小议房地产经纪行业协会

要谈行业协会，首先还是要从政府谈起。我们为什么需要政府?可以说，如果在自给自足的原始社会，政府是没有必要存在的，因为既然是自给自足，个人都不必和他人发生关系，不会出现人和人之间的矛盾冲突，也就不需要政府来调处。当社会生产出现了富余，从而出现了商品交换，伴随着商品交换而有了私人产权的概念，这时才开始产生了对政府的需要。

由于在市场经济条件下存在的外部性问题，或者说出于提供公共产品的需要，政府就在私人部门之外出现了。也就是说，政府的作用是管理公共事务或者说提供共同产品。

那么行业协会是起什么作用的呢?可以说，在某种意义上，行业协会所起的作用和政府是一样的，即提供公共产品。既然如此，行业协会和政府又有什么区别呢?首先，政府是为全社会服务的，所以要着眼于全社会的管理和为全社会提供公共产品，而行业协会则是为特定行业服务的，着眼于为特定的行业提供公共产品。其次，政府的管理具有强制性，而行业协会的管理权则更多来自于行业协会成员的共同约定。当然，政府的权力其实也是来自社会成员的共同约定，只不过因为社会成员众多，所以不可能就每一个细小的问题都达成共同的约定，只能是原则性的约定，所以政府在相当程度上具有根据这些原则约定自由裁量的权力或者说强制权，而行业协会则只能在形成了共同约定的问题上发挥强制作用，并且这种强制作用还缺少法律的强力支撑。

为什么有了政府对全社会的管理，还需要行业协会的管理呢?社会学当中有这样一个形象的比喻，政府的管理是一种轴心式的，而依靠社会组织进行的管理则是网格式的。

在轴心式的社会管理体系中，一旦轴心被破坏，即政府缺失，则整个社会都将散架；而在网格式的社会管理体系中，其中某个节点被破坏，比如某个行业管理机构缺失，并不会导致整个网格散架。

请注意我们在这个形象的比喻中是通过假设管理部门缺失来说明问题的，这也在某种意义上说明了我们应该怎样来理解行业协会的作用：或许只有在失去了它的时候，我们才会更加感受到它的重要性。

事实上，以广州为例，从上世纪90年代开始出现房地产经纪机构，在20年的时间内，并无房地产经纪行业协会存在，而广州市房地产经纪行业的发展却一直很顺利，当然，我们可以把这归功于广州有一个强有力的政府部门在管理房地产经纪行业。广州从1994年开始就在市国土房管局内设立了房地产经纪管理所，后来改称房地产中介管理所，2009年又更名为房屋交易监管中心，但管理房地产经纪行业的职能一直没有变。

在这种情况下，是否需要有一个房地产经纪的行业协会?实际上行业内就此问题也一直在思考。笔者因为所从事的教学和研究与这个行业有密切的联系，也一直在关注广州市房地产经纪行业。早在2000年的时候，广州国土房管局就召集各大房地产经纪公司讨论过成立行业协会的问题，笔者当时在会上曾表达过一个观点：你们(指各经纪公司)如果觉得有必要成立这个协会就成立，如果觉得没必要就不要成立，否则成立了也会和没成立一样。最后协会果然没有成立，我觉得这件事非常能够体现广州的市民社会特征――广州市政府部门往往很重视民意，而不是强制推行自己的想法。

时间又过去了十年，在这十年间，笔者一直和广州的房地产经纪行业有密切的联系，也不时会和业界人士探讨协会的必要性，包括具体地讨论协会能够做些什么事情。最后还是由于政府(房屋交易监管中心)的积极推动，协会终于在2010年5月正式成立。虽然协会的成立是在政府的积极推动下成立的，但在业界看来也是顺理成章、水到渠成的事情，大家都认为协会确有必要成立了：各公司认为行业存在的一些乱象需要有行业协会来出面纠正，提高行业地位也需要有协会来协调；政府主管部门则认为需要行业协会来协助自己管理越来越大的房地产经纪行业中的各种事务性工作。

作为协会的首任会长，笔者也在继续着多年来一直所进行的思考：房地产经纪行业协会究竟应该做些什么事情?

第一，行业协会应该是为行业服务的，而不是成为行业的一分子。也就是说，房地产经纪行业协会不应该从事房地产经纪业务(实际上，在过去和现在，确有很多行业协会利用自己的特殊地位成立公司来从事本行业的业务)。不成为行业一分子的另一层含义是：协会应该是一个独立的存在，是有别于行业内各家公司和政府管理部门的独立存在，或者说是独立的第三方。非此，协会也就失去了存在的价值。也正因为如此，行业协会被称为私营部门和政府部门以外的“第三部门”。

第二，行业协会应该做各行业成员想做而不能靠一家公司的力量完成的事情，例如：制定行业标准、收集全市范围的市场信息并反馈给行业成员、协调各公司之间的人员合理流动、防止成员问的恶性竞争，等等。

第三，行业协会应该站在这样的一个高度来和政府部门保持一致：行业协会和政府部门一样，都是为了维持社会的秩序而存在的，都是为了给社会提供公共产品。

如前所述，行业协会并不具有政府那样的法定管理权力，其权力来源于行业成员的协商一致，所以行业协会对行业的管理更多地是通过服务的形式来实现的，并且必须是行业成员自愿希望的。

除了考虑协会应该做什么，笔者还认为：行业协会应该让行业因为自己的存在而有所不同，否则它同样也失去了存在的价值。当然，这并不意味着协会要“没事找事”，为了让行业出现“不同”而去做对行业无益(但可能对协会自身有益)的事情。

制度经济学将制度变迁分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁，行业内自下而上会不断产生诱致性制度变迁，但强制性制度变迁则需要外部的力量。协会就应该成为良性的强制性制度变迁的外部力量，具体来说，协会应该积极地推动行业形成更先进更完备的行业规则，从而使得行业的发展能够跃上一个新的台阶。

当然，这样的想法并不会天然地被协会的全体成员接受，协会在成立之初也的确遇到了一些困难或者说困惑。这时，笔者很想说的就是前面提到的那句话：可能当大家失去协会的时候，才会体会到协会对行业的作用。