长阳学区之争

相互攻讦谩骂的邻居、四处发帖奔走的业主、为避嫌而辩白的开发商、模棱两可的官方回应……这一切，再一次佐证了所谓的学区房、教育地产常遇到的尴尬和陷阱。

5月，位于房山区长阳镇的北京小学房山校区正式对外招聘教师，开始筹备9月的开学季；半个月前，北京四中房山校区的主体建筑完成封顶，房山区政府、西城区教委、房山区教委以及中粮置地和万科集团等单位都前来道贺。

然而，就在这两个名校的房山分校诞生前夕，一场针对学区资源的争夺战也达到了胶着状态。

在长阳镇的中粮万科长阳半岛、中国铁建长阳国际城、首开熙悦山等各小区业主之间，谁能划入北京小学学区的矛盾愈来愈深。

随着大量人口进入新城，以教育资源为代表的社会稀缺资源之间的争夺已经开始升温，这是一个大逻辑的小折射，存在即为合理？这一巴掌，到底打在谁的脸上。

名校的“奶酪”对骂的邻居

“当时我们买房时，比周边楼盘多花了近三分之一的价钱，就是为了买长阳半岛的学区房。”电话中，中粮万科长阳半岛的一位业主越说越激动，声音提高了几度，“北京小学长阳分校是长阳半岛的配建学校，是万科代建的、只有万科的孩子能入学。不能看着学校要开学了，他们（中国铁建长阳国际城业主）闹一闹，就能抢过去。”

而另一名自称中国铁建长阳国际城的业主在论坛里写道：“北京小学是规划给整个地区的，不是规划给某个小区的。无法理解万科与西城区、房山区教委的排他性协议。教育配套是公共服务性配套，是公共资源，就要尽可能公平、公正。”

记者了解到，所谓的“排他性协议”，是一份名为《西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（以下简称“四方协议”），该协议书签署于2010年10月，其中有关条款指出，北京小学长阳分校原则上优先满足北京中粮万科长阳半岛的适龄业主子女入学。

去年底，随着北京小学开学条件逐步到位，房山区教委开始统计适龄儿童的生源情况，通知只发给了长阳半岛小区。长阳半岛的邻居们这才恍然大悟，都坐不住了，包括中国铁建长阳国际城、首开熙悦山等周边项目业主，他们在购房时大都不知道这份“四方协议”的存在，而楼盘销售也使用了“可以入名校就读”等模糊的宣传语言，让他们以为买到了名校的“学区房”。

中国铁建长阳国际城的多位业主证实，购房时开发商承诺业主的孩子能就读北京小学、北京四中等一系列优质教育资源，因为这些学校距离小区仅“一街之隔”，肯定在学区范围内。首开熙悦山的业主也表示，楼盘销售曾告知，北京小学是整个长阳的教育配套。

此后，这些楼盘的业主开始了激烈的抗议和维权行动，他们在开发商、物业、房山区教委之间来回奔走维权，第一控诉开发商虚假宣传、涉嫌欺诈；第二质疑“四方协议”的合法性；第三要求重新调整学区划片，进入北京小学长阳分校就读。

邻居们的行动和他们提出学区共享的解决方案，让长阳半岛的业主神经紧张。因为根据规划，北京小学房山分校一个年级只有4个班，能提供的学位数有限，仅长阳半岛就有近8000住户，如果按照邻居们的诉求，实施各个小区的“配额制”，他们的权益将被稀释。被“动了奶酪”的长阳半岛业主，奋起指责邻居们“漠视契约精神”的无理取闹。

于是，从论坛的骂战、辩论升级到小区业主维权时候的相互“卧底”和“反卧底”，一场学区划分的争夺战，仍然在上演。

有心无力的开发企业

其实，业主们的各种计谋，不过是在争抢一份优质教育的门槛机会，因为在楼市新区的城郊，这样的资源显得稀缺又得来不易。随着中心城区土地消化，学区房更加一房难求。

中国房地产学会副会长陈国强认为，教育资源对郊区项目的销售提振作用显著，名校分校更具有强大的号召力。在稀缺资源的拼抢中，开发商不遗余力地发挥各种能量，将名校引入项目，并以代建校舍、资金支持等方式参与其中。

在一本描述中粮万科长阳半岛项目的《长阳半岛》书中写道：长阳半岛这个项目被赋予“一生之城”的灵魂，教育是其重中之重。作者还详细记录了万科北京总经理毛大庆当时为实现政企合作“请”名校，如何在各区、各级教委中奔走，甚至“大晚上只好穿着拖鞋和短裤，直接从机场赶去赴约。”

这一切，也被长阳半岛业主们视为北京小学长阳分校入学资格归属于本小区一个理直气壮的理由。但长阳半岛的邻居们则认为，所谓政企合作办名校，是对稀缺资源的垄断，将公共资源变成权力和资本的共谋游戏。

业内人士表示，名校入学资格专属于某个小区、一房一名额的现象，在北京非常普遍。比如西二环内的红山世家项目，拥有北京小学红山分校的入学资格，而周围楼盘都不享有；位于朝阳区太阳宫的太阳公元楼盘，引入人大附中朝阳学校，其入学权也具有排他性。

另一方面，在开发商一力推动的教育地产模式中，也常常因为开发企业空有热情却有心无力，而使得项目运作陷入诸多不确定因素交织的尴尬境地。

比如，在长阳的多个楼盘销售时，购房人都表示曾被告知项目是“学区房”，并不知悉万科长阳半岛业主有“优先入学权”。如今积极维权的业主，在控诉开发企业的恶意隐瞒和欺骗。

首开股份董事会秘书王怡在一次对业主质疑中回应称：“学区房的概念，可以理解为有入学资格，也可以理解为项目挨着名校。我们从未有明确宣传熙悦山业主一定能就读哪所学校。在学区划片中，地方教委是决定者，开发企业并没有多少话语权。”

开发商在宣传“教育地产”时积极性高，但实际并无主导权。此外，教育是持续的，但楼盘销售是一时的，当楼盘项目结束销售后，学校如何继续运营，也是开发企业、物业难以插手的。

位于朝阳区管庄地区的远洋一方项目，业主们为了开发商承诺的名校，已经奔走了五六年。曾经借读芳草地小学的安排，也在坚持几年之后结束。随着项目销售的收尾，业主们的维权对象，也从开发商转向了地方教委。

教育资源分配难题

“我们要争，但不会闹，只是想要教委知道我们的诉求。”远洋一方的业主李先生很疲惫，这几年来，他参与的“维权行动”，已经从当初的围堵售楼处、痛骂开发商，变成了“上书”地方教委。

长期以来，北京市的教育资源在城乡之间存在一种不平衡的发展。在城市化进程中，大量城市居民和农村人口进入外环新区、县城以及小城镇，郊区出现大量大型居住社区。居住人口的增长，亟需这些地区的教育设施建设加速发展，亟需教育资源随着人口布局调整而进行流转重置。但是地方政府在社会资源配套上的思维和动作，是否也跟上了这种高速的步伐？

根据《北京市城市总体规划（2004-2020）》，到2020年，北京市中心城区人口规模控制在850万人以内，新城人口约570万，小城镇和城镇组团人口约180万人。据此预计，北京市近郊区和远郊区的教育人口总量和比例将持续上升。

不少郊区楼市的教育资源紧张，频频引发了入学难的社会问题。新一轮的城市化急需解决社会资源与区域扩张不匹配的问题。

另一个值得反思的问题是，教育地产这种模式，真的应该成为教育资源再配置的合理模式吗？城市化进程中的社会参与和协商，又怎么能只有资本和权力直接对话这一种模式？

采访中，不少业主告诉记者，他们在购买所谓“学区房”时只能选择相信开发商的话，有的时候甚至是存有侥幸心理。“因为我们在买房时，根本无法查证是否有学校、如何入学。”

记者了解到，不少楼市新区在建设规划之初，学区的方案并没有启动。“孩子马上就到了上学年龄，学区划片的结果还迟迟不出。开发商都说无能为力，我们根本没有说话的机会。”

随着北京市居住区域的不断扩张，教育资源的分配和楼市的发展，如何形成一个良性对接，地方政府在公共服务领域要做的，似乎还有很多。