浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用

摘要：随着经济全球化的发展，用公允价值反映投资性房地产的价值日趋重要，2006年，我国财政部出台了新会计准则《企业会计准则3号――投资性房地产》，其规定将以投资为目的的固定资产和无形资产作为“投资性房地产”在资产负债表中单独计量，并由此引入了公允价值计量模式。文章以中航地产股份有限公司为例，结合其2009年至2015年财务报表数据，来说明企业在采用公允价值计量投资性房地产的情况下，对公司资产负债表与利润表的影响，并进一步分析公允价值计量方式在核算投资性房地产中存在的问题，提出了相关建议，以期能为会计信息使用者提供一些有参考价值的信息。

关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值计量模式

一、基本概念

（一）投资性房地产

投资性房地产，简而言之，是指企业通过出租赚取租金或留待以求资本增值，或者两者兼有之而持有的房地产。从其定义可知投资性房地产的三大特征：第一，投资性房地产在用途、状态等方面不同于企业用做固定生产经营场所和用于销售的房地产，是企业将持有的房地产用于出租赚取租金或者留待以求增值赚取差价的活动。第二，投资性房地产本质上属于一种让渡资产使用权赚取收入的行为，如企业转让其房地产的暂时使用权所取得的收入。第三，投资性房地产具有两种后续计量模式。在新会计准则颁布以前，企业通常采用传统的成本模式对其进行计量。企业只有在满足会计准则的严格规定的公允价值各方面条件下才能使用公允价值模式，而且，企业采取成本模式变换为公允价值模式时，以后期间不得再转回成本模式，既具有不可逆的特点。

（二）公允价值

公允价值也叫“公允价格”，是参照公平交易的市场价格而获得的。国际会计准则委员会（International Accounting Standard Committee简称IASC）对“公允价值”的定义是：“在公平的交易下，熟悉情况的当事人自愿以资产交换或负债结算为目的所交易的金额”。由此定义可以得出以下两点：第一，公允价值是自愿进行的资产互换或清偿债务时的交易价格，它是交易双方在熟悉彼此情况的状态下进行的。第二，公允价值模式的初衷就是为了更加准确、可靠地反映资产或负债的真实价值信息。

本文结合中航地产股份有限公司2009年至2015年财务报表，分析企业采用公允价值模式计量投资性房地产的实际应用情况，指出公允价值对年度财务报告中的资产负债表和利润表的一些影响，以期能为会计信息使用者提供更加可靠相关的信息，为企业管理者做决策提供更加合理的依据。

二、公允价值计量模式对投资性房地产财务指标的影响分析

（一）中航地产公司概况

中航地产股份有限公司（证券代码是000043）隶属于中国航空工业集团公司的上市公司，于1985年成立，1994年在深交所上市，倾力打造两大品牌地产城市综合体商业地产和旅游度假主题地产。该公司在2009年会计年度由成本模式转换为公允价值模式对公司所拥有的投资性房地产进行后续计量。

（二）中航地产公司相关数据分析

由表1和图1可知，从2009年到2015年7年中，中航地产以公允价值计量的投资性房地产每年都在递增，2014年到2015年增加极为迅猛，由2014年的5，208，661，124.30增加到8，565，591，197.89，净增加3，356，930，073.59，是2013年到2014年差额的三倍之多。这其中包括两部分，一部分是上个会计年度仍旧持有的投资性房地产，其公允价值在一会计年度内会发生变化，而中航地产则表现为公允价值的增加，另一部分是公司致力于房地产开发，这一部分也会导致期末投资性房地产的公允价值增加。因为投资性房地产的公允价值的数值记在资产负债表中，从而表现为影响公司的资产结构及资产负债表。

根据公允价值计量原则可知，当投资性房地产的公允价值发生变动时，差额将记入公允价值变动损益，期末这一科目的金额在会计期末将会结转到利润表中，所以，公允价值的变动将会影响当期的利润总额，并且采用公允价值计量后不再计提折旧和摊销，这将会减少一部分计提折旧或摊销所产生的费用，最后也会增加企业的利润。

由表2可知，公允价值模式对企业的利润产生重大影响。2010年，公允价值变动比例为18.4%，而短短一年时间到2011年，公允价值变动所占的比例高达76.8%，2012年的比例高达87.6%，很重要的一方面是在公允价值计量模式下，不用计提折旧和摊销，而折旧和摊销本应计入成本费用中，成本费用减少，企业的利润（收入-成本）自然就增加了。

三、公允价值模式在核算投资性房地产中存在的问题分析

2007年至2014年间，财政部会计司在这八年间连续了《 关于我国上市公司执行新会计准则情况的分析报告》，报告中显示企业运用公允价值模式计量投资性房地产的情况不容乐观，即大部分公司仍旧采用比较传统的成本模式，小部分公司采用公允价值计量模式。究其原因，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都还是比较活跃，房价也一直居高不下，尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。

（一）CAS3的公允价值确认条件严格

自新会计准则颁布以来，我国的上市公司对投资性房地产的计量模式有两种，但是在准则中却严格规定投资性房地产公允价值使用的条件。如果企业有确凿证据表明其所拥有的投资性房地产的公允价值能够持续取得并且公允，企业才方可采用公允价值计量模式。再者，投资性房地产公允价值的取得难度比较大、程序相当繁琐、成本较高等原因使得他们选择相对比较“保守”成本计量模式。另外，CAS3还规定，企业一旦采用公允价值模式，以后年间就不能再转为成本模式，而且如果企业采取公允价值计量，还会引起监管部门对其利润的关注。CAS3对公允价值计量模式的这种严格要求，影响了企业采用公允价值模式计量投资性房地产的积极性。

（二）采用公允价值模式计量会给企业带来一定的财务压力

CAS3规定，企业期末将投资性房地产的账面价值和公允价值的两者的差额计入当期损益，这样一来就可以增加当期的利润，因此，在我国现在的市场体系下，房价不断高涨，上市公司因此也会有一笔额外的利润。这部分利润对公司的影响主要包括两方面：一方面，企业增加的利润会导致税收负担，另一方面，股东看到利润表利润增加，难免会有管理层不愿看到的分红的想法。如果股东要求分红，可能会影响企业的留存收益和资本公积，甚至还会影响企业下年度资金周转情况。这两方面都有可能使企业的经营资金减少，因此，采用公允价值进行计量会给企业带来一定的财务压力。

（三）会计准则与税法规定的差异

CAS3规定，企业如果对采用公允价值模式计量投资性房地产，不用对其计提折旧或摊销，并且期末以资产负债表日的公允价值来调整账面价值，这在一定程度上减少了企业的费用，降低了企业的成本，相应的，企业的利润也会随之增加。但是，在企业缴纳税款时，由于折旧和摊销存在抵税作用，若是企业采取公允价值进行计量，相当于放弃了此部分抵税的利好因素，增加了企业的税收负担。

四、推广企业采取公允价值模式计量投资性房地产的建议

如果采取公允价值模式对投资性房地产计量，相对于传统的成本模式来说，一定程度上投资性房地产的实际价值能够更公允的反映出来。但由于我国起步较晚，又因为公允价值模式存在的上述问题，采用此计量模式的企业还比较少，因此我们可以借鉴一些发达国家的经验，同时结合本国国情，走出一条适合自己企业发展的和应用公允价值计量模式的道路。

（一）放宽公允价值确认条件，引导企业选择公允价值计量模式

由于CAS3所要求取得投资性房地产公允价值的条件过于严苛，这在一定程度上限制了公允价值计量模式在企业中的推广，使企业偏向于使用保守的成本模式。我国得会计准则与全球的会计准则不断趋同，采用公允价值计量模式也是我们走向国际化的必经之路，因此我国应该对公允价值确认条件进行相关修订。例如：首先，允许企业在两种计量模式中自由转换或者增加使用两种模式所造成差异的附注，使投资性房地产更能反映真实信息。其次，对公允价值规定更为具体的操作和取得办法，降低获得成本。再者，提高我国将近两千万的会计从业人员的实际操作水平和理论知识的熟练程度，提高公允价值在会计运用中的可操作性，并加强企业遵守会计法律法规建设。

（二）完善房地产价格体系，加强对房地产估值技术的研究

公允价值的信息来源于活跃的市场报价，与市场景气程度相关，因此，政府也应该致力于建立一个稳定的房价体系确保公允价值取得时的稳定性，因此，在互联网高度发展的时代，一个能够迅速反映房地产市场交易价格的数据系统的建立能在很大程度上方便企业观测投资性房地产公允价值的变动情况。另外，由于我国ν蹲市苑康夭的估值技术理论研究不够透彻，公允价值估值的三个层次应用不够熟练，相关估值人才缺乏，企业大部分依靠收费较高的中介机构对其投资性房地产进行估值，因此有必要出台相关指导意见，推动投资性房地产市场更好更快的发展。

（三）加强投资性房地产的信息披露

倘若企业对其资产公允价值的评估不准确，会对企业财务报表产生不利影响。研究年度财务报表还发现，现在仍有一部分企业，年度财务报告和附注中对投资性房地产公允价值的取得方式的信息并没有详细进行披露，因此，这会使得会计信息的可靠性下降，这可能损害利益相关者的利益，而且企业财务人员总是偏向于披露一些公司利好因素以此来吸引其利益相关者，因此完善投资性房地产的信息披露制度的必要性是毋庸置疑的。政府也应该出台一些硬性规定提高信息披露的质量，从报表方面鼓励企业积极披露相关信息，如在“公允价值变动损益”下设置更多明细科目，对于因公允价值变动引起的暂时性差异，如计入资本公积科目的公允价值变动，需要详细披露给企业当期利润所造成的影响，同时加强对公允价值估值中介机构的管理，规范信息披露的格式，以此增加所披露信息的可靠性，为投资者决策提供更为可靠的财务决策依据。

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（作者单位：河南财经政法大学会计学院）