分化加剧 1期

供求分化：一线城市供不应求压力持续，部分二三线城市供应过剩风险凸现

短期来看，需求旺盛以及供应不足导致一线城市去化速度加快，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月；典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右；典型的三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。中长期来看，根据中国指数研究院测算，一线城市现有土地存量仅需要2年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年；此外，所有在建及待建项目竣工后，未来3-5年三类城市的人均住宅面积将达到36平方米、45平方米、50平方米。总体来看，一线城市短期和中长期供不应求矛盾均较为突出，但2013年以来新开工面积增长或将略微缓解供应不足压力；部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。

价格分化：地价和供求矛盾加大一线城市房价上涨压力，部分三线城市价格存在下跌风险

展望未来，不同城市价格分化将进一步加剧：地价快速上涨、供不应求矛盾严峻仍将推动一线城市住宅价格上涨，而二线城市除杭州、南京等热点城市外，多数城市土地市场运行较为平稳，供求基本平衡，未来房价上涨空间有限；而多数三四线城市由于供应充足，地价涨幅最小，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。

政策分化：房价上涨压力大的一二线热点城市政策继续从紧，绝大多数城市政策保持平稳，少数市场低迷城市可能继续微调政策鼓励需求

此轮热点城市密集出台的调控政策将在短期内影响市场预期，但不能从根本上平抑热点城市房价，因此，未来热点城市政策仍存在加码可能；而部分市场低迷的城市，地方政府在不突破调控底线的范围内灵活调整将是大概率事件。在市场量价分化进一步加剧的背景下，全国政策“一刀切”的局面不复存在。

企业分化：大企业领先优势进一步扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化

千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有20家企业达到这一水平。根据中国指数研究院测算，预计到2020年将有6家2000亿级企业、14家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。值得注意的是，在万科之后，中海、保利、万达等将在未来几年突破2000亿元，将龙头企业的规模竞争推向新的高点。

品牌房企布局已基本覆盖全国主要城市，由于自身实力雄厚，抗风险能力较强，在武汉、成都等主流城市占有率持续扩大，市场集中度进一步提高，而本地龙头企业地位有所下降。与此同时，在调控持续背景下，品牌房企凭借较强综合实力以较低成本优势获取大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而区域性中小房企更多面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间缩小，未来发展将面临更多挑战。