普通住房为何“被豪宅”了

由于房价的大幅上涨，以及价格标准不及时调整，导致出现大面积“普转非”现象发生。业内人士建议，为了保证能真正享受到政策的优惠，可考虑区别对待首次购买90平方米以下的购房者。

房价上涨而标准多年未变，导致不少普通住宅摇身一变为豪宅。记者从北京、上海、广州等地的中介机构了解到，普通住宅被动变为豪宅的情形相当普遍。虽然一年前政府部门曾对普通住宅标准做过调整，但其调整幅度不大，因而经过最近一轮上涨行情之后，普通住房大面积“被豪宅”。

而这种现象的发生，所产生的后果是购房者与管理部门玩起了“猫抓老鼠”的游戏。为了应付“被豪宅”现象，不少购房者不得不采用“做低”房价的对策来规避高额税费，而政府部门也不得不建立评估机构来防止逃税漏税现象。那么，如何才能避免这种尴尬的现象发生呢?

普通住房“被豪宅”

“我买了一套不是豪宅的豪宅。”王林无奈地摇了摇头说。

说这话时，王林已与上家签订了房屋买卖合同。他在上海市松江区九亭镇上买了一套二手房，准备在那里安家。由于事先确定的是“到手价”，卖家不负担包括税费、中介费等一切费用，因而得知这套自己刚买下来的房子必须按照“豪宅”标准纳税时，王林发出了上述感叹。

其实，王林碰到的尴尬事并非个案。记者从相关房产机构了解到，时隔新“普通住宅标准”出炉仅仅一年，上海、北京、广州等地普通住宅比例已迅速下降。有业内人士甚至断言，若明年上海房价继续保持目前的上涨态势，届时很可能再度出现“满城尽是‘非普房”’的情形。

近日，21世纪不动产上海区域中心对旗下近180家门店的成交案例进行了抽样统计。该统计显示上海二手房市场上交易的普通住宅比例已由去年11月的约80％下降至今年10月底的55％左右。从环线来看，在旧标准时期，普通住宅占比最高的区域分别为内环内、内外环间、外环外；新标准初期三个区域基本一致；目前外环外的比例再度最低。

在今年10月份，上海内环内、内外环间的普通住宅占比分别为54％和58％，较去年11月分别下降了29％和19％；而外环外区域的普通住宅占比已跌破50％，较去年11月大降33％、仅为49％。不同标准下三个区域普通住宅所占比例的情况可见，外环外房价“赶超”普通住宅标准的速度最快，尤其是在近郊区域。

处在内外环间的普陀西站板块，其普通住宅占比情形与全市较为接近。21世纪不动产上海锐丰曹杨路店经理胡奎奎告诉记者，在2008年11月“新普通住宅标准”颁布之初，板块内70％-80％的房源都属于普通住宅，经过一年的房价上涨后，目前这一比例已缩小至50％左右，且基本以工房为主。其中十分明显的一点是，不管房型、房龄如何，只要面积超过90平方米，要挤进普通住宅范围，可能性极低。以板块内的中鼎豪园小区为例，一年前该楼盘的2房、3房房源总价基本可控制在140万元以内；但目前已飙升至180万～200万元。

记者从北京、广州等城市的大型中介机构了解到，当地楼市普通住宅所占比例也有不同程度的萎缩。“北京链家”地产市场部有关人士坦陈，与新标准颁布之初的2008年底相比，目前北京楼市三级市场普通住宅所占比例已减少一成左右。广州中原地产有关人士也表示，广州普通住宅比例也在减少，“至少达到10％”。这位人士估计。

各地情形缘何不同

房价的大幅上涨，以及标准更新节奏的缓慢，被认为是普通住宅比例萎缩的两大主因。房价大幅上涨，使得之前原本符合条件的普通住宅“被豪宅”。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，回顾2008年11月新普通住宅标准之初的标准设定，在当时条件下是颇为合理的。但上海楼市客观需求的庞大和供应相对不足的矛盾使得供求关系持续失衡，推升房价快速上升，最终导致了目前普通住宅比例的快速缩小。而从长远看，只有缓和目前颇为紧张的供需矛盾，才能解决市场上普通住宅比例快速下降的情形。

房价在上涨，而作为普通住房主要标准之一，即价格上限，却并未随之做出调整，因此不少普通住房在房价的上涨过程中“跨入”非普通住宅行列。记者了解到，新标准为去年年底公布，至今并未做出调整。在过去一波房价上涨行情中，各地房价均出现了较大幅度的上涨，但缘何上海的普通住宅消失得最多?业内人士分析认为，这主要是由于各地标准调整幅度不一所致。以北京而言，现行的普通住宅标准为2008年11月24日由北京建委颁布，需要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。其中，第三个“价格”条件由2006年版本的按“低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下”改为“低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下”。

记者通过对比发现，北京标准调整幅度并不小。如根据2006版标准规定，北京二环普通住宅价格标准为10592元，平方米，而2008版标准为215万元／套，这样使得价格标准变得宽松了许多，即使单套面积为140平方米，其价格标准仍可提高到15357元/平方米。对此，21世纪不动产市场分析师孟奇认为北京去年新标准的颁布对市场的普通住宅构成并未形成太大影响。目前，北京的房价在经过一波上涨行情之后，二手房市场的普通住宅所占比例仍达到60％左右。而上海的情形则有所不同，这是由于价格标准调整幅度不大，加之房价上涨幅度较大所致。新标准虽然也采用了总价作为价格标准，如在单套面积不超过140平方米的前提下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下均为普通房。但对比发现，新标准在旧标准上并没有很大的突破。以总价为标准，虽然能够让一些小面积的住房得以还原为普通住宅，但对大面积住宅而言，价格标准调整幅度不大，如内环内140平方米的大房，单价仍然不能超过17500元，平方米。

众所周知，旧标准为2005年制定，当时的房价水平与目前相比，已不可同日而语。如当时内环内单价超过20000元坪方米的楼盘为数不多，而现在连工房的单价都已超过该水平。因此当房价再次经历一波上涨行情之后，出现大面积“普转非”现象自然在所难免。

区别对待能否施行

为了避免“非转普”之后又“普转非”的尴尬事件再次发生，业内人士表示除了及时调整价格标准之外，还可考虑对普通住宅加以区别对待。

有专家建议，政府部门应该根据市场的实际变化情况，按时对标准进行调整。如果房价出现较快上涨情形，可考虑每半年调整一次，这样才能减少“普转非”现象的发生，而且也能保证自住消费能得以享受到的优惠。在二手住宅交易中，诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为重要区别依据，以买方契税为例，普通住宅为1％和1.5％，而非普通住宅需3％，相差悬殊。

也有业内人士表示，可考虑对普通住宅加以区别对待。北京链家地产市场研究部主任王志伟表示，既然财税优惠政策的出发点是鼓励自住消费，因此对于首次购买90平方米以下住房的情形可考虑加以区别对待，即不管价格如何变化，对购房一方均按照普通房对待，如享受1％的优惠契税税率等。

虽然此举可能导致投资需求迅速向小户型集中，但业内人士认为，仍然有办法对此加以遏制。如健全房产登记制度。对投资行为在税收上加以区别对待。“虽然这样做会增加税务部门的工作量，但不失为解决问题的一种方法。”王志伟说。