新形势下关于房价过快增长的几点思考

摘 要：近些年来房屋价格的过快增长已经成为阻碍我国经济健康稳健发展的重要隐患，也成为政府最关注的经济和社会问题之一。该文通过对影响房地产价格因素的分析，探询平抑房价的途径，以促进和谐社会的建设。

关键词：房地产；价格；因素

“新国十条”从4月17日出台到现在已有七个多月，但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依然不明显，全国房价依然上涨。而在今年九月底，为贯彻落实进一步加强房地产用地和建设的管理调控，国土资源部与住房和城乡建设部共同了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，可见控制房价过快增长仍然是政府在现阶段最关注的问题之一。本文针对现阶段我国房地产市场供需两方面原因，提出了一些切实影响房价过快上涨的因素，这些因素包括成本因素、供求因素、宏观经济因素以及资本因素，为政府和购房者能够看清房价上涨的原因提供依据。

一、成本因素

房地产是一个特殊的商品，它的成本主要受以下因素影响：土地费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。而这其中以土地费用和建筑安装工程费用对开发成本的影响更大。这是因为，一方面，土地是稀缺资源，随着房地产行业的蓬勃发展，可开发用地是越来越少，另一方面，众所周知房地产行业是一个暴利行业，创造了无数一夜致富的神话，因此在这种大环境下，企业为了利益不惜血本买地，当然这些血本最终还是由普通老百姓来买单，因此不断传出某某地区出现天价地块也就不奇怪了。另外，近几年来我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，特别是钢材、铝材的价格大幅上升，而同时劳动力价格也在上升，这就加剧了房地产成本的增加。

二、供求因素

（一）潜在“适龄购房者”人数不断增加

自古中国人就有着成家立业的观念，而这个“家”的概念在现在这个时代越来体现在“房子”这样一个实物上。不少年轻人在结婚这个问题迟迟没有进展，很大程度上是因为没有一套合适的“婚房”，再加上不少家长在房子这个问题上态度十分坚决，在某种程度上也为房市的火爆添砖加瓦。

（二）城市化进程加快

2009年，我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率达到到46.6%，相当于平均每年有1600万左右人口进入城市（未包含进城务工人员），可见城市化的加快，在某种程度上加大了对住房的需求。

（三）居民收入水平不断增加

根据国家统计局的数据，我国城镇居民人均可支配收入已经由1990年的1510.16元增加到2009年的17174.65元，年均增长率为13.88%。而居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。

（四）房地产市场结构失衡

目前，我国房地产市场存在开发结构失衡，有效供给不足的现象。首先开发的商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理，其次，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，其销售面积占总销售面积的比例呈下降趋势。房屋供求结构失衡加剧了房价上涨。

三、宏观经济因素

宏观经济因素主要体现在宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机，2008年下半年尤其是第四季度以后，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息。紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；131号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对2009年以后的房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。

四、资本因素

（一）持续的信贷扩张促使房价畸形上涨

2004年以来，我国银行信贷资金在房地产业的聚集程度越来越明显，房地产类贷款一直是银行新增贷款最主要的力量。国家统计局对全国3328家房地产企业跟踪调查显示，2008年房地产企业的资金来源80%左右直接或间接来自商业银行信贷。

（二）国内实体经济资金及闲钱加剧房价上涨

自08年金融危机以来，实体经济特别是东南沿海地区加工制造业企业由于订单急剧减少，外需突降、内需不振，诸多因素都很不明确，制造业总体获利式微甚至亏本。然而，楼市却保持着持续的上涨劲头，成为企业资金最安全的“避风港”，如此的诱惑使诸多制造企业把资金再次投入楼市成为自然之举。另外，由于我国资本市场不发达，投资工具稀缺，因此房地产市场成为了金融市场最好的替代品，加之很多中国的普通老百姓对于投资的感念还停留在很基础的层面上，致使民间大量闲钱进入房地产市场，营造了一种供不应求的局面。

（三）热钱涌入推高房价

自美国次贷危机以来，在美元持续贬值背景下，全球热钱急于寻找出路。中国目前依然是热钱寻求获利最好的土壤，房地产领域的暴利使各路资金闻风而动。据国家外汇管理局提供的信息,近年来进入中国的热钱大部分流向房地产业。

五、结束语

房屋价格关系到广大人民群众的切身利益，房价的过快增长，损害了人民的福利，不利于和谐社会的建设。同时房价的上涨，提高了城市劳动力成本，使我们丧失了在国际分工中的成本优势。采取切实措施抑制房价上涨，是摆在我们面前的一项艰巨任务。

参考文献：

[1]建设部编.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国计划出版社，2000.

[2]蒋圣新，沈子荣.2006年全国房地产价格分析-探讨决定和影响房价的几个重要因素[J].财经界，2007.

[3]朱晓刚，杨小雄，周书祥.中国房地产价格非理性增长的动防剖析及对策建议[J].改革与战略，2007，(3).

[4]邵华.中国房地产市场泡沫性实证分析[J].商业时代，2007，(6).

[5]乔志敏.房地产价格研究[M].北京:经济管理出版社，2002.