时间：2022-10-10 09:27:41
房企“出海”多是瞅准了中国人投资海外房产的新一波投资需求，赚的还是自己人的钱，目前房企如何做足国际化“功课”是关键。
国内市场似乎不能填满房企的胃口了。继多家房企相继“出海”之后，新年正月，房产巨头万科也宣布正式进军美国房地产市场。
而在3月初，华尔街日报援引一位房地产公司执行官的话称，某中资财团正计划购买美国通用汽车大楼40%权益，现已进入深入谈判阶段。一旦交易完成，或将是中国投资者有史以来最大的单一美国物业交易。
在房企涉外愈发汹涌的浪潮下，有业内人士直言，房企“出海”多是瞅准了国内投资海外房产的新一波投资需求，赚的还是自己人的钱。也有业内人士指出，如何与国际市场平稳接轨，才是涉外房企最应该关注的问题。
房企海外投资规模大增
2月22日，万科在其集团网站上消息称：“万科集团美国拓展小组与美国铁狮门集团高层于美国当地时间2月13日下午，共同签署关于在美国旧金山市中心开发高层住宅项目富升街201号项目的合作协议。”这也是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。另据瑞士信贷相关报告中描述，万科有意更多持有上述项目股权或达70%，而铁狮门将保留该项目30%的股权。
美国项目签约后仅10天，2月底市场上又传出消息，万科拟在悉尼竞拍土地。
距去年6月万科总裁郁亮首次透露欲成立海外事业部仅仅8个月，万科的海外拓展计划已经取得了实质性进展。事实上，伴随着一些房企海外布局的逐渐落实，众多一线房企的海外扩张路线已渐近明晰。
近年来在国内鲜有涉足住宅的万通，算是最早涉外的房企之一。早在多年前万通控股就参与了纽约世贸大厦重建，并于2010年租下世贸中心1号楼部分物业。
资产迅速扩张的万达也明确表露了其全球化的野心。继去年5月万达支付逾30亿美元收购全球第二大院线集团美国AMC后，去年6月，万达和泛海控股又与俄罗斯北高加索度假村签署了一份总投资近30亿美元的意向协议书。
万达集团董事长王健林不久前透露，万达海外目光将集中锁定在欧美市场，未来10年将向美国投资100亿美元。此外，2013年万达还要完成1到2个项目的大型并购。
海外拓展发展最快的可谓是碧桂园集团，其投资的重心则在东南亚。据公开信息显示，碧桂园已在马来西亚取得了三个项目。碧桂园内部人士则透露，当前碧桂园还计划在马来西亚发展2个项目。
而绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”一期也将于今年建成运营，预计4月将开始销售住宅部分。据悉，项目由绿地集团与当地企业合作开发建设。
此外，去年9月首创置业已与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策，据悉该项目目前已进入招商阶段。中坤集团一波三折的冰岛投资计划虽然尚未落定，但中坤集团董事长黄怒波近日向媒体表示，不会放弃冰岛项目，签约或等到5月份以后。
实际上，众多房企已将拓展海外市场看做是其发展战略中的重要一环。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。
目标锁定国内人群
在这两年间，趋紧的调控政策已经明显分流了部分投资者赴海外置业，中原地产研究部高级联席董事黄良舁曾向记者表示。
在许多开发商看来，国际市场上日益庞大的中国投资人群，则是他们的潜在客户，而越来越多中国人的国际置业需求，正在推动着他们的海外地产发展。
在郁亮看来，万科试水海外项目是看到了限购所带来的市场机会，限购措施使得一线城市的有钱人基本上失去了购房资格，这部分投资需求流向海外。因此万科启动了国际化策略。郁亮还公开表示，“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”
绿地集团总裁张玉良也明确指出，绿地集团的国际化离不开中国消费者的支持。在启动投资济州岛的海外战略时，张玉良就强调，绿地的国际化理念要依托中国国内的消费市场和绿地的品牌基础，投资的酒店及旅游设施会成为中国游客在当地消费的首选。
一些伴随置业而生的国外优惠政策也成为开发商的宣传重点。
“30万，全家可获马来西亚居留权。”碧桂园发起的马来西亚第二家园购房计划书中，向中国内地客这样宣传道。据介绍，除了居留权外，相比国内的限购政策，马来西亚购房条件相当宽松。除在当地绝大多数客户可选择按揭贷款之外，买家还可享受降低首付比例等优惠。
据碧桂园海外市场营销部中国区经理饶尉介绍，碧桂园将在马来西亚投资近100亿。熟悉碧桂园的人士则预测，马来西亚项目或成为碧桂园新的利润增长点。
值得注意的是，一些国际机构也注意到了中国人国际化置业需求的提升。
知名会计师事务所毕马威此前名为《毕马威中国经济全球化观察》的报告就称，鉴于国内楼市调控从严、欧美房价连创新低、人民币近年来持续升值等原因，海外楼市资产越来越吸引中国投资者的目光。
美国全国地产经纪商协会的一份报告则显示，2011年3月至2012年3月，国际买家在美国购买房产的总金额为825亿美元，其中中国买家占11%，约90亿美元，仅次于来自加拿大的购房者。而2009年，中国买家在国际买家中的比重还只有5%。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟直言，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。
或许正如万科董事会主席王石所说，和2008年、2009年相比，现在的中国买家已经和过去不一样。“无论是出于何种投资目的，对于开发商而言，这也算是一个不小的商机。”
国际化“功课”应做足
在国内房地产行业经历了黄金10年的快速发展后，持续调控以及市场相继瓜分可能触发的瓶颈期，使得一些房企开始在国外市场未雨绸缪。加之行业成熟度的日趋完善，中国房企确实有了海外布局的需要，而国外市场也存在着相应的需求。
有业内专家指出，房企国际化是未来的大趋势，将会有越来越多的房企参与其中。
国内房企迈入千亿时代，未来需要更大、更广阔的市场环境，而在国内市场的种种冲击之下，房企需要寻找新的业绩增长点，这就是国际化的契机。
值得注意的是，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，有拓展计划的都是国内龙头房企，投资规模也并不算大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地发展商合作的模式，风险并不是太高。
对于今后势必会愈发出现规模庞大的房企国际化浪潮，张宏伟建议，房企应着重在开发模式与融资渠道两方面做好充分的准备。
“例如，中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己，而国外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。”张宏伟表示，海外和中国在开发模式上就存在明显的不同，国内房企需要因地制宜进行突破。
他同时强调，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。“去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。”
实际上，房企海外布局还要面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等国内不存在的复杂因素影响，这都需要国内房企做足相关功课。
此外，在兰德咨询总裁宋延庆看来，虽然国内房企培育海外市场的积极尝试值得肯定，而一些房企也陆续进入收获期，但目前的出海仍仅限于试水阶段，短期盈利不会太可观。