所谓的房地产暴利及其管理设想

据新华社北京电，国家发改委价格监督司司长许昆林说，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平，并称政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。许昆林还说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为”。

根据1997年《中华人民共和国价格法》第30条规定，当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨时，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。因此，对于住房价格，政府是有权实施管理的。

根据1995年国务院《制止牟取暴利的暂行规定》，对于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。因此，对于住房价格，政府也有权将其“列入制止牟取暴利的项目”实施管理。

一、住房和房地产价格暴利了吗

问题是，目前住房价格是否已经暴利?这无关政府能不能管理的权限问题，而是关系到如何管理的问题。判断这个问题的方法是，计算住房开发的净资产收益率。只有净资产收益率才是可以横向进行比较的指标。

从中国住房开发2000―2009年共10年的净资产收益率看来，总体上存在厚利，不存在暴利。

鉴于全国的住房开发业净资产收益率无法从公开的统计数据中获得，本文用开发业的全部经营数据来替代，见表1。这种替代有它的合理性，因为商品住房的销售收入占全部商品房销售收入的85％。由表1可见，在2000―2009年的10年中，开发业的净资产收益率从1.19％稳步提高到10.48％，10年合计为7.43％。10年合计数消除了最低和最高两个极端数据的影响，是一个稳定的数据，可资讨论。比较的对象应该是，社会净资产平均收益率或产业的净资产平均收益率。

第一个比较，同中国的社会净资产平均收益率比。目前，中国的社会净资产平均收益率没有现存统计。理论界一般认同，国债收益率大体等同于社会净资产平均收益率，可以同房地产开发业进行比较。根据2011年3月财政部的国债到期兑付公告称，今年到期的2006年凭证式国债5年期年利率为3.49％或3.81％。2008年凭证式国债3年期年利率为5.74％、5.53％和5.17％；2008年电子式国债3年期年利率为5.74％和5.17％。初略估计，近几年国债的年平均收益率为4％～5％。

拿多年的国债年平均收益率4％～5％，同10年平均房地产开发业的净资产收益率7.43％比较，可见后者的净资产收益率高，但并非特别高。

第二个比较，同中国的产业净资产平均收益率比。目前，中国的产业净资产平均收益率，也没有现存统计。这可以用股市公开数据替代。从A股900户上市企业中等距抽取13％多的121户，按各户2010年的净资产收益率排队，最低的净资产收益率为碚陵电业的35.97％，最高的为华瑞风电的82.2％，中位数为卧龙电气的11.14％。其中，净资产收益率最高的10户上市企业为：凌云股份25.95％，路安环能26.05％，骆驼股份32.95％，文锋股份37.09％，吉鑫科技37.75％，东材科技42.96％，庞大集团46％，中材国际51.95％，桐坤股份52.34％，华瑞风电82.2％。经搜索公开资料发现，除个别公司为科技企业之外，大多数从事传统的采掘、加工、制造业和商贸业，可资比较。

拿2010年全国上市企业的净资产收益率中位数11.14％，同10年间全国房地产开发业的净资产收益率7.43％比较，可见后者的净资产收益率是不高的。房地产上市企业中的代表性企业招商、保利、万科、金地4户，2010年的净资产收益率分别是10.198％、16.683％、14.567％和14.233％，比起上述121户上市企业中的前10位的25.95％～82.2％来，真是“小巫见大巫”。

所以，无论同社会净资产平均收益率还是同产业净资产收益率比，房地产开发业或住房价格的暴利之说在总体上是不恰当的。

但是，如果从年度、地区或单个项目进行分析，可以发现某些暴利倾向。比如，2009年全国房地产开发业的净资产平均收益率达到10.48％，某些城市还要高，是国债平均年收益率的两倍以上，明显过高。相信某些地区、某些住宅楼盘的净资产收益率还要高。尤其是在四、五年前取得低价地块上的楼盘，获利更是丰厚、甚至惊人。但这是在2009年国家为挽救经济送出“大红包”条件下的特殊现象，不应作为常态。2010年起，国家加强了房地产市场调控，虽然详细的统计数据尚未公布，但该年全国商品房的销售增长率大幅减速，一些沿海城市的商品房销售更是绝对下降，可以估计到无论是项目的、地区的、年度的净资产收益率都会下降。2011年在严密的房地产调控之下，加之货币政策的收紧，住宅和其他房地产的净资产收益率还会继续下降，甚至大幅下降。

二、如何管理住房和房地产的盈利

从以上分析得到一些启示，住宅或其他房地产的价格或净资产收益率，总体上由国家的调控政策决定，还受到货币政策的重大影响。如果说，几年来住宅或其他房地产的价格或净资产收益率较高，应该是拜宏观形势所赐，不能简单地责怪房地产商的暴利。而要降低住宅或其他房地产的价格或净资产收益率，也应该在宏观经济上进行调整，同时加强房地产市场的调控。粗率地提出暴利问题，凸显了处理复杂问题的急躁化情绪。

合理的做法为，一是坚持在宏观上收紧货币供应量，稳定通货膨胀预期，即所谓釜底抽薪，降低对于房地产的涨价预期；二是在此前提下，坚持收紧对于住房非合理需求的贷款，但要放松对于普通商品住房的开发贷款和消费贷款，切忌带着行业歧视一味收紧房地产开发贷款；三是坚持收紧对于住房非合理需求的控制，坚持目前的住房限、停购政策，在适当的时候，将住房限、停购的行政手段转化为经济手段；四是坚持强调房屋交易价格(比如“一房一价”)和其他房地产交易信息的透明化和公开化等工作。这样实实在在地从根本上和系列化地做起，坚持一两年，住房价格会有合理回归(而非大跌)的可能性，房地产企业的净资产收益率也有适度下降的可能性。总之，不要“急火上身”、操之过急，要有耐心。简单地渲染住房价格上的暴利问题是不合适的。

如果硬是盯住住房价格暴利问题，请问如何做呢?

首先，暴利的对象是什么?是指整个行业、地区，还是指企业，或是指项目?

如果是指整个行业或地区，肯定没有有力的数据来证实。而行业的暴利标准何在?是否要对各行业采取统一标准呢?对那些取得高额利润的垄断行业如何处理呢?如要厚此薄彼，就是行业歧视，于理不公。

如果是指企业，那比他们净资产收益高得多的企业如何办，算不算暴利?比如上文所说的10户盈利率特别高的上市企业。如要厚此薄彼，就是企业歧视，于理不公。

如果是指项目，暴利标准是什么?国务院1995年1月颁布《制止牟取暴利的暂行规定》中第5条商品的价格和服务的收费标准指出：价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格(平均差价率、利润率)的合理幅度。须知，房地产品是差异极大的产品，而且是相对垄断的，有一个统一的市场平均价(平均差价率、利润率)做标准吗?合理程度如何体现?而且如何判断该规定中所说的“生产经营者通过改善经营管理，运用新技术，降低成本，提高效益而实现的利润率”呢?

以上问题不解决就贸然行动，必将引来巨大的混乱和反对，导致行动失败，徒损管理者的威信。

笔者不反对对于房地产项目价格高得离谱、让任何人都感觉到那是暴利的案例，实施个案处理。比如，最近发生的北京一个项目售价高达几十万元一平方米，对此要果断行动，不必犹豫。“不让一粒屎坏了一锅汤”，坏了整个产业的名声。当然，处理时也需要有个暴利标准的基本界定，以免行动的随意性。