“海归”寻找泛CBD小户型

股市“牛气十足”，对房地产投资分流明显，再加之物业税等政策预期的影响，高档房大户型投资的客群明显减少。相比较而言。小户型仍受房房产投资客追捧。本期“置业800”栏目以读者老关为代表，为欲投资泛CBD区域小户型的置业者提供指导。若您有置业方面的需求，请致电800热线――8006101866(免费)。

4月15日，老关致电《楼市》800热线，希望置业800栏目为其推荐泛CBD区域、四环内适合投资的小户型。

老关，33岁，曾留英求学3年，目前在京城某外资分公司任技术总监。事实上，从年龄看，称其老关并不确切，不过由于颇有理财头脑，老关在投资方面堪称老将。回国短短5年内，老关已积累了相当客观的财富。尽管房地产宏观调控步步逼紧，但是老关相信，优质地段的房产仍有投资价值。老关的置业要求如下：

1、泛CBD区域、四环内

2、单价10000～15000元之间

3、小户型

4、交通便利

5、适宜投资

老关在对置业800栏目讲述了置业要求后，特别嘱咐了一句话，“我是看了上期置业800‘寻觅地铁5号线沿线舒适大宅’后决定致电800热线的，希望能获得《楼市》的帮助。”老关的一席话给了我们一定的压力，不过更是给了我们动力。为买房人服务本就是《楼市・房讯》的宗旨。我们丝毫不敢怠慢，迅速联系专业置业顾问对老关的置业需求进行了分析。

定区位

投资物业，选择区位最重要。四环内的百子湾板块、西大望路、两广路、一号地铁线沿线为CBD区域工作人员选择租房的热点区域。不过百子湾板块，西大望路几乎无新盘小户型放量，由于两广路(崇文门站)地铁5号线将于今年下半年通车，地铁沿线楼盘交通便利，方便出租，适宜投资，符合老关的置业要求。最终我们决定在两广路及一号地铁线沿线为老关选盘。

定房价

老关目前居住在南二环某小区两居室内，去年在北五环周边购置了一套联排别墅。老关计划今年住进别墅，将南二环的两居室卖掉，再购置CBD周边小户型用做投资。老关目前家庭月收入在15000元左右。本刊置业顾问根据老关两居室所在区位目前的售价，推算其两居室可售60万左右。不过由于老关今年入住别墅还需交纳部分费用，并且装修费用也将不菲，因此，老关思来想去，最终决定本次CBD周边小户型投50万元左右15万左右，3000元左右资首付款定为15万元。由于老关已是第三次置业，按照七成二十年的交付方式，老关所购买房款总额应控制在50万元左右，月还款额为3000元左右。

定物业

确定了区位和房价之后，本刊置业顾问特对所确定区位内的楼盘进行了调查，对老关本次置业所能选择的物业面积和楼盘进行了确定。

根据本刊置业顾问的调研，目前崇文门，四惠区域所售房价均在12000元/平方米以上，结合老关所能承受的总房款为50万元左右，因此，老关所能购买的户型面积在50平方米左右。因此，最终我们为老关缩定的户型为50平方米左右的零居或一居。

根据老关的需求，本刊置业顾问将目标锁定了国贸DNA，壹线国际四期和北京上舍三个楼盘。

确定了置业计划以后，本刊记者与老关进行了沟通。老关表示，在以上的置业计划中，他想再强调一点便是房屋使用率。由于房屋面积本身就较小，若房屋使用率低，则入住后能使用的面积就更小，实用率将大打折扣。于是，4月19日，本刊记者与本刊置业顾问就具体楼盘进行了实地考察。

考察楼盘一：国贸DNA

根据国贸DNA提供的楼盘地址――华贸东100米，本刊记者从大望路地铁口出来，沿东直行。本以为几分钟便可到达，不料先沿建国路经过华贸中心往东，再向北行走了大概70米左右，足足走了约15分钟才在慈云寺小区里找到了国贸DNA。 一栋仅约5000平方米尚未褪去“绿衣”的小楼便是国贸DNA了。当记者就交通便利程度提出质疑时，售楼人员表示，“我们所称的华贸东100米是指直线距离，项目距离地铁大望路略远，距离四惠站步行约10分钟。”

由于项目体量较小，未设置沙盘，记者只能从售楼人员提供的效果图来了解项目的整体概况。根据售楼人员的介绍，项目共6层，西部楼座对外出售，东部楼座为开发商自用。总共106套可出售，目前仅剩8套。

“国贸DNA为ART DECO风格的精装酒店式公寓，户型为30-60平方米，单套起价仅为32万元，项目最大的优势是总价低，地段优越。”售楼先生很热情地推荐。

根据老关的总房款，售楼人员推荐了30平方米的A户型。从户型本身来看，酒店式公寓未设置厨房设施，户型方方正正面积较小，不过仅剩的8套户型均朝北。“如果不是自住，朝北倒也无所谓。”售楼先生如此说。不过由于此项目的房屋使用率仅为72％，30平方米的建筑面积将只有不到22平方米的使用面积，这点与老关的期望有点偏差。

另外，该项目以总价低为卖点，但是单价并不低。按照售楼人员给老关推荐的户型来看，此户型单价达到了15730元/平方米。而据记者了解，此项目为世纪东方商务会馆改建而成，开发商福至创展2006年接手此项目时，购置成本大概6000元，加之改造户门，公共部位，卫生间，外立面和补办各种手续等费用，其成本在8000元。如今按照15000元/平方米的价格销售，开发商的利润十分可观。

从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，由于国贸DNA位居成熟社区，并且业主未来可以享受华贸中心新光三越百货等配套，整体配套较为完善。

考察楼盘二：壹线国际四期

由于壹线国际与国贸DNA均据守一号地铁线沿线，因此，项目考察的第二站记者前往壹线国际。“地铁上的房子”，果然交通便利，由于壹线国际楼盘与地铁站相通，记者从地铁四惠东站直接步行到了售楼处。

壹线国际四期4月21日开盘，因此，售楼处排号的购房人较多。记者没有直接找售楼人员介绍，而是先随机采访了几位购房人。

“我主要是被此楼盘的轨道交通所吸引，我本来去年就打算在此购买其”75平方米胶泥空间”户型，但是当时担心居住在轨道交通之上有地铁震动噪声干扰，等后来我确认由于地铁平台下方设置了抗震支柱，不必有此顾虑时，胶泥空间户型已售磬，项目的大户型我又承受不起总房价，所以一直等到四期小户型开盘。在项目现场，就职于CBD某公司的张小姐略带遗憾地表示，去年一期开盘均价为8000元/平方米，而现在均价已达到了12000元/平方米，由于没把握机会，她付出了昂贵的代价。

而另一位张先生则明确表示，他购买壹线国际四期是用于投资。“我已经看过数个

楼盘，最后决定选择壹线国际，主要在于壹线国际一期已入住房子，月租金大约在3000元左右，而现在我所选中的户型，还不到3000元，相当于我只付首付，以后月供就可用租金来付，可以这样说，购买这里的房子，我只需付首付。”张先生兴奋地描述。

购房人的描述更让记者想了解壹线国际四期的具体情况，于是，记者向售楼小姐描述了老关的置业需求。根据老关的条件，售楼小姐推荐了E户型44平方米一居室。

从户型图来看，该户型有优有劣，首先是户型比较方正，厨房带有阳台，但为东西朝向，并且厨房与卫生间门正对。当然与国贸DNA相比，该户型的房屋使用率较高，约80％，套内使用面积达到35平方米。

另外，根据售楼小姐介绍，壹线国际总体量60万平方米，是建立在地铁四惠站和四惠东站之间的平台上，一期紧邻四惠东站，而四期紧邻四惠站。尽管壹线国际90％以上的业主多乘地铁出行，但开发商还是考虑了有车族业主的需求，在项目平台下面和地铁上盖夹层之间设置有小区的车库，售价为6万元/个，租金为300元/月。

就商业配套方面，尽管记者考察当天，壹线国际商业广场并未开始营业，但根据壹线国际的规划，壹线国际商业包含餐饮、综合零售、银行、邮局等，从整体上来看，可满足小区业主的基本需求。

考察楼盘三：北京上舍

前两个考察楼盘都位于地铁一号线沿线，下午4点左右，记者前往本次考察的第三站――北京上舍。由于北京上舍距离前两个楼盘较远，为了真实体验楼盘的交通情况，记者选择继续乘坐地铁前往。

目前距离北京上舍最近的地铁站点是崇文门站，记者从崇文门站出来换乘两次公交后才到达售楼处。同壹线国际一样，北京上合也是4月21日开盘，现场有不少的购房人在咨询。

“目前此区域保利蔷薇可售房源不多，富贵园以大户型为主，小户型项目并不多，因此，项目备受在CBD区域工作的购房人青睐。而且目前区域一些老项目的房屋出租租金大约在每月2000多元，新房未来房租一定能达到2500-2600元/月”，售楼人员听记者说购房投资，便把投资者最关心的房租问题摆了出来。

接着，售楼小姐继续讲解楼盘投资价值，“目前区域内富贵园房价已经达到了16000元/平方米，同处相同区域，可见未来北京上舍的升值空间。”售楼小姐还根据老关的置业要求推荐了三号楼F户型，一室一厅一卫建筑面积49平方米，套内建筑面积为38平方米。

从其推荐的户型来看，与壹线国际所推荐户型格局相似，不过各有特点。壹线国际厨房带有阳台，而北京上舍此户型卧室带有观景外飘窗。另外，壹线国际所推荐户型为东西朝向，而北京上舍为南北朝向。当然，两者的共同不足均是厨房与卫生间门正对。

记者从售楼处出来，对周边配套进行了考察，由于崇文门区域比较成熟，协和医院，同仁医院、光明小学、崇文小学、物美大卖场等周边各类配套较为齐全，不过北京上舍小区通往广渠门内大街的道路狭窄，就目前的居住环境而言，尚需改善。

实地考察完毕，记者对三个楼盘进行了综合比较，并就相关情况与老关再次进行了沟通。

整体来看，三个楼盘都符合老关对于区位的要求，并且也都是将目标客户群及租户定位于CBD区域工作的白领阶层人士。

就价格而言，国贸DNA单价比老关的要求略高，不过国贸DNA为精装修，其他两个项目均为毛坯。但是就所推荐合适户型总价而言北京上舍的总价最高。而交通方面，三个项目中，壹线国际的交通最为便利，步行5分钟即可到达，国贸DNA次之，北京上舍的交通相对稍微差一些。

从户型面积来看，国贸DNA目前所剩户型较小，最大的仅有30平方米左右，而且使用率较低，为72％，壹线国际四期与北京上舍面积较大，使用率也较高。而就目前项目周边楼盘租金来看，国贸DNA和壹绂国际的租金略高，一居约3000元，而北京上舍目前月租金相比较其他两个项目而言，略低500元左右。