别墅走进中产生活?

当前经济发展形势尚不明朗，对于房地产市场是否真的复苏也争议很大，但别墅市场率先回暖的趋势已基本确立。从上半年的各方统计数据看，沪京深广四地别墅市场供求量、成交金额、均价环比增长明显。作为高档住宅代表的别墅凭借稀缺性，保值增值功用和所倡导的尊贵生活方式，一直为城市中产阶层所向往。而随着此轮房地产市场的调整，别墅对于大多数中产来说似乎不再遥不可及。它好像是一件最实用的奢侈品，逐渐走入中产生活。

别墅市场率先回暖基本确立

2009年2月1日。“限外令”被取消，这对以别墅豪宅为代表的高档住宅市场走出低迷、实现反弹产生了一个重大的外在利好。而逐步放宽松的货币政策引发市场对高端资产的关注，别墅以其稀缺性更是受到资金的追捧。这些都成为别墅市场率先回暖的重要前提条件。

据焦点房地产网“数字地产”栏目数据库披露，2009年3月别墅市场进入了一个井喷期，成交面积、成交套数成倍增长。其中，上海别墅成交715套，与上月成交239套相比，环比上涨199.2％；成交面积165795m2，环比上升183.6％：成交均价为17104元/m2，环比小涨8.57％。转观北京市场，一个月内，北京别墅成交总金额近14.89亿，销售套数为370套，环比上涨32045％：成交面积为131118m2，环比

上涨385.16％。截至四月份实现销售382套，环比增长32.43％，与1月份实现成枣1.39套相比，则增长了174.82％，成交均价也较年初有所回调，国内主要别墅市场已显现回暖迹象。

本刊记者整理了今年以来截至5月12日京沪深广别墅市场的数据，发现四地无论是成交面积还是成交套数都超过了市面供应量。其中，上海成交面积680095mm2，高于供应面积626097m2；北京成交面积351067m2，供应面积292843m2；深圳成交面积18954m2，供应面积174216m2：广州成交面积158479m2，供应面积99654m2。从供应套数上看，上海成交2964套，供应2728套；北京成交1047套，供应941套；深圳成交924套，供应818套；广州成交626套，供应189套。

单纯从成交量上看，沪京深广别墅市场均有小幅缺口，可以说市场已呈现出供不应求态势。从市场成交价格来看，上海、北京、深圳、广州截至今年5月12日的成交均价分别为17419元、14492元、244878元、8416元，四地平均成交价格16613元，比06、07年价格水平要高，但较2008年尚有一定距离。可见目前市场仍处在之前“限外令”和经济形势的影响阴影下，市场只是处在回暖过程中，尚未完全复原。但从目前的市场供求、成交态势来看，如果市场继续保持势头，假以时日，今年的均价必将超过2008年的水平。

搜房网最近做了一项有关别墅产品的问卷调查，据调查结果显示，71％的读者和网友认为刚性需求正在逐步释放、市场正在逐步回暖。

北京达观地产行销公司副总彭伟嘉在接受采访时表示，去年金融海啸肆虐时期，从海外打进来询问的电话，每个月都不超过50通，今年政府暂停“限外令”后，这样的电话增长至150通。别墅界资深人士庞博国际执行董事刘东也认为，尽管市场竞争十分激烈，但是预计今年北京别墅市场行情将会大大好于去年。

当然，今年到目前走了只不过一半，虽然目前情形较好，但是市场瞬息万变，有相当一部分人认为仍需谨慎行事。

本刊记者致电采访GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢，他表示。目前所有数据都显示市场在回暖，人们对未来预期看好，信心也在增强，这些大家看在眼里，但是却并无依据说明以后就会一直好下去。清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，二三月份市场成交量回升是个好现象，但是在整个经济发展前景不能确定的前提下，还不能太盲目乐观。

别墅和它所倡导的生活方式

抛开白纸黑字、证据确凿但却稍嫌枯燥的数据，我们可以从生活方式的角度探讨一下别墅给人们生活带来的影响，并以此为逻辑起点，分析别墅的潜在需求。

别墅其实归根结底首先是一种生活方式，它给业主的生活品质带了巨大改变，同时也是业主地位和品位的体现。

“别墅”的英文单词是“VILLA”。该词源自法语，直译是“乡间的小屋”，最早产生于欧洲。那些在巴黎、伦敦等大城市住腻了的人们，为了换换空气和生活情调，就在自己郊外的领地上兴建了一些小屋，以供自己兴致来时，度假、围猎、钓鱼、野营之用。

追溯别墅的起源可以帮助我们识别别墅的核心介值。

时间不止，VILLA流传。进入现代社会之后，现代人对生活环境和方式的选择一直在矛盾中煎熬。他们离不开城市生活，但是又很厌倦城市。城市生活的种种不便，尤其是人口密度大、交通拥堵、空气污染严重等让大家心生逃离之意。别墅首先在形式上极好地满足了人们这一需求。

别墅一般离城市中心有一定距离，坐落于有山有水有绿地的野外。上海的余山、杭州的西湖都是别墅的上佳选址。古人云：“仁者乐山，智者乐水”，依山临水之地，始为安居养生的绝佳之地。此外，人们之所以选择远在郊外的别墅就是想繁忙之后远离城市的喧嚣，放松自己身心，因此对景观资源的要求很严格。优越的地理位置永远是别墅价值的核心。

所谓好产品，自身的品质一定要好，对别墅而言，不仅是房型、景观、建材要质优，建筑的风格、理念也要能引起业主的共鸣。高端产品的附加值是对产品强有力的支持，因此配套设施也要齐备，如安防、物业、俱乐部会所等，要满足主流生活的所有需求，交通上要能便捷地在清幽宁静与热闹繁华之间切换。做到离尘而不离城；在休闲社交上，邻近地块拥有五星级温泉度假酒店以及27洞的高尔夫球场就更好了!

需求催生了市场，市场培育了更大的需求。近年，别墅市场供应方越来越成熟，他们细心揣摩和体会市场需求，并积极进行生活方式的提供和引导。设计师在很多细节上匠心独运，例如将回家的道路设计成蜿蜒曲折的小路，两边是郁郁的树林；将主人的卧室设计在顶层，保护主人生活的私密性；设计了大卫生间、大衣帽间、露台；将地下室设计成酒窖、工作室、家庭影院等等。良好的产品品质更好地培育和激发潜在市场，同时也让人们对这一市场有了更多期待。

从宏观上看，随着城市化进程的加速和基础设施体系的完善，加上居民对生活环境日益重视，居住的空间概念必然向外延伸，别墅等城郊住宅具有很大的潜力和机会。虽然目前城郊住宅的便利性受到人们的诟病，

但是随着市中心环境、安全等问题的日益突出，会有越来越多人搬到郊外，并因此引导服务行业等迁至郊外，并带动交通、公共设施的完善，久而久之将形成―个良性循环。

国外城市化过程中也经理过类似转变。对美国房地产有丰富经验和较深认识的专家童忠益博士介绍说，别墅或单家庭式住宅在美国分为独栋和连体两类，这两类房型大约占全美所有房源的八成多，而公寓型住宅仅占一成多。别墅在美国城市的各个角落随处可见，是美国中产典型的生活届住形态。

独栋别墅“奇货可居”

3月份，北京地区独栋别墅成交122套，占总成交比例的33.24％。4月环比增长29.51％，成交158套，占总成交比刚的41.25％。

独栋别墅的需求和价格一直比较稳定，即使经济形式低迷，房地产市场不明朗，独栋别墅也没有降价，销售量影响亦不大。

一直以来，独栋别墅被贴上尊贵和稀缺的标签，有人甚至用上了“奇货可居”这样的字眼。

稀缺性是人们购买别墅的一个重大诉求，独栋别墅在稀缺性上表现得更加充分。由于“占地面积相当大，容积率非常低”，2006年国土资源部曾出台规定，对所谓的“独门独院、两至三层楼形式”的别墅，即“独栋别墅”的用地审批做出限制。因此，目前的独栋别墅用地是处在消化原来的储备用地阶段，据了解，开发商早期囤积的别墅用地，近年来已陆续开发转化成有效供应投向了市场。可预见的是这一资源处在耗尽过程中，相当稀缺。业内专家称，受土地开发期限的限制，未来独栋别墅的供应量将十分有限，将成为下一步最大的卖点。

从消费者的角度看，随着经济社会发展，人们对生活方式更加讲究。市场对独栋别墅的需求也在逐步扩大；而精于市场的投资者们，则看中了独栋别墅稀缺可实现保值增值的目的，这些种种都极大程度上造成市场对独栋别墅需求旺盛。业内专家表示，别墅在地域上有不可复制性，未来别墅供应量的减少是一种趋势，随着这种趋势，独栋产品或将更为稀缺。

工作在城里，生活在郊外

一般，人们偏好选择别墅作为第二居所。他们一般在主城区有一套交通便利的公寓住所，而别墅坐落于有山有水有绿地的野外，远离城市的喧嚣，成为他们休闲度假，放松自我身心的一个选择。

来自浙江、现居上海的廖先生就是这个群体中的一员。廖先生二十岁出头只身一人到上海，经过二十多年的发展和积累，现在已经很有成就，生活稳定。他把自己的家安在繁华的静安区，常能瞥见混浊的苏州河，然而市中心的喧嚣让他觉得身心无法得到完全放松；于是他又在余山置办了一套别墅作休闲度假用，一般周末节假日呼朋引伴、会见私密客人，廖先生选择在别墅。

廖先生的别墅无论大环境还是小区内部环境都很好。围墙用花墙绿篱隔断而非生硬的砖石砌成，满眼绿意，无形中造就了一种和谐的邻里关系，这是廖先生一直都很怀念的小时候的院落生活。

平时工作压力很大，他一直对营造一种可以彻底放松的生活有一种渴望。他想尽可能改变居住感受，为自己创造一种“远和陶诗深闭门”的环境。所以虽然不是第一居所，但是廖先生还是在这套居所的设计、装修上下了很大功夫。他没有极尽奢华，而是选择了洗尽铅华、返璞归真的风格。他为自己修了一个大花园，种花弄草伺候树，还搭了一个葡萄架，放了几张躺椅。在有阳光的日子，散漫地坐在院子里晒太阳、看书、养精神头儿；在晴好的夜晚，在暗香浮动的平台上品酒、斗茶、喝咖啡。

虽然风格不奢华，但是在配套设施上，廖先生却是不遗余力。除了餐厅、会客厅、=陪房这些基本设施，他还为自己设了球室、茶艺室、房、窖藏室，并且连通了整栋楼的环境音乐广播系统，为子女设了舞蹈室、带DJ房的KTV等，足可以不出户唱到凌晨五点，而且不用担心扰邻。

多年商海沉浮，廖先生有了很多客户、合作伙伴，也积累了一大批朋友。他性格豪爽，喜欢邀朋友到别墅同乐，由于人缘好、别墅设施齐备，朋友都喜欢来。家里经常是高朋满座，今天走了一批，明天又来一批，有的甚至一来就是几天。

“每到周末节假日，我家就变成娱乐阵营和临时酒店。在城里卖力工作，在郊外尽情放松，我享受这样的生活。”望着远处翻滚的稻浪，廖先生笑着说。

把白天和夜晚分清楚

目前，有越来越多的人选择白天在城里工作，晚上则回郊区别墅居住休息。这种生活方式对别墅的选址有更高的要求。

Evelyn是北京某媒体的出版人，先生是知名外企高管，他们的工作地点分别在工体附近和国贸；2007年他们在东部泛CBD区域购置了一套别墅，这一带没有得天独厚的自然景观资源，但由于属于城市别墅，价格不低。他们的别墅4居室，带花园，独立车库，总使用面积近300平米，购入时价格在600万左右。

从一开始，Evelyn夫妇购买别墅就是作为第一居所使用，因此，他们尤其看重地理位置和交通便利情况，对景观和配套放松了要求。

东部泛CBD区域早年作为中央别墅区的一个有益补充提出，从距离上看，从国贸驱车到通州的直线距离很短。京通快速路、朝阳北路以及八通线，便捷的交通加强了此区域与城区中心的互动。两广路延长线以及区域内多条市政道路的建成并通车，更是让此区域别墅具备了较强的升值空间。

Evelyn每天上班的交通有两种选择，可全程自驾，亦可自驾加地铁，一般情况路上耗时一个半小时左右。她对自己目前的居住和交通情况较为满意。

由于便利、价位适中，东部泛CBD区域对在CBD上班的白领和中产阶层有很强的吸引力，使其成为近城第一居所的理想选择。而随着该区域开发的进一步成熟和其产品趋势从多层转向高板，品质也一改回迁房的旧面貌，产品定位逐步向高端靠拢。

Evdyn说购买别墅作为第一居所后，她最大的变化就是将生活和工作分得比较清楚，减少了大量不必要的应酬，匀出较多时间给家人和自己，可以凝神静气地想事情。经过在家中的休养，她有了更充沛的精力和更好的心态面对繁忙的工作，而每天对工作之余的生活也更多了一份期待，在两种状态中切换让生活有比原来更多元的感觉。

“我总能在下班回家的路上买到附近农民刚刚摘下的蔬菜瓜果，新鲜程度和价格都比超市里的好许多，这也算是除了居住条件之外的意外收获。”