不同条件下房地产市场的演化与调控

中图分类号：F713 文献标识码：A

内容摘要：本文运用演化博弈论的思想，分析了无约束条件和有政府监管两种情况下房地产市场的演化方向，并对影响房地产市场演化方向的几个重要参量进行了详细的讨论。要使房地产市场健康发展，政府必须加以有效的调控。

关键词：房地产市场 演化博弈论 演化稳定策略 动态方程

房地产业是我国支柱产业之一，正逐步成为国民经济发展中的主要经济增长点。房地产市场最近发展迅速，但其发展过程中出现了一些问题。本文运用演化博弈论的思想分析了无任何约束条件下和有政府管制下的房地产市场的演化方向，讨论了几个参量变化对房地产市场演化结果的影响，要使房地产市场健康发展，政府必须制定法律，运用行政手段对市场加以干预。

无约束条件下房地产市场演化

在一个不考虑其他约束条件的市场中，房地产开发商与消费者进行策略交往。由于，演化博弈论从有限理性的个体出发，以群体为研究对象，所以要用演化博弈论的思想对房地产市场进行分析，必须把开发商和消费者分别根据他们的性质分类。根据我国房地产市场的现状，可以大致把房地产开发商分为两类：一类是诚信的开发商，这类开发商以诚信为原则，会向消费者提供真实的商品房信息，可以获得正常的收益；一类是欺骗性的开发商，这类开发商会向消费者提供虚假的商品房信息，以谋取更多的利益。根据实际情况可把消费者分为两类：一类是向开发商妥协的消费者，这类消费者能够买到房子，并且获得一定的收益，但遇到欺骗性的开发商时会付出额外代价；一类是面对开发商的欺骗态度强硬的消费者，这样的消费者在遇到欺骗性的开发商时，因为态度强硬而不买房，这样会有一定损失，收益为负值，欺骗性的开发商卖不出房，收益也为负值。

根据上面的分析可以得到开发商与消费者的博弈支付矩阵，见表1。其中，a表示开发商诚信而消费者妥协时，开发商的卖房收益，b表示妥协的消费者在开发商诚信时买房的收益，c表示消费者妥协时，开发商因欺骗而多得的卖房收益，d表示消费者态度强硬时，开发商因欺骗卖不出房而遭受到的损失，e表示消费者态度强硬而不买房遭受的损失，f表示消费者因向欺骗性的开发商妥协而付出的损失，g表示强硬态度的消费者在遇到诚信开发商时比妥协消费者多得的收益，h表示诚信开发商在遇到强硬态度的消费者少得的收益，这里a，b，c，d，e，f，g，h均大于零。

假设开发商群体中，诚信开发商所占的比例为p，则欺骗态度的开发商所占的比例为1-p，假设消费者群体中持妥协态度的消费者所占的比例为q，则有强硬态度的消费者所占的比例为1-q。

参照相关文献对系统演化平衡策略的渐近稳定性分析，系统（4）、（8）有平衡点E1(0，0)，E2(1，0)，E3(0，1)，E4(1，1)，又因为，所以也是一个平衡点，其中E1和E4是不稳定的结点，E2和E3为稳定的结点，E5为鞍点，由此可得系统（4）和（8）的相图，见图1。A代表图1中区域E1E3E4，B代表图中区域E1E2E4。

由图1可知，E2和E3都是该系统的演化稳定策略，最终系统收敛到哪个策略要看系统的初始状态，当初始状态落到A区域时，系统将收敛到E3(0，1)，即所有开发商都欺骗消费者，而所有消费者都向开发商妥协；当初始状态落到B区域时，系统将收敛到E2(1，0)，即所有开发商都是诚信的，而所有消费者都是态度强硬的，不向开发商妥协。由此可知，在无任何条件约束下，房地产市场将会向两个方向演化，一个是规范的良性市场，在这个市场中，开发商都是诚信的，而消费者的态度都是强硬的，另一个是不规范的市场，这个市场中开发商欺骗消费者，而消费者向开发商妥协。

下文对模型的几个参量进行分析，试图找到它们对市场演化的影响并施加可能的调控，使房地产市场朝着良性的方向演化。

房地产市场演化的分析与调控

假设初始状态在p×q∈[0,1]×[0,1]上是均匀分布的，对参数进行分析的目的是看其变化是否使得图1中A的面积缩小，而使得B的面积增大，即使得E5点向左上方移动，使系统达到演化稳定状态E2(1，0)。

下面讨论几个参量的变化对房地产市场的行为演化的影响及可能的调控方法。

为了讨论的方便，设，即令，。

首先，讨论c的变化。c代表开发商因欺骗妥协的消费者而获得的额外收益，当c增大时，M不变，而N变小，即点E5将向下方移动，A的面积将增大，而B的面积将减小；反之，当c减小时，A的面积将减小，而B的面积将增大。这说明，若开发商因欺骗而获得额外收入增加时，开发商就会变本加厉的欺骗消费者，而若开发商因欺骗而获得额外收入减小时，就会促使其向诚信转化，这样市场就会向良性市场发展，因此遏制开发商的欺骗性额外收入是引导市场向良性方向转化的关键。

d的变化对市场演化的影响：d代表开发商因欺骗而卖不出房遭受的损失，当d增大时，M不变，而N变大，即点E5将向上方移动，A的面积将减小，而B的面积将增大；反之，d当减小时，A的面积将增大，而B的面积将减小。这说明，欺骗性的开发商遇到态度强硬的消费者卖不出房而遭受的损失增加时，开发商就会向诚信演化，市场也就会向良性转化，因此消费者的态度对市场的演化也有很重要的影响。

e的变化对市场演化的影响：e代表态度强硬的消费者因不买房而遭受的损失，当e增大时，M将增大，N而不变，即点E5将向右方移动，A的面积将增大，而B的面积将减小；反之，e减小时，A的面积将减小，而B的面积将增大。这说明，强硬态度消费者的损失也是决定市场演化方向的一个重要因素，当损失增大到一定程度时，这部分消费者也会妥协，开发商就会欺骗消费者，这样市场就会向不规范方向演化。

f 的变化对市场演化的影响：f代表因向欺骗性的开发商妥协而蒙受的损失，当f增大时，M将减小，而N不变，即点E5将向左方移动，A的面积将减小，而B的面积增大；反之，f 减小时，A的面积将增大，而B的面积减小。这说明，消费者因妥协而遭受的损失增大时，消费者将不再妥协，这样也会促使开发商向诚信演化，市场将向良性方向演化。

g的变化对市场演化的影响：g代表强硬态度的消费者在遇到诚信开发商时比妥协消费者多得的收益，当g增大时，M将减小，而N不变，即点E5将向左方移动，A的面积减小，而B的面积增大；反之，g减小时，A的面积将增大，而B的面积减小。这说明，强硬态度的消费者获得的收益增加时，妥协态度的消费者就会模仿学习，充满强硬态度的消费者使市场向良性方向演化。

h的变化对市场演化的影响：h代表诚信开发商遇到强硬态度的消费者时少得的收益，当h增大时，M不变，而N将减小，即点E5将向下方移动，A的面积将增大，而B的面积减小；反之，h减小时，A的面积将减小，而B的面积将增大。这说明，诚信的开发商在遇到态度强硬的消费者时损失增加，将会促使其向欺骗转化，消费者就会妥协，这样市场就会向不良方向演化。

很多因素会影响到房地产市场的演化方向，上述模型能反映一些主要的市场规律，把握规律并有效地调控，能够使得市场朝着良性方向发展。政府的宏观调控是调控房地产市场的主要手段，下文探讨了由政府监督下的房地产市场的演化。

政府监督下房地产市场演化

下文考虑由政府监管下的房地产市场演化模型，在政府的监管下，当消费者受到欺骗后，就可以诉诸于法律，经查实后对欺骗性的开发商处予一定的的处罚，这样消费者的利益就会受到维护，消费者就会从中受益，为了便于讨论，假设政府对所有欺骗性的开发商进行处罚，处罚都是j，所有消费者的受益都是k，其中j，k >0。在这种情况下，开发商与消费者博弈的支付矩阵如表2所示。

类似上文求复制动态方程的方法可以求得该系统的复制动态方程为

参照相关文献对系统演化平衡策略的渐近稳定性分析可知，当j >c时，系统（9）、（10）有四个平衡点，分别为E1(0，0)，E2(1，0)，E3(0，1)，E4(1，1)，其中，E2为稳定的结点，E4为不稳定的结点，E1和E3为鞍点，由此可得系统（9）、（10）的相图见图2。由图2可知，从任何初始状态出发，系统都将收敛到E2(1，0)，即所有的开发商都是诚信的，所有消费者的态度都是强硬的。当有政府管制时，欺骗性的开发商面临着威胁，消费者都会用法律来维护自己的利益，开发商受到了管制，这样市场将会向良性演化。需要注意的是，这里要求j >c，也就是说，对不法开发商的处罚要严格，要让他们的处罚损失大于从消费者中骗取的额外收益。当j< c时，由于欺骗性的开发商还是有利可图，他们还是会铤而走险，结果市场演化方向还是不确定的，还是向良性和不良两个方向演化，这说明，政府要对不法开发商的处罚要严格，这样才能迫使他们诚实守信，市场才会向良性方向发展。

综上，本文运用演化博弈论的思想，分两种情况对房地产市场进行了演化方向的分析，重点讨论了几个参量的变化对房地产市场演化的影响，通过参量的讨论可以为房地产市场的调控提供依据。在影响市场发展方向的众多因素中，政府在房地产市场中扮演着重要的角色。

参考文献：

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