热闹“地票”的隐忧

11月30日，成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告，规定“竞买申请人须持不少于拟竞买宗地面积的建设用地指标证书或建设用地指标保证金收款凭证”。这是“地票”规定颁布后，成都市首次进行土地拍卖，也标志着成都“持证准入”由意向而落到实处。

今年6月，成都市政府《关于完善土地交易制度 促进农村土地综合整治的意见（试行）》，规定“国有经营性建设用地（暂不含工业用地）使用权出让的竞买者，必须持有同面积的建设用地票，方可参与竞买”。

竞买国有经营性建设用地使用权，事先需拥有“建设用地指标证书”这个“地票”，无疑是经营性用地制度上的重大变革。而这一“地票”制度，又将带来怎样的影响？

据相关人士介绍，实行“地票”制度，旨在调动社会资金参与农村土地综合整治的积极性，有利于加快社会主义新农村建设，有利于保护耕地，有利于构建城市反哺农村、城乡统筹发展的长效机制。

“地票”制度的设计，相信其出发点是高远的、纯粹的。只是美好的愿望并不一定代表美好的结果。在复杂的现实环境中，从现实的此岸到理想的彼岸，需要解决“桥和船”的问题。

今日媒体关注的，吸引各界人士眼球的热闹“地票”，与前一阵子舆论曝光的，弄得村庄稀里哗啦的“撤村并居”，其实是一个硬币的两面，其背后都是“城乡建设用地增减挂钩”。

不同的是，此前披露的诸如山东诸城这样的“撤村并居”，冲在前面充当先锋的是基层干部；而如成都这样实施“凭票准入”，冲在前面当先锋的是开发商。

这种角色转换对开发商来说，可能利弊参半。

从定义来看，房地产企业，是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。农村土地综合整治，显然不在房地产企业经营范围之内，如果参与农村土地综合整治，岂不是超出了房地产企业规定的经营范围？

绝大多数开发商既没资格也没能力去综合整治农村土地，余下的选择或被淘汰出局，或不得不去购买“地票”，这就意味着绝大多数开发商或直接或间接地被“地票”排斥在了经营性建设用地招拍挂的前置性、限制性门槛之外。

而这意味着房地产市场的门槛被抬高到一般的企业无法企及的地步，高到或许大型和特大型的房地产企业，在扩大经营范围或下设专门的子公司去从事土地整治之后，才玩得起这种“地票”的游戏。

被“地票”淘汰的开发商，自然是有弊无利。而对于玩得起这种“地票”游戏的少数开发商，则会拥有诸多便利。除了有参加招拍挂的资格，更大的好处还在于变相拥有了一定的调控土地供给的权力。因为，调控土地供给的源头权力，此时至少部分已转移到拥有“地票”的开发商手上。

土地的供给，是房地产开发的核心所在。当调控土地供给的源头权力，部分转移到了开发商手上时，政府也就失去了房地产市场调控的部分权力。所谓有得必有失，这是干部通过“地票”，在“撤村并居”中由“先锋”退居“幕后”的代价。只是，为这代价埋单的，是购房者和全社会。

土地出让金中，原本包含土地开发整治的支出项目，就土地出让环节而言，“地票”制度的设计，无非是多了一套重复交易的环节，政府是否涉嫌重复收费，这里暂且不说，但其导致社会交易效率下降、交易成本提高，则是存在的。

更进一步，社会为这种低效、高成本而埋的单，最后得益的很可能不是农村的农民，所谓通过“地票”，构建城市反哺农村、城乡统筹发展的长效机制的愿望，也可能会落空。

“地票”制度设计，重视的是交易资金，忽略的是交易范围。试想，持有“地票”的房地产企业，愿意将稀缺的“地票”用于大城市的建设用地，还是愿意用于购买中小城市的土地？不要说小城镇，即便是中小城市，应该也竞争不过大城市。大树底下不长草。