河北省房地产投资现状分析

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）12-017-02

摘 要 美国的次贷危机和2009年11月25日的迪拜危机不但使美国和迪拜的经济遭到重创，同时还引起了全球经济的剧烈波动。而它们在很大程度上都跟房地产有紧密的联系都是由房地产过度开发引起的，本文以它们为前车之鉴，从我国房地产投资环境的现状出发，根据2005年以来经济形势的快速变化和国家房地产政策的调整，我国房地产市场主要指标呈现出波动性变化，本文通过对河北省2005-2009年房地产业运行特征结合泡沫测度理论进行分析，得出此期间河北省总体上没有出现房地产泡沫，但局部年份出现了房地产热现象的结论。并在此基础上提出了促进房地产业健康发展的对策建议。

关键词 河北 房地产 泡沫 测度

一、河北省房地产概况和房地产泡沫的相关理论

自2004年下半年以来，我国房地产市场受良好宏观经济形势的影响发展势头迅猛，短短几年，楼价翻了几倍，很多时候楼市开盘即抢购一空。再加上积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响，楼市持续升温，房价居高不下，房地产已经成了人民最为关心的话题，两会主要围绕房价过高问题展开讨论，此后国家出台了一系列强制措施包括严格控制二套三套住房贷款和提高其首付比例来控制商品房投资行为，控制房地产商蓄意提高房价保障人民住房。但由于宏观经济形势不景气有些地方仍把房地产作为拉动经济的主要动力。河北省的房地产业受全国经济形势的影响，开工、竣工、销售面积增速屡创新高，尤其是今年上半年以来虽然受房贷新政策的影响，房地产业仍完成开发投资九百九十多亿元，排名全国第七；其中，完成商品房投资额七百八十五亿元，同比增长51.0%，开发购置土地1224.39万平方米，土地开发完成六百万平方米，一年以上住房空置率有一定幅度的减小，商品房销售面积和价格都有不同程度的上升。 我省房地产市场运行是否健康，是否出现了人们所担心的房地产泡沫，当前或者今后一段时间内我们应当采取什么样的调控政策，值得我们进行深入研究。本文试图运用泡沫测度理论，引用最新统计数据，对河北省2005-2009年房地产行业运行特征进行分析，并在此基础上提出了促进河北房地产业健康发展的对策建议。

房地产泡沫是与房地产价格相关的经济失衡现象，并且较长时间不平稳一般是高于均衡价格的偏移现象。一般房地产泡沫的形成到破灭分为六个阶段，产生泡沫的根源是房地产虚拟经济的存在，土地既可以满足自身使用又可以用来投资保值和增值，而土地价格表现出来是级差地租，房地产交易可以不经过实体经济循环只经过权属证书的转移。房地产融资也可以不经过实体经济循环。这样其价格就可能偏离价值，房地产投资急剧扩张，房价上涨。在经济持续快速增长的时期，政府鼓励投资，银行系统发放房地产贷款的风险较小，银行利率比较低。同时社会上大量闲散资金和外资的涌入都是泡沫产生的隐患。在上涨过程中人民购房压力大生活水平低，而房地产泡沫破裂后将引发经济危机，那时生产萎缩经济萧条，股价急剧下跌甚至崩盘，企业财务营运逐渐陷入困境。企业发行的大量可转换公司认股权不能转为股权，给企业带来巨额偿债负担；还有地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失，消费锐减，经济增速下降还可能引发政治和社会危机，大量人口失业，社会矛盾激化。比如美国的次贷危机和2009年爆发的迪拜危机，都给企业国家安定和人民生活产生了重大影响。

二、河北省房地产指标分析

判断一个地区房地产是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，其测度指标有很多种，分为房屋价格指标、需求指标和供给指标三大类十一个指标。本文设计用三个指标，分别为房价收入比、房地产投资增长率/GDP增长率、房价增长率/CPI增长率。

1．房价收入比

房价收入比是一个国家在判断房地产是否存在泡沫时常用的一个指标，是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。 它反映居民家庭对住房的承受能力，比值越高，购买越吃力。世界银行经过调查分析认为一个国家的住房消费水平时房价收入比在4-6倍之间较为适当。下面引用河北省数据进行分析。

依据上述分析，参考表1可知：河北省一百平米以上住户房价收入比近年来都超过了国际公认的安全边界值，尤其是2007年最高达到了7.4，2008年和2009年国家采取了一系列政策也未起到应有作用，充分显示了河北省房地产交易价格的不合理，城镇居民房屋购买力的严重下降，河北省房地产市场存在着过热的现象。但七十平米小户型住户还在安全线以内，人民的利益得到了一定程度的保护。

2．房地产投资增长率/实际GDP增长率

房地产投资增长率与GDP增长率之比也是用来衡量房地产是否出现泡沫的一个常用指标。一般认为房地产投资增长率显著高于经济增长率时，就有产生泡沫的危险。它意味着社会财富持续大量的流向房地产部门。此时房地产开发行业的平均利润率远高于社会平均行业利润率；大量资金涌入房地产及相关行业；他们大量频繁的从政府手中购地建成后高价卖出赚取高额利润产生一大批房地产富豪。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速，有效购买力逐渐减少，房价的过度上涨无法继续。学者认为，该比值大于2小于3，就存在轻微的房地产泡沫；该比值大于3，则存在严重的房地产泡沫。

依据上述分析，参考表2发现：河北省房地产投资增长率和GDP的增长率的比值在2008年上半年均接近了3这个边界值，2009年更是超过了3高达3.99。上述指标充分的反映了河北房地产供给过热。

3．房价与CPI的同步率

房价与CPI的同步率是指房地产价格增长率与CPI的比，是测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化趋势。当房地产价格急速上升并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了基础价值出现了泡沫。在某个特定时期，若该指标持续不断的上涨，就有爆发房地产泡沫危机的可能。房地产价格增长率大于10％，同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为出现房地产泡沫。如果出现负值，不具备可比性，我们就可以只考虑房地产价格增长幅度。

依据上述分析，参考表3可知，河北房价增长率与CPI的比率一直处于高位运行08 年09年除外，反映了河北房价的上涨速度高于CPI的上涨速度，房地产市场存在价格定位的不合理性。

三、宏观调控政策措施建议

1．政府应制定房地产扶植政策，完善相关配套措施，引导经济活动参与者的行为，制裁和制止不法行为，提高自身办事效率，优化经济建设环境，致力于房地产市场稳定健康发展，进一步激活房地产市场，充分发挥其拉动经济增长的积极作用。

2．引导购房者应该正确认识房价的上涨，理性消费，量力而行，不要一味的追求大户型，不应该对本来已经很高的房价一味的追捧，提前消费，使得房价上涨更快，看到二手房和租赁市场，如果租赁市场成本较低，可以延后买房。

3．中国的房地产市场是政策性市场，政策对房地产影响巨大，我们要即利用政策的导向作用，也要尊重市场的价格调控作用，建立房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系，建立适合本省的房地产泡沫预警体系，避免房地产泡沫的产生。

参考文献：

[1]谢经荣,朱勇等.地产泡沫与金融危机――国际经验及其借鉴.北京经济管理出社.2002.

[2]吴艳霞,王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究.预测.2006(2):21-71.

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[4]河北统计年鉴.北京:中国统计出版社.2005-2009.