地产与时尚共舞

上海商业地产倍受投资者的青睐。

周日早上11点，家住杨浦区五角场附近的薇薇约了几个女性朋友去万达商业广场闲逛，这几乎成了她每到休息天必做的功课。在这个巨大的综合性商业中心里，除了吃喝玩乐一条龙外，最吸引她的还是那些国际时尚品牌。

上海正在成为全国快时尚消费中心，外资快时尚品牌接踵宣布进入上海零售市场的计划。去年第四季度，南京东路和淮海路商圈皆有新店铺开张，包括快时尚品牌、高级珠宝品牌和潮流男装品牌等等；黄浦区商业设施升级计划开始启动，零售物业市场也因而得益。据中国社会科学院预测，上海今年经济增长为7.6%，上海市场在众多方面表现活跃。从微观到宏观，都预示着今年上海商业地产仍将延续以往的上升态势。投资升温

高力国际（Colliers International）的《2012年上海房地产市场回顾及展望》研究报告指出，上海外商直接投资额持续升温，同比增长21%。在总体经济疲软的局势下，上海依然是外商投资的热点城市。

为了继续鼓励外商直接投资，国家外汇管理局发文宣布将进一步改进跨境直接投资涉及的外汇管理方式，将大幅简化事前审批事项，取消外国投资者境内合法所得再投资的外汇核准，允许境内主体以国内外汇贷款对外方母公司放款等。

“虽然外商投资房地产仍属受限制领域，但新规定将对外商投资的心态起到正面的促进作用。”高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳（Lina Wong）女士表示。

去年12月举行的中央经济工作会议强调要增强消费对经济增长的基础作用。过去中国经济增长从长期看，面临着从外向型经济向内需型经济发展的必要，这给与消费和商业活动相关联的商业地产带来了发展机遇。

“目前商业地产已经成为大型品牌开发商发展的重要产业。但商业地产在中国刚刚起步，并不是很健全和成熟，需要很多政府的资源帮助和支持。在中国商业地产的现阶段，发展城市综合体对项目本身和当地政府都是一件互惠互利的事情。”美国富顿集团（F&T Group）中国区执行董事李昱绮（Catherine Lee）女士说道。该集团在南京河西区投资建造了大型商业综合建筑——世界贸易中心。

过热风险

高力国际的报告提到了去年第四季度新人市的大型商业综合体项目。四川北路商圈的综合体项目中信泰富申虹广场是第四季度仅有的新入市项目，为市场带来1.7万平方米的新增供应量。中信泰富申虹广场坐落于四川北路商圈核心地段，体量相对较小，有近4万平方米的写字楼部分作支撑。日本最大百货公司之一高岛屋百货在中国内地的首家门店于去年12月在古北地区开业，商场从地下1层到地面7层，总建筑面积约6.2万平方米。虽然第四季度入市项目不多，但从这几年一线城市的整体情况来看，却存在过热隐患。

21世纪不动产上海公司曾预计，2012年度上海有22个商业综合体项目入市，北京将有17个零售商业地产项目入市，未来5年深圳的大型集中式商业项目面积将增长87%，供应量将相当于深圳以往30年集中式商业存量的总和。随着城镇化的推进，二三线城市甚至一些县级城市都在开发大型的综合商业地产项目。

中国社会科学院的《2011-2012中国商业地产发展报告》显示，全国商业地产的新开工增量和销售增速都远超住宅市场，2011年写字楼新开工面积同比增长46%，商业营业用房销售额增长了23.7%。从全国范围来看，商业地产投资过热，其中的风险不容忽视。

“美国房地产市场是高度成熟的市场。房地产商们有大量的市场及项目信息和数据做参考。中国市场相对起步较晚，属于发展阶段，在商场、办公楼及住宅楼市方面的资源及信息有所欠缺，因此在中国发展房地产的风险相对就高了点。”李昱绮表示。

国际经验

“未来的投资需求将来自于不同行业和不同类型的投资者。”翁琳预测道，“国内企业对核心地段的优质办公物业需求旺盛，相对租赁而言，那些财力雄厚的企业可能将更倾向于购买优质物业。”

“不同于住宅地产，商业地产以获取租金维持运营，往往拥有稳定的现金流和长期的保值增值能力，但存在投资期限长与周转缓慢的问题，中小投资者对其望而止步。”诺亚财富管理中心研究员潘媛表示。

高力国际的报告显示，上海房地产市场去年的投资交易总额达人民币235.8亿元，除了境外投资者的参与，国内投资者也相当积极，占总投资额的63%。

“房地产信托基金（REITs）通过资产证券化的方式，为房产企业快速回收现金流及安全退出提供渠道。这种天然拟合性使REITs在国外颇受商业地产青睐。”潘媛指出，“目前REITs占全球商业地产比重在10%-20%，随着行业的成长，这一比例也在逐步提高。”

然而中国内地由于受体制和税收等因素制约，公募REITS的发行条件尚不成熟，但信托和有限合伙的出现为境内私募REITs的推出带来曙光。潘媛认为：“投资于中国商业物业的REITs若能成功推出，将给投资人带来投资价值。”

此外，美国商业地产的操作经营模式也有值得中国企业学习之处。“在美国，商业地产项目开发的不同阶段都是由不同领域的专业人才进行管理和操作，并在开发商和设计师的监管下有计划的推进工作。在中国，商业地产或城市综合体项目有时会由非专业领域人士负责工作，功能分工太笼统。”李昱绮强调，“中国房地产业更需要专业化的团队来进行管理。”

稳步上升

上海商务园区市场逐渐完善，近期活跃的物业租赁以及开发活动已经引起了投资者们的关注。相比核心商务区，商务园区市场在去年下半年的租金呈现出快速上涨的趋势。同时由于物业规模有限使得交易总额相对较小，降低了交易门槛。而核心区域的写字楼往往隶属于某大型综合体内，因此具有更高的管理难度和运营风险。

“预计商务园区以及次中心商务区的甲级写字楼将越来越受到关注”翁琳指出，零售物业市场由于受到过量供给以及较高运营风险的影响，可能将导致部分投资者离场。

“商业地产不仅需要开发，而且需要更高的运营管理能力，因此在未来的产业地产中，做短线开发或不专业的地产商将慢慢被市场淘汰。做长期商业地产，并有较强的持有和运营能力的地产商将会更好地从项目中获利，更持久的健康发展。”李昱绮表示。

全球经济萧条，中国经济增速放缓，但上海商业地产市场却在去年表现出一定的抗跌性，这也使得投资者对上海商业地产的热情高涨。“未来3年，租金和售价都将继续稳步上升。”翁琳说道。