“地王”所引发的思考

摘 要:不断出现的“地王”在房价不断高涨之际受到前所未有的重视,文章主要从“地王”产生原因、所带来的影响,以及如何应对“地王”现象等几个方面进行分析,以期对当前房地产市场有一个较为全面客观的认识。

关键词:“地王” 房价 招拍挂

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)07-217-02

一、引言

为促进房地产市场平稳健康发展,2010年1月、3月国务院、国土资源部分别下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。两会前夕,国务院总理向网友郑重承诺,在任期内一定“使房价能够保持在一个合理的价位”。两会上有超过半数的代表委员对高房价问题给予了关注。然后,就在两会刚刚结束的第二天,北京市6块因两会延期的土地集中成交,成交金额达到143.5亿元,其中两块地分别成为北京新的总价“地王”及新的单价“地王”。由于“地王”与“高房价”之间存在着无法撇清的关系,在高昂的房价已成为中国民众所不能承受之重的时候,“地王”及“地王”得主受到前所未有的关注。

二、“地王”的概念

“地王”这一称谓,是一种不经意的创造。但是,当差不多全国有几亿人都在关心“地王”时,就迫使人们不得不较真了。但“地王”是什么?并没有一个明确的定义,比较通俗能理解的定义是:在由政府组织拍卖,房地产企业竞标的条件下,土地的拍卖价格为该地区最高,称为该地区的“地王”,单价或者总价最高都可以号称“地王”的。两种不同类型的“地王”的内涵略有不同,但基本上是同时出现,即在单位出让土地价格创新高时,往往会出现单宗土地出让总价款也创新高。

人们关注“地王”并未深究它确切的定义,而是关注“地王”产生的原因,以及给房价、房地产市场乃至整个国民经济所带来的影响。

三、“地王”产生原因

关于“地王”产生的原因,很多分析者给出了不同的观点。这些观点主要包括了“土地招拍挂说”、“地方政府土地财政说”、“房价预期上涨说”、“国企推动说”、“土地供给不足说”等等。任志强认为“地王”现象的出现一定是供求关系恶化的结果,是地方政府为了谋求最大收益而采用拍卖的举牌方式造成了现在土地的“天价”。潘石屹则认为,两会后出现“地王”的主要原因是,大型国有企业在目前的背景下,取得资金很容易,成本也很低,而他们长期从事的行业因产能过剩,已无法再投资进行扩大再生产,于是将目标投向了土地市场和房地产市场。

招拍挂只是出让土地的一种手段,并不是“地王”产生的根本原因;而土地价格的高低是由市场供需关系决定的,单单将拍子打在供需的任何一方(地方政府、开发商)都是不客观的。造成“地王”频现的根本症结在于我国的宏观经济环境。“地王”只是宏观经济过热的一种表象,是经济结构、产业结构、投融资体制、市场化程度乃至货币流动性过剩相互作用的结果,调控“地王”现象单靠土地政策并不能达到预期的效果,更不是招拍挂出让方式所能左右的。

一方面,积极的财政政策和适度宽松的货币政策造成货币量较快增加,但当前我国经济增长内生动力不足,自主创新能力不强,部分行业产能过剩矛盾突出,结构调整难度加大,造成货币的流动性过剩。大量的货币资本不停地寻找增值途径,利润率较高的房地产行业必然成为大量货币的涌入地,土地竞争愈加激烈,进而推动地价上升,“地王”也就应运而生。另一方面,对于中国这一新兴国家而言,通货膨胀是一个长期的过程。数据显示从1990年1月到2009年12月,我国CPI的月平均值为4.81%。由于土地的稀缺性和不可再生性,房地产成为一种有效的保值工具。投资者和消费者对通货膨胀的预期成为了推动房地产市场价格上涨又一重要动因。

当然,除了宏观经济环境这一根本原因外,其他一些因素也对地价的上涨起到推波助澜的作用,这些因素包括了地方政府对土地收入的过度依赖;房地产市场中的金融投机行为;出让土地供应信息不公开、不透明并在供应结构和数量上缺少科学合理的规划等等。

四、“地王”所带来的影响分析

当对“地王”的各种评议之声充斥媒体时,我们也不能因此忽视土地出让金所带来的积极影响。北京市财政局新闻发言人孟景伟表示,北京市土地收入完全是“取之于民,用之于民”。除了20%用于弥补土地开发整理成本外,80%用于民生支出。北京市财政局提供了一份统计数字,详细显示出2009年土地出让金安排用于民生支出的主要构成:一是用于农业土地开发等方面26.5亿元,占收入的5.4%;二是用于廉租住房建设方面38.5亿元,占收入的7.8%;三是用于城乡市政基础设施建设方面319.46亿元,占收入的64.6%;四是用于国有企业改革安置费等方面2.51亿元,占收入的0.5%。土地收入成为政府“保民生、促发展”的重要支撑之一。

“地王”之所以引起人们的极大关注更主要的原因是其所带来的现实的以及预期的影响。主要表现在以下方面:

1.房价的上涨。目前对“是房价决定了地价,还是地价影响了房价”争论不休,这仿佛已经陷入“鸡生蛋还是蛋生鸡”的悖论中。我们试着先不去搞清楚该问题的答案。而现实数据所呈现的不可否认的事实是,房价和地价之间有着无法撇清的关系。2009年7月6日北京大兴“地王”产生后,大兴的各家楼盘迅速作出反应,连夜进行了价格调整。在大兴仅有的几家新楼盘的售楼部,几乎每家楼盘都人满为患。一家公司7月12日推出的新盘,只有140套,而排号的却近1000个,是前几次推盘中排号最多的一次。高地价给购房者发出强烈的信号:地价涨房价怎么能便宜?房价是一直要涨上去的,现在赶紧买吧。正是在这种心理影响下,“地王”频现的背后,虽然一路高歌的房价令不少人瞠目,但是仍未阻挡人们入市购房的脚步。这种“地王出现,房价上涨,新地王出现,房价继续上涨”的怪圈,使房地产价格与居民收入的严重背离,一套住房往往是一个家庭两三代人几十年的收入,中国民众在医疗、教育、养老之外又背上了房贷的沉重包袱。在我国面临着出口下降和人民币升值的形势下,扩大内需成为保持经济平稳较快发展的重要方面,但是房价已经透支了中国民众几十年的消费支出,又谈何扩大消费。因此,房价的高涨不仅仅使民众的个体负担加重,也必将给中国未来经济发展带来无法估量的影响。

2.金融风险的加大。资本市场的介入为“地王”的出现提供了有力的资金保障,同时改变了房地产市场的游戏规则,使房地产市场争夺土地的竞争演化为资本的竞争。土地资源一向被银行认为是最佳抵押品,开发商将拍来土地作为抵押品从银行贷款,由此形成“高价拿地―抵押贷款―高价拿地”的新循环;而对于上市开发商,竞得高价土地不仅可以增加自己的市值,而且还能提升投资者对其的信心,从而使企业能更大规模、更加快捷地从股市“圈钱”,筹集到更多的资金进一步囤积土地,由此形成了“拿地―圈钱―再拿地―再圈钱”的又一个循环。仅以房地产上市公司为例,据搜房网的《2009中国房企融资调查》报告显示,全国61家房企2009年融资总额约为4000亿元人民币,其中银行授信额度约为2400亿元人民币,通过配股等手段从股市直接融资达1600亿元人民币。房地产市场的泡沫将不可避免的转嫁到资本市场,如果开发商亏损,那么金融机构,如银行、股票市场等将承担所有风险。

3.其他行业发展受到影响。在没有相关限制的条件下,资金会流向利润率高的行业。由于房地产行业的高盈利性,无论是投资方面还是消费方面的资金都大批流入房地产市场。银行等金融机构和资本市场将大量资金投放房地产市场,相应的,其他行业的投资将减少,房地产市场的过热挤出了投资者对其他实体经济的投资。《2010年政府工作报告》确定的今年重点工作之一――加快转变经济发展方式,调整优化经济结构,其中包括了促进中小企业发展、大力培育新兴产业、积极发展循环经济和节能环保产业等,而由于资本的趋利性,这些产业或行业往往面临着融资难等问题。房地产市场的繁荣是以拖累其他利润低但长期经济效益和社会效益高的行业的发展为代价,势必也影响到国民经济的协调和可持续发展。

五、如何应对“地王”现象

由于土地的稀缺性和地理位置的不可复制性,某个地块出现高地价是正常现象。对“地王”的诸多非议主要还是因为高昂的房价以及对房地产市场泡沫的担忧。这似乎又回到了“是房价决定了地价,还是地价影响了房价”的问题上。无论是房价决定地价,还是地价影响房价,调控房地产市场需要多个部门的合作。目前,我国房地产调控的协调议事机构――房地产调控部际联席会议包括了住房建设部、国土资源部等9个部委。确保房地产市场的健康发展,需要从土地政策、财政政策、货币政策、税收政策等多个方面进行综合分析提出相应的保证措施。

其实,国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》已经对完善土地市场进行了比较全面的详细的规定,如确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%;土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年;房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。由于政策实施需要一定的时间才能反应到市场中,因此这项政策是否能真正发挥其作用,还有待于进一步观察,同时各相关部门应尽最大努力切实保证该项政策中的确定工作得到有效落实。

土地政策的实施或许能暂时削弱房地产价格过快上涨的势头。其实,近年来我国对房地产市场已经进行了多次调控,但每次调控仅在短期内显现一定效果,过后伴随着的是新一轮的过快上涨。这是因为每次的调控没有从根本上解决影响房地产市场的深层次问题。正如前面所述,“地王”频现的根本原因是宏观经济过热及经济发展不平衡,是经济体制和经济机制的不完善。

促进房地产市场平稳健康发展,需要在经济结构、财政税收、金融市场等方面实施相应举措从根本上解决产业发展不平衡的问题。一是合理调整房地产市场利润率过高的状况,切实支持新兴产业、循环经济和节能环保产业及中小企业的发展;二是改革土地有偿使用方式和土地收益分配使用办法,解决地方政府过度依赖土地收入的问题;三是加大房地产金融市场的监管力度,通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系,严格限制投机资金进入房地产市场。

参考文献:

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[R].2010.01

2.国土资源部.关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知.2010.03

3.2010年政府工作报告[R].

4.许子枋.“地王”频现罪在供地机制.国土资源导刊[J],2009(12)

5.夏志琼.“地王”的另类作用.中国房地产金融[J],2009(11)

6.李孟然.当“地王”接踵而来.中国土地[J],2007(10)

7.张锐.中国“地王”的画像与评判.城市开发[J],2009(11)

8.新京报.2010.03.20

(作者单位:天津市国土资源和房屋管理研究中心 天津 300042)(责编:贾伟)