物管进城 管河南物管开拓新领地

2009年10月16日是一个平凡的日子，但随着早上六点河南六合物业公司和郑州金顺物业公司的保洁人员、秩序维护人员走上街道开始道路清扫和市容维护的那一刻起，这个平凡的日子将标志着河南物业管理的历史又掀开了新的一页。

试水“物管”进“城管”的是郑州市金水区花园路街道办事处。长期以来由政府负责的工作，为什么要“外包”给物业公司?办事处副主任平凡介绍说，该办事处辖区有3平方公里，地处郑州市中心区域，是郑州市对外的形象窗口。在此之前，道路清扫和市容维护的任务分别是由郑州市金水区市政局下属的清扫保洁公司和街道执法中队负责。自郑州市开展创建全国卫生城市工作以来，城市面貌有了较大的改观。但是，近年来占道经营、乱摆乱放、乱贴乱挂、突出门店经营等“十乱”现象还是屡禁不止。对于街道办事处而言，在城市管理上面临着管理力量少，执法取证难、执行难、根治难，执法时易发生冲突，治理后易回潮等问题，城市管理难以常态化，探索有效解决城市管理的长效机制势在必行。恰好2007年，深圳西乡街道在全国率先引进物业管理参与城市管理，办事处立即派人到深圳考察学习，回来后经过反复研讨论证，终于在2009年下半年开始进入实施阶段，在河南省种下了“物管进城管”的种子。

磨合期问题多物管缺经验街道办多指导

长期以来，街道办事处的工作琐碎繁杂，又常常是事无巨细地大包大揽，有时难免顾此失彼。对于引进物管参与城管的积极意义，全程参与此项改革的办事处副主任王静感触颇深，她说：“这次通过政府购买社会服务的形式把物业公司引入城市管理，既能发挥物业公司专业化的管理优势，为广大市民提供更优质的环境，又能使办事处腾出更多的时间和精力去关心辖区居民的生产和生活，建设社区文化，构建和谐社区。”但这种管理模式并不是意味着承包给物业公司后政府就等于甩掉包袱撒手不管了，而是要更加强化政府的主导地位，加强对物业公司的监管工作。为此，办事处成立了由平凡副主任为主的监管小组专门负责此事。平凡副主任介绍说，运营一个月以来，在双方的磨合中也发现不少问题。首先，由于中标企业要在一个月内招聘到足够的人员上岗，在对应聘人员的素质审核方面时间不充足，选择的机会和余地不大。其次是市政道路与居住物业小区的保洁性质和要求不同，而且工作量大，物业公司对保洁工作把握不准，达不到标准。再次是物业公司的管理跟不上，人员的分工不合理，市政道路的清洁与维护不能单纯地根据道路长度或面积进行分工，而应该按照路段、人流等情况合理分配人员，在这一方面，物业公司显然缺乏应有的经验。

为了帮助物业公司尽快熟悉工作环境，办事处采取了一系列措施，首先是指导物业公司加强对一线人员的岗前培训，在每一位员工上岗前，办事处均对其进行岗位作业要求的培训，让其尽快熟悉新岗位的职责和要求。其次是请城管执法人员带领物业公司的秩序维护员到现场言传身教，强调市容维护人员在服务过程中的工作纪律及文明举止要求，对在服务中经常会遇到的问题进行有针对性分析，提供解决办法。

公开招标合同保证市场化运作规范

为了规范此次城市管理体制改革，花园路街道办事处采取了公开招标的市场化形式进行运作，而且，办事处还特意把发包区域分为两个标段，以引入竞争机制。总发包面积为540,572m2，第一标段：市政道路清扫保洁总面积271,576m2，包括本区域内的清扫保洁、市容维护和全部公共外环境(市政道路、沿街游园、绿化带等)的四害消杀；第二标段：市政道路清扫保洁总面积268,996m2，包括本区域内的清扫保洁和市容维护(不含“四害”消杀)。平凡副主任介绍说，招标公告在2009年8月份发出后，来应标的物业公司却只有8家。经过了解，原来很多物业公司被招标文件中的规定――投标人必须具有环卫主管部门审批办理的《郑州市城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务许可证》所限制，很多物业公司因为不具备此证而被挡在门外。经过认真评标，最终由河南六合物业管理有限公司和郑州金顺物业管理有限公司中标。花园路街道办事处分别与两家物业公司签订合同，对承包方式和考核要求作了详细规定。

承包方式：

(一)乙方(指物业公司，以下同)在确定的范围内以包工、包料、包机械工具、包质量、包安全的方式实施劳务作业总承包。

(二)劳务作业所需的工具、设备等，均由乙方自行解决，但必须符合国家有关市容维护及环卫作业技术规程、规范要求。

道路清扫保洁服务质量要求：

合同清扫保洁作业标准参照郑政文[2009]111号文件执行。道路清扫保洁必须按照国家和市、区有关规定进行清扫保洁。交界地段，保洁时作业范围各自向外延伸20米。

(一)二类道路清扫保洁要求：昼间按照“两班制”人均清扫面积4,000平方米，夜间按照人均清扫面积6,000平方米配备清扫保洁人员。保洁时间夏季至24时，春秋季节至23时，冬季至22时。实行巡回保洁，路面基本见本色。垃圾收集3次。路面清扫作业夏季应在早晨6时前完成，冬季应在早晨7时前完成。

(二)三类道路清扫保洁要求：昼间按照“两班制”人均清扫面积4,000平方米，夜间按照人均清扫面积8,000平方米配备清扫保洁人员。保洁时间同二类道路，定时保洁，垃圾收集不少于2次。路面清扫作业时间同上。

(三)四类道路清扫保沽要求：按照“两班制”人均清扫面积4,000平方米配备清扫保洁人员。夏季保洁至22时，春秋季节保洁至21时，冬季保洁至20时，定时保洁，每天应清扫两次，作业结束前实施1次垃圾收集。

花园路街道办事处和中标企业还就清扫保洁达到的质量标准进行了详细的规定。

市容秩序维护方面的要求：

对市容市貌进行巡查和维护，劝阻沿街摆摊占道及乱堆放、超门店经营、沿街晾晒等影响市容市貌行为；在甲方主导下对流动商户疏导点进行规范(疏导点的设置及其他相关事宜按照市、区的有关规定另行协商)；在甲方主导下对非机动车辆停放进行规范，制止乱停乱放行为(关于非机动车管理中产生的有关事宜双方另行协商)；对管理服务区域内的沿街乞讨和流浪人员进行劝离和疏导。

合同要求，中标企业要从早7时到晚22时(夏季从早6时到夜间24时)不间断巡视，发现有上述现象，应及时提醒、告知、劝阻。不享有行政处罚权，不能没收东西，不能进行处罚，不能辱骂、殴打服务对象。在工作中出现管理难题时，可通知街道执法中队进行处理，确保服务区域内市容环境的有序。

工作虽难市场前景仍使物业公司充满信心

河南六合物业公司总经理李刚介绍说，刚开

始接管时确实存在很多操作方面的问题。如道路清扫，刚刚清扫干净的路面，由于一阵风或一辆车过去，路面就又被树叶、尘土或纸屑等弄脏了；市容维护方面难度更大，当公司的秩序维护员劝说小商小贩不要占道经营时，有些商贩嘴上答应着，脚却没动，还有一些干脆就无动于衷。秩序维护员因为没有执法权，只能采取软磨硬泡的方法，不停地劝说，情景极为尴尬。尽管困难很大，但从企业层面来讲，参与城市管理使公司经营范围得到了拓展，为公司提供了新的业务领域和利润增长点，又增进了公司部门之间的信任。李刚表示，如果试点区域再扩大，他们将继续参与投标。目前，该公司已加强了对清洁人员和市容维护人员的法律法规教育，以及市政管理知识方面的教育，并且招兵买马储备人员，以谋更大发展。笔者建议，街道办事处还应该继续加强对物业管理公司员工的培训和引导，让物管人员尽快熟悉城市管理的特点。

企业经营的目的就是营利，作为服务购买方的政府，一定要保证留给企业适当的利润。据介绍，花园路街道办事处与两家物业公司的合同价款总额为480万左右，包括固定经费和考评费，考评费为固定经费的10％，固定经费按月划拨，考评费相当于“奖金”。企业的利润为10％左右，与住宅物业类型相比，其利润应该说还比较可观，但能拿到多少还要看考核情况。河南六合物业公司总经理李刚说：“这是个劳动密集型项目，从目前运转情况来看，公司基本上没有盈利，但这个项目很有前景，需要规模发展。”据郑州市金水区有关领导介绍，花园路街道办事处辖区3平方公里仅是作为金水区的一个试点，如果进展顺利，金水区管辖的120平方公里的区域将陆续推行这种管理模式。

对引进物管进城管的新模式，相关专业领域的研究者也给予了积极评价。河南财经学院工程管理与房地产学院教授刘社说：“这是一种新模式，城市管理承包给企业进行市场化运作，不但使城市管理更加人性化，规避了城管人员暴力执法恶化政府形象的事件的发生，如果运作良好将会大大提高资源利用率。”她对这种创新的城市管理体制寄予了很高的期望。作为一种新模式，刚开始时往往避免不了瑕疵，它需要政府和社会各方的宽容心、关爱心和一定的培育机制，花园路街道办事处对城市管理新机制的探索才刚刚起步，愿它能走出美好的明天。