如何优化园林工程质量 提升小区园林交付满意度

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

随着人性的回归,人们对居住环境的要求也日渐提高,小区园林在住宅楼盘中的投入比重及重视程度也相应增加,面对业主的关注与”挑剔”,如何优化园林工程质量,提升小区园林交付满意度成为了各大房企及园林从业者的首要问题.

要优化园林工程质量,首先需从园林工程有那些常见的质量问题说起,园林问题归纳起来可以有这六大类:

设计类

设计类问题主要是指因设计原因造成的使用不便,潜在危险,养护困难,心理感觉不适等,这一类问题在完工后很难作出修改,修改的成本一般较高,只能作出一些优化或遮挡,因此,此类问题应该尤为重视,在审图或施工阶段予以排除.

如一住宅小区设置大门高度过高,造成大门长宽比例不协调,且未有设置保安室,导致安保工作不能正常进行,只能临时加装工作桌椅,安放人员日晒雨淋,加大了工作难度，降低了小区的整体档次.

石材类

石材类问题主要集中在石材材质不符,石材缺损,泛碱,返锈,铺贴不平,高低差不合理等,这类问题主要由用料不当,以次充好,或施工工艺未把关,防水施工时偷工减料等造成,因此,这类问题应该在施工时,对材料报审及质量严格把关,将其排除.

木材类

木材类问题与石材类问题类似,主要体现在木材材质不符,以假乱真,以次充好，木材开裂,泛白,脱漆,安装不牢靠等。这类问题亦是由于用料不符,或施工工艺未把关所致,有一点与石材问题造成的原因不同的是,户外强日照多雨,设计上应尽量少选用木制品,否则木制品户外防晒防雨能力较差,开裂脱漆很难避免.

植物类

植物类问题主要集中在病虫害处理上,植物病虫害有传播快,范围广,影响大的特点,一般春夏易发生.轻则影响景观,重则苗木大批量死亡.因此,该类问题应引起足够的重视.坚持以预防为主,综合治理，对症下药，避免交叉感染，全面捕杀的原则

结构类

结构类问题主要集中在结构沉降,开裂,漏水,伸缩缝处理不当上,这与结构施工的质量有很大关联,结构类问题与设计类问题一样,较难根治,伤筋动骨.因此,此类问题在施工时就应引起足够重视。在施工前期,施工中期需做好各项施工准备及必要的技术措施,施工后马上检查,发现问题需马上修补,绝不能拖入装修阶段,否则,问题将越引越大.

机电类

园林机电类问题主要集中在喷淋系统,照明上,常见问题是管道堵塞,光源颜色不一,景观喷淋高度不一致,景观灯跳闸等.

综上所述,造成园林这六大类问题,归纳起来有四大原因:

前期准备不足

施工前的前期准备应包括,图纸会审,施工计划编制及审核,重大施工措施编制及审核,往往因为前期准备不足,应付过关,相当多的问题留到施工过程中,甚至交付阶段再发现,造成维修成本过高,或者不可弥补的错误.

图纸会审应各部门均参与,除设计院/监理/施工单位/工程部外,还应邀请质量部/客服部/物业部的人员参与,除技术层面审核外,还应从客户/业主/使用功能上审核图纸,避免日后使用缺陷及业主投诉,且会审前应预留一定的看图审图时间,尽量将设计类问题,尤其是大项问题发现出来,为日后施工打下良好基础.

施工组织计划可以从开始至结尾为工程项目的施工梳理一遍流程,预判避免一些容易出现的问题,也可让工程人员对施工情况有个大致脉络,为工程的顺利施工打下一个良好的基础.

重大措施编制可以保证一些重要的施工工艺的合理性,并为将来的现场施工立下依据.

材料选材,验收环节问题

从设计上这类问题容易在材料选择错误,材质不适应环境及使用要求上，从施工现场则主要体现在现场送货货不对版,以假乱真，以次充好。

施工过程未从严把关

施工过程中对工艺步骤,工艺质量未严格把关,导致质量出现问题，归根到底是缺乏监管或者麻痹大意，赖政松懈的态度问题。

后期养护问题

后期苗木养护不及时或不恰当,造成苗木大面积感染病虫害,影响景观甚至枯萎.设备维修不及时亦会影响业主印象，降低业主接收意愿。

要根治上述问题，提高最终小区园林交付率，房地产企业在实际操作中，从源头捉起，从项目筹备阶段开始重视，并做到以下几点，方能成功：

给予园林施工一个合理化工期：

园林行业是劳动力密集的行业，由于其造型的差异性以及自身构造的特性，因此无法像制造业一样思考机械化大生产的模式。人会疲劳，松懈，急会躁，快会粗。因此，一个合理化的工期是工程质量的基础。行业需要在快速与品质上取得一个平衡。

严谨的的合同条款及管理：

合同是管理的依据，是约束施工单位进度及质量等行为的具有法律的工具，完善的合同可大大提升管理的质量及效率。

因此，合同条款需尽量完善，将工期节点、质量要求、安全文明措施、规范标准，处罚条款等一一细化，以便现场管理。

充分利用监理的作用

由于成本等原因，业主的工程人员一般不会过多，因此，利用好监理，使监理成本甲方的好帮手，而不是橡皮图章就尤为重要。

但监理行业由于工资过低，导致监理责任心不强，问题重生，建议在签订合同时，注明监理人员的素质要求，人数要求，工资标准，并在执行中实行管控，对不合格的监理坚决清除出队伍，监理进场前上报人员名单及资历，监理更换减少现场人员需报甲方审核同意。这样，才能保证一个有素质的监理队伍，并使工程质量达到保证。

图纸的出图速度及完善：

图纸是施工的依据，完善的图纸，认真的图纸审核等前置工作的完善对后续工作有重大的影响，一份及时、准确、详细的图纸可提升工程速度，减低建安成本，流畅项目流程，反之同理。

严控各项阶段节点：

制定了工程计划后，在现实中往往得不到执行，总包的实际完工节点往往推迟至交付节点，导致园林工程的施工时间大大压缩，园林没有生长恢复期，难以达到最佳效果。

因此，建议在合同中适当加入工程节点的奖罚措施，工程结算工作与工程完成节点，交付率挂钩并进行奖罚。

落实管控动作，发挥制度效果，实行事中控制，减少事后整改：

事中控制往往比事后整改更容易被人接受，更节省成本，操作更简便，且部分缺陷事后无法修补。因此落实过程管控尤为重要，如样板先行有利于规范标准及提升工程质量，工程定期巡检有利于及时发现问题，整改完善。

因此，要严格落实过程管控动作，工程部需从只关注进度，到进度质量双关注。从侧重于现场协调，到协调、技术管理双执行。

销售承诺与现场实际：

为提升销量，一些销售人员往往在小区绿化上使用夸大的销售宣传或对缺陷进行刻意隐瞒，但这些将增加后期的纠纷及索赔风险 。因此，销售时需正确阐述园林的景观效果，避免业主不切实际的逾期

执行风险排查制度：

园林交付前各部门应联合进行风险排查，从工程、客户、销售、物业多角度分析园林的交付问题及风险所在，提前交付前的准备、交付前期的交底：

一个温馨的笑容，一杯温暖的茶水，一屋干净而整洁的卫生，一个准备充分的讲解往往使客户树立一个良好的形象，使人感受到企业的专业、细心，从而客户自己放心，提高了一次交付成功率。

综上所述,小区园林交付是一个综合性的系统过程,需要从源头至结尾个个环节步步紧扣紧捉，各个部门密切配合，不松懈，以高度认真的态度去落实执行才能达到较高的质量及较高的交付率。