论我国房价虚高的问题与对策

从2002年至今，房价持续高涨， 使得“安者居其所”对于很多人来说成了一种奢望。政府相关部门也因为房价的非理性上涨而备感棘手，因为房价飙升造成扭曲的跟风消费现状将会给个人和银行带来巨大隐患。

一、问题分析

房价何以长涨不落呢？其实房价只是个最后体现的指数，多种多样的原因都有可能影响到房价，这是一个综合性的问题，也是最能反映房地产市场内部情况的问题。

1.虚假宣传，混淆视听。虽然国家还不是完全的言论自由，但某些房地产开发商的意识已经是非常超前了，他们往往借助部分媒体的力量向外界曲解政府宏观调控的意思，努力的使自己的房价能在最短的时间内任意飙升。最近，围绕商品房签约销售数量和空置率等统计数据，国家建委和一些开发商“各唱各调”，耐人寻味：一些开发商指责未售出商品房的数据统计滞后失真；而建委则认为统计数据每天更新，既不滞后且是准确的。房地产是经济发展的晴雨表，靠制造不实言论支撑高房价，误导舆论和消费者，不仅不道德，也是危险的。政府应采取措施，进一步提高楼市透明度，让违规者无处遁形。

2.囤积土地。囤积土地是开发商们常用的手段之一，他们一边囤积大量土地，一边向政府、舆论闹着“地荒”，同时又在拿明年的价格来买今天的地”。

3.投资过热，社会资金过剩。从经济方面来说明房价持续上涨的问题就比较复杂了，按照笔者的理解是现在银行开始进入一个持续的涨息周期， 为了控制社会资本的流动，国家要付出一定的代价来控制这些流动资金的走向。从另外一个角度来说，人民币面临着十分大的升值压力，这样一来，一些大型的国外金融投资机构也就把购买“以人民币标价”的不动产作为了一项优质的投资项目。大量海外资本的涌入无疑对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

4.地方政府执行力不到位。为什么房价宏观调控完以后，反而涨得幅度比较大呢？在很大程度上是因为地方政府没有执行这些政策，宏观调控国八条的第一条就是说让地方政府要公布近两年的土地供应计划和分布情况和进展。一年的土地供应计划都是迟迟到下半年才会公布。公布了还完不成，完成30%的、50%的大有人在，这就是没有执行宏观调控政策。第二条政策是说重申两年不开发的土地要收回，一年不开发的土地要收土地的占用费，这一条也没有执行，没有执行可能会出现一部分发展商囤积了土地，囤积了土地变不成房子，这样市场上就没有供应量，不盖房子的人，不是房地产发展商，只是地产商赚钱了，真正的发展商没有得到社会的承认。所以笔者认为，从国八条出台到目前为止一年多时间，就是如果是严格地执行这样几条政策的话，可能今天就不是这样一个局面。

二、方法与对策

1.完善制度与体系。重点在于建立必要的几个制度：第一,立法要求各级政府必须将当年土地收益中10%～20％用于建立政府社会保障体系，让中低收入家庭（不是居民，必须建立家庭概念与标准）能看到政府出台保障政策的资金来源，也降低和减少对土地与房价高的不满，土地价格高会使保障性资金来源增加。第二,提高廉租房的标准（以前的标准是城市低保家庭），改善最困难家庭的住房问题，用二手房实物配租或贴租的方式，改变现有住房困难户的现状。第三,政府监管非盈利或低盈利，企业操作的方式发行低息的债券，对限定收入、限定住房标准的中等及偏下收入的家庭实行贴息、贴租的补贴方式，用购或租解决住房问题。第四,在做好非市场化建房工作的宣传的同时，应强调继续推行市场化的替代作用（包括代建制），最终形成完整统一的房地产市场体系及除市场之外的社会保障体系，否则无法用统一的调控手段和政策规范与引导市场。宏观政策的失灵其中一个重要原因就是无法调整非市场化的部分，包括土地的供给。当这种非市场化建房仍占市场约40％的投资和约50％的建房份额时，这种两分天下的局面不利于房改货币化改革的推进，并对市场经济的建立产生不良影响，也无法保证国有土地的使用与升值。

2.建立明确的信息披露制度。要正确并全面的房地产市场信息，特别是要公布非房地产开发的传统市场方式解决住房问题的信息。让全世界和全国人民都知道中国政府解决全社会城镇住房问题在靠市场与非市场化两种方式进行，目前大量的城镇居民特别是中低收入家庭的住房是靠非市场化的方式解决的。尤其是大量的类似于经济适用住房的建设（如合作、自建、集资等）是用非房地产开发的方式解决的。房地产开发市场只是中国用市场化方式解决住房问题的一部分，因此不能仅用房地产开发市场中的统计数字判断中国整体的城镇居民住房建设，特别是这部分住房在扩大城市化率与解决中低收入家庭住房的作用，以防止和避免一些境外的经济学家们对市场的误读和争取中低收入家庭对政府工作的理解，缓解社会舆论对政府工作的不良压力。在建设和谐社会中，之所以引起社会不满，其重要的原因是忽略了这部分生产与供给，给社会和民众造成了误解，以为政府放弃了解决中低收入家庭住房的责任，把中低收入家庭的住房全部推向了市场，形成了中央和社会对房价增长过快的不满。

3.改变观念，缓解矛盾。要改变让中国城市每个家庭都必须拥有一套带产权的新房的消费观念和政府目标，提倡政府要保证每个家庭都有房住的保障政策，而并非每个家庭有能力购买拥有产权的房屋，尤其不能要求所有的家庭都拥有一手市场中的新产权房。应改变让低收入家庭购买商品房的政策性口号。不能期待用开发商提供中低价位的商品房或普通商品住宅的政策导向，用商品房的供给方式解决中低收入家庭住房问题。不能用购买商品房的政策导向把中低收入家庭推向市场，完全靠开发商的商品房提供和中低收入家庭的现有收入能力解决住房问题。也正是这种政策导向的错误，让根本无能力或按现有中低收入家庭的收入水平无能力购买商品房的家庭产生了对政府政策的不满，对市场的不满，对开发商的不满，对土地政策的不满和对房价的不满，更引发对贫富差别不满的社会不和谐情绪。