浅析房贷还款方案对购房者的影响

摘要： 现如今，大部分人群通过银行贷款买房，却少有人熟悉还款方案的制定。事实上，不同的还款方案可能产生很大的利息差额。本文结合兰州市城区一实例，分析三种常见的还款方案，得出不同的还款方案下利息的差额，使更多购房者意识到还款方式的重要性，为其制定还款方案时提出一些建议。

Abstract： Nowadays， most people buy houses buy mortgaging， but few are familiar with the repayment programs. In fact， different repayment programs may produce a lot of interest balance. This paper takes a community in Lanzhou City as an example to compare and analyze three common repayment programs and get the interest balance of different repayment programs to make more buyers realize the importance of repayment programs， and puts forward some suggestions finally.

关键词： 资金时间价值；还款方案；影响

Key words： time value of money；repayment programs；influence

中图分类号：F832.479 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）11-0034-03

0 引言

大部分通常选择银行贷款买房，此时需要购房者做出还款方案的选择，而最了解自己的收入情况、还款能力等因素的是购房者自己。不同的还款方案可能会产生不同的利息差额，因此，购房者应重视对还款方案，并了解如何根据自己的实际情况制定还款方案。

本文在结合兰州市城区房价的基础上，以兰州阳光里小区某一住房为例，选取四个较重要的考虑因素：首付款、还款方式、还款年限、利率，用资金的时间价值对以上因素组成的不同还款方案进行对比，通过分析比较各单一因素和组合因素对所付利息总额的影响，使更多购房者意识到还款方式的重要性，也对如何制定适合资金的还款方案有一定了解，希望对购房者提出一些建议。

1 资金的时间价值

通过银行按揭贷款买房会产生利息，这是因为资金具有时间价值。今天可以用来投资的资金，假设不考虑通货膨胀因素，它会比将来的同等数量的资金更有价值，这是因为当前的资金能用于投资，带来收益。利息作为资金时间价值的重要表现形式，在工程经济分析中，其通常被看做是资金的一种机会成本，也就是说，使用资金要付出一定的代价，购房者向银行所支付的利息就表现为通过银行贷款提前使用房屋所付出的代价。下面将通过案例分析具体说明。

2 案例计算

2.1 基本信息

以兰州市安宁区兴兰阳光里小区某一住房为例，该小区房价为7000元/m2，102m2，则该商品房总价为7000元/m2×102m2=71.4万元。

2.2 方案比较

不同的首付款、还款方式、还款年限将组成许多的还款方案。

还款方式主要有一次支付，等额本息，等额本金三种支付方式，在实际生活中，通常采用后两种付款方式。等额本息是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，而等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。此外，不同的首付款和还款年限也将组成不同的还款方案，本文将对不同的还款方案进行分析。

2.2.1 首付款、还款年限、利率相同，还款方式不同的方案

首付为最小值，即房款总价的三成，71.4×0.3=21.42万元，其余资金采用银行贷款，贷款银行选择中国银行，该银行现在的贷款利率为6.15%，贷款金额为71.4-21.42=49.98万元，还款年限为十年，每月按时还款。

①方案一：等额本息还款。

设每月还款为A，则A=499800×（F/P，6.15%/12，120）×（A/F，6.15%/12，120），计算过程见表1。

计算得A=5586.53元

那么，第一个月应付利息：I=499800×6.15%/12=2561.48元，应付本金：5586.53-2561.48=3025.05元。第二个月应付利息：（499800-3025.05）×6.15%/12=2545.97元，应付本金：5586.53-2545.97=3040.56元。以此类推，计算结果见表2。

②方案二：等额本金还款。

每月所还本金为499800÷120=4165元，第一个月应付利息：499800×6.15%/12=2561.48元，第二个月应付利息：（499800-4165）×6.15%/12=2540.13

以此类推，计算结果见表3。

方案一与方案二的区别在于还款方式的不同，在首付款、还款年限、贷款利率相同的条件下，采用等额本息支付比等额本金多支付利息170583.60-154969.28=15614.32元。

2.2.2 首付款、还款方式、利率相同，还款年限不同的方案（表4、表5）

2.2.3 还款方式、还款年限、利率相同，首付款不同的方案

若首付款为71.4×0.5=35.7万元，其余资金则采用银行贷款，银行现在的贷款利率为6.15%，贷款金额为71.4-35.7=35.7万元，分十年还清。等额本息和等额本金还款方案分别见表6、7。

方案五与方案一在于首付款不同，降低贷款金额：49.98-35.7=14.28万元，将减少利息：170583.60-121845.10=48738.5元。方案六与方案二的区别在于首付款不同，降低贷款金额：49.98-35.7=14.28万元，将减少利息：154969.28 -110692.35=44276.93元。

方案一与方案七在于首付款和还款年限均不同，从表中数据我们可以得到，方案七比方案一多支付利息264276.89-170583.60=93693.29元。将以上表格中的利息总额分别列入下表进行比较，见表10。

2.3 方案间利息差额比较分析

2.3.1 单因素分析

表11中的数据均为单一因素的对利息的影响。我们可以看到还款年限越长，利息累计得越多，在本例中已达到了房款的一半之多。此外，首付款越多，所产生的利息越小。在对利息差额较大的方案如方案一三、方案二四等中进行比较，利息差额最大的为199401.5元，说明还款年限对利息的影响比首付款和还款方式对其影响更大。对比方案一三与方案二四，可以看到在首付款和还款方式相同的情况下，仅由还款年限产生的利息差额就为199401.5-150988.2=48413.3元，而方案对比方案一三和方案五七，首付款得到大小对利息产生的影响为：199401.5-142431.8=56968.7元。

由此可以得出结论，本例中首付款大小和还款年限对所还利息总额影响都较大，还款方式对其也有影响，但不如前两者影响大。

2.3.2 多因素分析

①双因素的影响。

表12为双因素对利息的影响，产生这些利息的方案之间均有两个因素不同，如方案二三，其利息差额为215015.86元，方案三五的利息差额为248140.04元，差额较小的是方案二五，为33124.18元，这说明在还款年限相同的情况下，首付款和还款方式两个因素一起对利息的影响不是很大。

②三因素的影响。

此表为三个因素对利息的影响，产生这些利息的方案之间有三个因素不同，这几个值都较大，尤其是方案三六，其利息差额高达二十五万余元。相差不大的方案如方案四七，利息差额为41680.63元，相比前者要小得多。因此，还款年限对利息的影响不容小视。三个因素对利息响见表13。

2.3.3 不可选择因素组成的还款方案

除此之外，利率的大小也会影响利息。在我国，贷款利率由人民银行统一管理，并经国务院批准后执行。尽管该因素会影响购房者的利益，但由于该因素不能人为选择，因此，在方案的必选中也就不为考虑。

虽然我们不能定量地对利率进行分析，我们可以采用定性分析法分析。当银行的贷款利率高时，其产生的利息必然要高，也就是说我们可以尽可能地在贷款利率较低的时候进行房屋的按揭贷款。但通常来说，贷款利率很少发生变化，即使变化，浮动也不是很大。当贷款利率较小的时候，特别是接近于存款利率时是一个不错的购房时间。

3 结论

通过以上的分析，我们可以看到，不同的还款方案对利息总额的影响可大可小。

对于生活负担将会加重或收入有下降趋势的人群来说，可以选择等额本息还款，而有一定经济基础，能承担前期的较大还款压力或有提前还款计划的人群可选择等额本金付款。

此外，还款年限是非常重要的因素，其影响比首付款和还款方式都要大。在本案例的单一因素分析中，其对利息的影响最大的就是还款年限，因此，在制定还款方案时，要慎重考虑还款年限。首付款的多少也是如此，如每减少一万元首付款，利息总额会增加多少？这样的方案也有待于进一步分析。

总之，购房者在购买房屋时，一定要重视还款方案的选择。但是，无论采取哪种方案减少利息总额，购房者最重要的还是要正确估计自己的收入及收入趋势等因素，在此基础上合理地选择适合自己的还款方案，使资金得到最优利用。

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