内蒙古房地产市场及信贷风险状况与建议

近年来，内蒙古房地产市场持续升温，房地产贷款快速增长。虽然目前房地产贷款质量总体较好，但受未来政策变化和房地产行业景气状况不确定性影响，房地产贷款的风险隐患或将增大。

一、内蒙古房地产市场运行情况

（一）房地产投资低位增长，商品房销售渐趋稳定，房价涨幅有所减缓

2013年，内蒙古房地产开发完成投资额1479亿元，与上年同期相比，增长了14.52%。其中，住宅投资1004亿元，占全区房地产开发完成投资额的68%，与上年同期相比增长了18.7%。2013年，商品房屋竣工面积为16623万平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。商品房销售面积2737.7万平方米，与上年同期相比增长了8.5%。全区商品住宅销售平均价格为3863元/平方米，与2012年平均价格相比上涨207元/平方米，涨幅为5.66%。2013年，中央下达的内蒙古保障性安居工程新开工17.48万套，基本建成任务18万套的建设任务全部超额完成。

（二）房地产市场过剩明显，去库存压力依然较大，房地产风险不断积聚

2013年，内蒙古房地产市场在2012年住房投资额、销售面积和销售额增速基数较低的基础上，保持了恢复性增长。2013年，内蒙古新增城镇人口28.7万人，城镇化率为58.7%，比上年提高1个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按2013年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约8年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了90%，未来去库存压力依然较大。

二、房地产信贷及风险状况

（一）房地产贷款增速仍然较快，房地产信贷与房地产市场变化敏感度增强

2013年末，内蒙古银行业金融机构房地产贷款与上年同期相比，增长了22%，快于各项贷款增速7个百分点，高于全国房地产贷款平均增速3个百分点。其中，房地产开发贷款同比增长了33%，购房贷款同比增长了18%。购房贷款中，二手房贷款同比增长了50%。全区60%的房地产贷款余额集中在呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市。保障性住房贷款大幅增长，全区保障性安居工程贷款与上年同期相比，增长了56%，高于各项贷款增速41个百分点。房地产行业涵盖生产、流通、消费等领域，具有较高产业关联度和较强带动效应，目前，全区房地产贷款约占各项贷款的15%，如果再加上以房地产作抵押的贷款和涉及房地产项目的相关行业贷款，辖内银行业金融机构一半以上的信贷资产与房地产行业相关，房地产市场面临调整压力，房价和市场成交量若出现大幅波动将对银行业金融机构资金安全带来不利影响，房地产贷款存量较高的银行业金融机构贷款风险将进一步显现。如果再考虑一些银行业金融机构信贷资金可能通过信托公司、小额贷款公司和融资性担保机构等“影子银行”体系及民间借贷领域违规流向房地产行业，那么其最终风险可能还是要银行业金融机构来承担。

（二）房地产贷款质量总体较好，但房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

从目前情况看，内蒙古银行业金融机构房地产贷款质量目前控制较好，但房地产企业的关联关系复杂，潜在风险不容忽视。部分房地产企业通过多头授信、借道上下游关联企业以及理财、信托等渠道获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，一旦出现资金链断裂，则可能导致整个关联群的信用风险。也有个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。同时，部分房地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当前煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。加之部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，偿还压力加大，房地产风险逐渐向上下游行业蔓延，不良贷款已经开始暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。

（三）地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联

随着地方政府融资平台贷款的“解包还原”和“分类退出”，在剩余的地方政府融资平台贷款存量中，以财政担保、土地为抵押及土地收益权为质押等风险缓手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方政府融资平台贷款风险具有高度关联性。2013年，全区地方财政总收入2658亿元，与上年同期相比，增长了6.5%，增长率同比回落了3.9个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出3682亿元，与上年同期相比，增长了7.5%，11个盟市中有9个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，其中某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的3.85倍。特别需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别涉及土地储备贷款的盟市财政十分困难，这会在一定程度上影响到地方政府的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机构房地产贷款质量形成最现实的考量。

三、几点建议

（一）认真落实国家宏观调控政策措施，促进房地产市场平稳健康发展

坚决落实国家房地产市场调控政策，继续优化房地产投资结构，加大保障性安居工程建设；着力化解和防范房地产市场风险，防止投机资金过多向房地产领域聚集；不断完善多元化的融资体系，逐步增加房地产直接融资比重，有效缓解房地产融资渠道单一，风险过度集中在银行的问题；同时密切关注、评估房地产市场调控对宏观经济面的传导和影响，加强对房地产行业的审慎性监管，促进房地产行业的健康发展。

（二）按照风险可控、商业可持续原则，严格落实差别化住房政策

银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则，在完善抵押担保手续和保证还款来源的基础上，积极支持保障性安居工程建设、绿色建筑开发和既有建筑的节能、节地改造，优先支持居民家庭首套真实自住购房需求。继续严把开发企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押这两个基本要求，同时加强对抵押物的及时估值和持续管理。按照土地储备贷款应纳入地方政府性债务统一管理的要求，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模，加强土地储备贷款的管理和风险防范。

（三）高度关注重点地区、重点企业和相关行业的苗头性风险

银行业金融机构应通过持续监测和开展动态压力测试，深入分析重点地区、重点企业以及房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，根据不同地区房地产信贷特征和风险点，合理配置信贷资源，制定风险管理措施。密切跟踪相关行业间的风险传导情况，前瞻性地评估房地产及相关上下游行业贷款质量状况和预计损失情况，持续开展针对房地产开发企业流动性和清偿能力的风险排查，及时预警判断，及早制定风险防控预案，及时缓释风险。继续强化名单制管理，对相关主管部门认定的有闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违规违法行为的房地产开发企业，严禁发放新开发项目贷款，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

（四）做实“三个办法一个指引”，防范信贷资金违规流入房地产市场

银行业金融机构要全面落实固定资产贷款管理办法、项目融资业务指引、流动资金贷款管理办法、个人贷款管理办法，通过“受托支付”、“实贷实付”支付方式，加强对贷款用途及贷款使用的管理。做好个人住房贷款首付资金的管理，严格执行个人住房贷款面测、面谈及必要时居访的制度，严格审查各类单证和要件，严防虚假按揭贷款。加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的监测，加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等不审慎做法的打击力度。对于监测到的贷款违规流入房地产市场的问题要坚决查处，不留隐患。

（作者单位：内蒙古大学经济管理学院金融系）