各类收入阶层对近期西安市房价的承受力分析

摘 要:文章介绍了传统的房价收入比指标以及其缺点,并在此基础上提出了对房价收入比指标进行改进。通过运用改进的房价收入比指标,分析了各类收入阶层对西安市房屋价格的合理性情况,得出了结论,并对西安市房屋价格的控制提出了对策和建议。

关键词:西安市 房价 合理性 房价收入比

中图分类号:F407.9 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)07-216-02

一、引言

近年来,西安市房价一直处于较大幅度的增长趋势。据西安市住房保障和房屋管理局统计:2000年西安商品房均价2680元/平方米;而2010年1月西安商品房成交均价5991元/平方米,其中商品住房成交均价为5896元/平方米。据国家统计局西安调查队调查,西安1月份房价同比上涨10%,涨幅比上月扩大4.3%。面对如此飙升的房价,购买者是否能够承担,目前的房价是否合理。而传统的房价收入比指标本身的弊端使之不能包含现今社会存在的各个影响因素,因此,有必要对房价收入比指标计算式进行改进,通过运用改进后的房价收入比指标计算式分析出西安市目前的各个阶层的房价合理与否。

二、传统的房价收入比指标

房价收入比指标是衡量房价合理性的评价指标,对分析市场房屋结构运行状况,及住房政策都有重要的意义。

1.房价收入比定义。目前对于房价收入比有两种不完全相同的定义。国际上的房价收入比的定义是根据联合国人类住区(生境)中心所《城市指标指南》,房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。其中中等自由市场价格是指在该地区市场正常环境下的房屋价格的中值;而中等家庭收入比是指该地区的家庭年收入的中值。与此不同的是现阶段国内学者对房价收入比定义为住宅平均价格与居民平均年收入的比值。

2.房价收入比的弊端。房价收入比指标虽然在一定程度上可以反映住宅供给价格与居民购房能力之间的关系。但是,房价收入比本身具有一定的弊端。

首先,房价收入比并没有包含住房的各种结构体系。我国房地产市场上主要存在两种住房结构体系,即一手房与二手房住房体系。而传统的房价收入比指标仅仅考虑了一手房的住房体系,因此存在不合理性。

其次,房价收入比不能完全作为居民购买力的评价指标。因为房价收入比仅仅依据社会收入的中位数货平均值作为分析,并没有反映社会各个收入阶层的房屋购买能力。

最后,房价收入比没有考虑市场因素,即住房金融因素。

因此,传统的房屋收入比已经不能完全反应现今的房价合理性,所以对房价收入比指标进行改进。

三、改进的房价收入比指标

传统的房价收入比(PIR)住宅平均价格(AHP)与居民平均年收入(AFI)的比值,如计算式(1)所示。在此对房价收入比计算式进行改进,增加了一手房与二手房的双重房屋结构,因此评价更加合理化。故改进的房价收入比的推导计算式为式(1):

式(5)中:PIR为房价收入比指标;AHP为住宅平均价格;AFI为居民平均年收入;K1为一手房住宅购买所占的比例系数;K2为二手房住宅购买所占的比例系数;AP表示住宅的平均单价,AF表示每套住宅的平均面积;PIRi,n为考虑市场金融因素下的房价收入比指标。QAHP1为一手房取得平均房屋价格的年贷款所得;QAHP2为二手房取得平均房屋价格的年贷款所得;m为月均收入;ai为首付额,i=1为一手房的首付额,i=2为二手房的首付额;P(A/P,i,n)为月还款额;PIR总为改进的房价收入比;α为全付款的比例;β为贷款付款的比例。

评价标准:根据我国国情,PIR∈(4~9)就属于房价合理的。否则,超过9的话就是房价过高,购买力下降的情况。根据调查结果,一手房的指标比例系数为0.65,二手房的指标比例系数0.35。α比例系数为0.3,β比例系数为0.7。

四、西安市房价合理性的分析

近期西安市房价受到广泛的关注,本文运用上述指标试图分析西安市房价的合理性,并通过实证分析得出结论。

1.数据来源。数据来源:将所有调查户人均可支配收入按均等比例(即各占20%)分为低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户等五组类型。则其各个收入阶层的收入与支出一览表如表1所示。

2.指标计算。将表1的数据带入相应的房价比计算式中,得出不同收入阶层的房价收入比计算表,同时在考虑住房贷款的时候将住房贷款年限定为30年,首付款为30%,月利率为0.41%。

具体计算如表2所示。

3.指标计算结论。根据表2的房价收入比数据可以看出:对于高收入阶层来说房价收入比大约在9属于合理范围之内;可见对于高收入阶层来说,购买房屋大致在其能力范围之内。换言之,高收入阶层普遍可以接受目前的房价,其购买力也处于均衡状态,目前的房价对于高收入阶层来说属于合理的。对于中等偏上户收入来说房价收入比为14,超过了合理性的范围。这样就形成了房价收入比较高,导致购买商品房的能力较低,倘若要购买商品房的话就有可能会倾其所有,因此目前的房价对于中等偏上户来说不太合理,即房价较高。对于中等偏下收入阶层和低收入阶层来说,购买商品房已经成为遥不可及的事情,其房价收入比已经远远超出合理范围之内,是完全不可能有能力购买的,因此目前的房价对于中等偏下和低收入阶层来说处于极不合理的状态,也就是房价过高。

由此得出结论:西安市房价处于不平衡的状态,高收入阶层可以普遍接受目前的房价,而房价对于其他收入阶层来说偏高。因此,需要政府对目前的房价进行一定的控制。

五、结束语

目前西安市的房价的不合理现象有多种原因。一方面是受国家政策的影响;另一方面是西安市的房屋供给能力赶不上需求能力,形成供求关系的紧张,从而造成房价的上涨。长此以往,过高的房价会产生泡沫经济现象,对社会发展产生一定的影响。因此,面对目前的状况,政府或职能部门在依照国家政策的同时,应针对不同收入阶层提供不同的住房供给体系,加大市场廉价房与经济适用房的销售,同时要鼓励市民购买二手房,缓解一手房的压力。对于过高的商品房的数量采取限制或者抑制,从而保证各个阶层的人均住房率,逐步调整市场住房结构,引导房价的合理化方向发展。

参考文献:

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5.陕西省统计局.陕西省统计年鉴[M].北京:中国统计出版社,2009

(作者单位:陆宁,张鑫钰,苏川川,徐菲:长安大学建筑工程学院陕西西安,710061;解燕平,赵磊:长安大学经济与管理学院 陕西西安 710064)(责编:贾伟)