56m2小跃层“小问题”缠身

开发商违规出具验收报告

2007年3月21日，《楼市》记者邀请北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司工程师杨连明，李建忠，与业主廖伟先生一起，对其购买的广安门外一跃层小户型住宅进行全面验收检测。

然而令记者一行人始料未及的是，此行当天，北京市消防局正在应开发商要求，对廖伟购买房屋所在的整个楼盘进行水压检测!这一情形今早在2007年2月14日便已经拥有“验收证书”的业主廖伟很是不解。

对此，具有丰富验收经验的杨连明工程师在察看业主廖伟的商品房预售买卖合同后对记者表示：“合同约定交房时间为2007年1月31日，而廖先生办理收房手续的时间是2月14日，就表明该商品房建设工期已经存在延后现象。虽然廖先生说，那时开发商已经按合同约定支付了晚交房违约金，但从今天才做消防验收的情况来看，目前该商品房仍未达到收房标准。因为按照北京市建委的有关规定，商品房验收报告的出具时间必须在消防验收之后!”

“由此可以判断，开发商于2月14日提供给业主的验收合格报告不具备真实性，而这种现象背后的原因很可能是开发商逃避继续支付违约金。”杨连明最后的“定论”让在场的廖伟很是气愤。

在询问了该楼盘物业服务中心后，廖伟告知记者等人此次消防检验将持续到3月29日，因此，业主当天的自行验收活动只好作罢。

4月5日，业主廖伟一行人再次来到该商品房内，对该房屋进行全面验收。以检验开发商在提供不具备真实性的验房报告的同时，该房屋质量到底如何。“最好在消防局验收以后咱们自己验收这房子别查出什么问题，要不我非跟开发商理论不行!”廖伟如是说。

层高、面积达到合同标准

进入房屋之后，业主廖伟先生首先提出要测量居室的层高以及面积，“这是我最关心的环节，因为这套房子的面积和层高都被开发商宣传成‘买一赠一’，所以我很担心这两个环节不符合合同约定的数值!”廖伟强调指出。

应业主要求，工程师杨连明拿出电子测量仪器开始对屋内进深、面宽、层高进行一一测量，经检验该房屋面积以及层高符合合同约定标准，面积达到合同标明的56平方米，而层高也基本达到5.2米的合同规定。

但杨连明工程师在检测后仍然指出了这一户型存在的不足，他表示，该房屋层高虽已达到合同约定数值，但对于跃层房屋来讲，5.2米的层高有些偏低，业主今后的居住生活将产生压抑感。

“可是此户型开发商承诺的只是面积上买一送一，并不是真正意义上的跃层，所以即使感觉压抑也没有办法用跃层的标准来与开发商‘较真’，真是恼人……还有什么办法可以补救呢?二楼层高矮一些可以吗?”廖伟焦急地问道。

对此，李建忠工程师表示，二层如果仅作为卧室布置，可以相对降低层高以确保一楼起居室的净层高不低于2.65米这一北京市房屋层高的标准。

起居室墙体出现裂痕

尽管对房屋层高并不满意，但李建忠关于二层作卧室布置以保证一层起居室净层高的建议让廖伟打消了对面积以及层高的顾虑，两位工程师对整个房屋的各项检测便开始了。

首先，杨连明用电子监测仪测量了居室内墙体的垂直程度，以及地面的水平度。根据检测仪器显示，该房屋内各面墙体均达到垂直标准，而地面也已经达到普通住宅类毛坯商品房的交房标准，即水泥地面找平。并且两位工程师通过仔细目测发现，该房间地面未出现水泥裂痕现象，基本达到了优质内装修效果，这让廖伟很满意。

但在墙体结构的检测中，杨连明工程师发现，该房屋北侧面墙与阳台连接处有一裂痕，长度约为20cm，虽然深度不深，但是仍然严重影响了墙体的美观。“通常情况下，这种问题的产生是由于工程分包后，施工单位的‘批量生产’造成的，并非开发商有意而为之。”杨连明理性指出。

预埋件宽度超过标准

在检测墙体时，除一处裂痕影响了外观以外，墙体内设的预埋件宽度不合理是杨连明工程师通过目测检测出的又一个问题。

“预埋件是用来为跃层房屋分割楼层使用的主体结构连接插件，通常情况下，预埋件分为梁和柱两种，这套房屋的预埋件属于梁预埋件。”李建忠工程师首先阐释了“预埋件”的含义。

杨连明工程师指出的“预埋件之间宽度过宽”问题，业主廖伟提出“预埋件过宽属于结构、口一题吗?会不会影响楼板的安装和今后实际使用?”

对此，杨连明工程师表示，预埋件一米以上的宽度要求室内楼板厚度要达到30cm，这样会使分割楼板厚度过大，影响室内两层空间高度的舒适度。虽然实际操作中有将楼饭厚度减少而不影响上层使用的先例，但是这要求二楼所承载的家具重量必须严格控制，不能超过楼板负荷的标准，否则将造成结构问题，引起楼板掉落，坍塌等风险。

室内一窗体歪斜

了解了楼板安装的要点之后，廖伟提出：“请帮我检测一下，二楼卫生间外的小窗户是不是倾斜了?我每次看时都觉得这个窗户不正，但由于是目测也不敢保证。不知道这种问题是不是应该报修，会造成什么后果?”

于是，李建忠工程师打开工程梯，上到二层卫生间，对该窗户进行了检测。“确实有倾斜现象”，李建忠说道，“此窗体的倾斜主要是由于装修施工时，室内尚无分割楼板，导致施工方无法稳定操作造成的。从墙体预留的窗口来看，结构并没有偏差，只是窗框倾斜，因此不会有严重影响，只需要重新安装便可。”

“考虑到合同内注明了窗户和户门的安装属于开发商承诺范围，这个问题还是需要报修物业公司，以减轻业主装修成本。”李建忠工程师最后补充说道。

双卫生没有防水中水、冷水管道不可辨识

接下来，李建忠工程师“顺道”检查了室内的两个卫生间。

在检测管道的过程中，李建忠工程师表示，两个卫生间内均设有中水管道，符合北京市建筑节能的要求规范，但中水管道与冷水管道采用的材料、颜色均相同，并且没有标签注明两个管道的名称，无法辨识。

同时，经验收工程师目测，该房屋上下两层卫生间地面均未做防水处理，且卫生间地面与起居室地面的高度基本相同。

面对记者“这会有何影响”的提问时，李建忠工程师表示，防水虽未达到交房标准，但还不至于对业主实际使用造成严重影响，业主只需在装修过程中明确要求，将防水做好即可。同时，为避免由于卫生间地面与起居室地面高度差小造成跑水现象，业主应该在装修过程中为卫生间门口修葺高度高于起居室地面的“门槛”。

现场解说

李建忠：按照北京市建筑节能的相关规定，中水管道的设立有利于污水的合理利用，但节能规范同时要求中水管道应与冷、热水管道明显区分，并严格要求室内中水管道不许安装阀门。

其原因在于，中水属于污水处理后用水，只能用作园林灌溉和；中刷马桶，如果在管道上不做任何区分处理或标识，容易使业主在装修过程中误将中水管道安装龙头并使用其中中水，导致饮用中水。从人身安全的角度考虑，这一问题的后果比较严重。

因此，业主需要报修物业公司，责令其明确中水管道的位置，以防止上述问题的发生。

在检测完卫生间之后，两位工程师又分别对室内各电气设施和仪表进行了“勘查”，经检测，该房屋强、弱电均达到验收标准，电话、电视及宽带也已连接八户。但在仪表检测中，两位验房专家指出，该房屋室内分户仪表中没有天然气表。对此，业主廖伟表示，该商品房在建设时就没有设立天然气管道，厨房灶具能源为电力，因此，这 问题可以不用考虑。

整体验收完毕后，杨连明工程师对廖伟表示：“这套房屋施工质量大的方面比较优异，检测出存在的问题均是‘小问题’，业主可以在物业公司整修后放心入住。”这一“定论”令业主廖伟先生一扫前次验收未果的怨气，很是满意。