为2859套，虽然与去年同期的5480套相比跌幅较大，但是环比8月第二周的2515套，则上涨了近14％。日前，杭州楼市迎来了“新国十条”出台以来最大的一波开盘高峰，8个楼盘同时开盘，在开发商促销活动的推动下，吸引了大量的市场人气。另外随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲也与日俱增，近期广州楼市出现了一波“价量齐升”的反弹，根据网易房产数据中心统计，8月上半月广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70％，成交均价更大幅反弹8％，重上11000元，平方米大关。与此同时进入8月以后，厦门楼市终于迎来了新政以来的第一个小高潮，成交量不断攀升，根据搜房网每日监测数据显示，8月初厦门住宅成交量有大幅度增长，其中9日、10日、11日更是达到了一个高峰，这3天每天的成交套数都在百套以上，均价在万元附近，相比起6月整月厦门住宅成交仅600多套，日均才20多套而言，可谓是天壤之别。

刚性需求依然强劲

那么，为什么市场在经过一段时间僵持之后，会出现这样快速的反弹呢?通过许多楼盘传来的信息表明，自住客仍然在购房者中占有了大部分。显然，在当前的市场情况下，人们购房的刚性需求依然非常强烈。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据显示，8月1至20日，全市多个重点监测板块的二手房成交套数较上月同期增长了5成以上。此外，局部二手房的报价也在新盘带动下再度上扬。而其中自住需求买家加紧入市是最为重要的原因，婚房、置换型占据了购房的主流。从现实情况来看，经过前三个月政策观望期后，刚需买家已按撩不住入市脚步，8月下半月以来沪上多个板块看房人数均出现增加。据21世纪不动产上海区域市场中心最新调查显示，在宝山大华、宝山月浦、普陀桃浦、虹口凉城等板块，8月下半月至今的看房客户人数，较上月同期出现20％左右的提升。这些新增人市的买家，基本为婚房和置换需求类型，青睐面积在50～70平方米的1、2室户工房，及面积在80～90平方米的2室户次新房。

调控政策仍将趋紧

那么，在当前的市场状况下，后市的政策究竟会如何演化呢?此前，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。

但是就像很多市场人士看到的那样，每一轮楼市调控之初，一切似乎都来势汹汹，但每一轮调控之后，往往甚至会出现楼市更大幅度的反弹，房价在调控中不断走高，这似乎已经成了规律。尽管今年4月份启动的楼市新政被喻为有史以来最严厉的调控，但对楼市的影响主要体现在成交量上，而消费者最关注的价格并没有出现大的调整。

那么，何以会产生这样的结果呢?其实本刊在此前已经提出了这样的观点，那就是调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更难以改变楼市长期向上的趋势。其中购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，房价的上涨趋势都难以改变。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要货币供应量继续这样增长，房价就难以下跌。