海航 再续资本扩张

近日，京东再掀价格战死磕苏宁、国美，正当国美电商亟待输血时，在待售席上摇摆三四年后，国美掌门人黄光裕一直筹划转手的北京国美商都项目终于迎来实质性突破，其或将作价50多亿转手给海航集团。

值得玩味的是，当时力主开发国美商都的中国世资集团董事局主席禹晋永（时任国美置业总经理，被媒体称为“黄光裕背后的地产男人”），近日因涉嫌诈骗被警方正式批捕。有业内人士指出，当初禹晋永正是凭借国美商都这个项目狠狠“忽悠”了黄光裕。

而此次国美商都的接盘者――海航集团，正是近年东进西拓的激进式扩张并购者，由于其热衷资本运作，近年频繁并购和快速融资引发业内关注，甚至一度成为收购绿城传言一事的主角。事实上，海航集团体系庞大、派系众多，且在海南拥有庞大的土地储备，被外界称为“谜一样的公司”。其能否在自身资产复杂且高负债扩张之下，盘活国美商都，还有待考量。

作价几何

国美商都一度承载了黄光裕的地产之梦，但是因为开工缓慢招商不利等种种原因，一直处于待售状态。公开资料显示，国美商都位于北京西南角的丰台科技园地区，规划用地面积11.88万平方米，总建筑面积55.5万平方米，国美商都由一座面积达30多万平方米的购物中心和12万平方米的鹏润国际商贸中心组成，其曾与资和信百货以及首地大峡谷构成南城重要商业项目。

对于国美商都转让一事，海航相关高层似乎并不想对外表态。记者致电北京海航置业有限公司副总裁范睿，其只是表示：“不清楚，这事不归我负责”，另一名海航高层也以不清楚为由，匆匆挂断电话。但海航集团品牌中心表示，收购仍在推进过程中，但不方便透露具体价格。

关于此次国美商都收购价格，据一名接近海航的人士表示，该项交易已经确定，价格50亿多一点，目前还剩下一些尾款还未付。但近日，有国美控股的相关负责人对媒体表示，收购金额：“远多于60亿元这个数字”。

对于国美商都的价值几何，原国美置业总经理吴坤岭曾估计，国美商都的总投入在24亿元左右。而此前有业内人士为此项目做的账单为：国美商都规划用地面积11.88万平方米，拿地价8.05亿，再加上建筑等各项成本，该项目最多1万元/平方米，乘上总建筑面积55.5万平方米，作价最多55亿。但黄光裕曾公开表示，按评估机构给出的价格，国美商都估值超过100亿元。

分析指出，项目交易双方宣称了不同的交易金额，不排除售价仍在谈判过程当中。有知情人士称，自从黄光裕入狱后，国美地产一直在收缩。而擅长资本运作的海航，近两年在土地市场上十分进取。

公开资料显示，海航集团是以航空运输业为主体，集航空运输、机场管理、酒店管理、旅游服务、商贸零售等产业为一体的大型企业集团，有媒体曾披露海航集团旗下实际运营的企业超过550家。

与海航有多年合作的中国旅游地产服务集团副总经理王路介绍说：“海航实在是一家很难描述的企业，我问过很多海航内部人士，他们也很难说清集团地产业务怎么划分”。

此外，据此前媒体披露的一份海航集团内部公告显示，该集团8月7日已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”，由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥，具体负责完成项目收购后的各项内外部手续，并完成项目融资、落实资金及付款工作。

此份内部文件显示，此工作组的首要任务为按照集团投资管理办法，对项目前期情况进行系统清理，重新申报项目立项，完成项目收购的各项内外部手续。

国美商都更迭及海航跃进

国美商都曾是黄光裕构筑国美系地产王国的重子，在黄光裕与原国美电器董事局主席陈晓的内斗中，国美商都一度扮演筹资的重要砝码。2005年4月18日，黄光裕旗下北京国美置业有限公司斥资8.05亿元取得国美商都项目，此项目亦成为当年北京最大的“招拍挂”项目。

时任国美置业总经理的禹晋永延续了“高科技”包装路径，力主将项目包装成“世界电子电器高科技体验中心”。

但该项目自建设以来却屡生变数，几年来单是项目名称就曾变更4次，综合定位3次转换，管理人员也数次更迭。自2008年黄光裕被捕入狱后不久，业界即传出国美商都转让的消息。

而在近3年的转手过程中，有洽购的意向买家即包括中铁置业、多家投行、中建八局、红星美凯龙、海航集团等。有知情人士称，海航于2011年8月展开了对国美商都的收购，谈判已耗时一年左右。

业内人士分析认为，由于国美商都开发缓慢、招商不力，黄光裕甩掉国美商都的愿望很迫切。在历经了行业销售低迷、电商阻击、大量关闭门店，国美电器日前发出盈利预警，预计截至今年6月底期间将获得净亏损。这也是国美电器2004年在香港上市8年来首次出现中期业绩亏损。

电子商务观察员鲁证旺认为，电子商务作为家电行业的趋势，也一直是国美目前发展中的一块短板。在苏宁融资80亿、京东谋求上市的大背景下，国美要想在竞争中站稳脚跟，须大量的资金支持。

在国美得到资金输血电商的同时，海航则借助国美商都实现进一步的地产扩张。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，海航更多是以资本运作角度去操作，在评估的时候，按照两万/平米的价格，总资产价值就能达到100个亿元。将这一资产做进报表里，无疑十分亮丽。

海航近年因频繁并购而受关注。有海航前内部人士说，海航的扩张，有时候就是给一个招兵名额，谁能招来兵，就组建公司接着干，否则就解散。

在海航系地产业务此前的扩张过程中，是以“负债―扩张―再负债―再扩张”的高杠杆模式高价收购物业。从借壳筑信到重组绿景，再到如今的控股九龙山，海航集团近年的并购可谓频繁，甚至在2011年9月绿城传出被收购传闻时，收购者也被传为海航集团。

海航集团下辖海航航空、大新华物流、海航资本、海航实业、海航基础及海航旅业等六大集团。有业内人士认为，国美商都更符合海航实业旗下的海航置业的“口味”。

据王路介绍，海航集团于2003年成立海航地产公司，主要发展海南岛地产业务，从事房地产全面开发。而海航置业则于2007年成立，倾向于负责海南岛外项目。相比之下，海航置业的资本构想更为清晰，其运作主要与持有物业有关，具体为通过收购以后得来的项目出售或经营。

凸显收购风险

此前，业界传闻如果海航收购国美商都成功，将会成立一个专门的项目公司负责运作，不过截至目前还没有海航设立项目公司的具体信息。此次国美商都专项工作组一个重要的工作任务是负责落实项目的经营定位、营运模式、内部改造及招商工作。

蔡宇翔表示，国美商都此前的定位不仅给其带来经营之痛，也为接盘者调整业态带来较大的挑战。由于国美商都从一开始就定位不清晰，业态配比、是租是售均不明确，后期招商亦不成功，且目前南城商业已经和几年前大为不同，海航如接手后期也需要投入大量的人力、财力，才可能将项目盘活。

值得担忧的是，面对专业性极强的商业地产项目，一直被认为房地产专业性不强的海航能否顺利操作国美商都还值得考量。

王路表示，尽管海航系拥有国企背景和强大的资本运作能力，但其在房地产专业性上有待提高。据知情人士称，海航系地产板块的主要管理层来源广泛且复杂，不少人以资本运作见长，来自房地产领域的专业人士并不多，这在国内房地产开发商中也并不多见。

有评论指出，由于并购频繁及专业性不强，海航集团房地产业务向资本市场迈进的道路一直不太平坦。从借壳筑信到重组绿景，再到如今的控股九龙山，三次寻求借壳上市，却始终未能顺利完成。此前海航置业联手海航旅业控股上海九龙山，目前仍在遭遇公司股权纠纷问题。

此外，由于频繁融资，海航一直备受质疑。2009年开始，海航系开始频繁通过信托渠道获取巨额融资，据不完全统计，3年来，海航与16家公司合作发行了49款集合信托计划，涉资137.63亿元。

由于大规模融资，去年年中开始，关于高负债运行的海航集团资金链的担忧再一次蔓延，各大机构纷纷有意回避海航相关项目，“海航系”成为圈内一个最为常见却又敏感的字眼。业内人士认为，海航高杠杆模式收购物业的快速扩张风险已经显现，对于并购应当谨慎。