对当前房地产市场的分析与建议

随着我国经济发展和城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需政策的推行，近几年房地产业发展很快，以至于出现过热的苗头。总体分析我国的房地产业，我认为仍处在绿色景气区内运行，但局部过热和房地产价格涨幅过快问题应引起足够的重视。

一

1．房地产投资稳步上升，地域热点显现。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国这样一个人口众多的发展中国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近些年，全球经济增速放缓，我国经济一直保持7％―8％的高增长率，其中投资贡献率高达3．6％左右。在国内产业结构的调整中，房地产投资占固定资产投资的比重逐步上升，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在北京、上海、广州、南京、杭州等为主导的大城市群，客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。这些地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展，居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续增长。那么，我国的房地产投资稳步增长是否有需求的支撑?我认为，当前的房地产热主要是需求拉动的。

2．销售率、空置率，地域分化明显。近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的销售率要更高一些。

但是，由于房地产投资总量的不断增加，在销售率回升的同时，空置面积也在上升。对于空置率，我们要做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其偏好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的1／7，却能使之化险为夷，绝处逢生。

3．房价快速上涨，炒房圈地热，成为房地产业发展的隐忧。近几年，全国一些大中城市的房屋销售价格快速上涨，涨幅超前。面对节节攀升的房价，广大百姓找不到自己能负担得起的住房。

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒房圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多投机商借“旧城改造”之机忙着炒房圈地，房价经多次转手越抬越高，这些投机商巨头从中获得了暴利，这种炒房圈地热对房地产业的发展可以说是殆害长远。俗话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房价上涨过快超过广大百姓可接受的程度，那么，就会对社会安定、经济发展、吸引创业企业和人才产生不利影响。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

目前国家已出台了多项政策措施，抑制炒房行为，平抑快速上涨的房价，我们已看到有一定的效果，是否能够有实质性作用，还需继续观察。

4．房地产信贷发展，有喜也有忧。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：房地产开发企业的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，都是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒房圈地、炒高档楼宇，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚金融危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30％～40％，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15％～20％，不良资产率仅为3％，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6％～10％，不良贷款率高达22％，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难。在我国银行资本金不足，不良资产率居高不下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是亟待解决的问题。

二

当前，我国房地产业潜在的风险不在总量在结构，不在速度在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1．从土地源头人手，规范土地市场。中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全

国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性的市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，使垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以，我们看到，随着土地价格上涨，土地出让金也水涨船高，而作为终端产品的房子，价格更是高得离谱。

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事业单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利提供便利；另外，必须对违规违纪者给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2．灵活运用利率、完善税收政策，调控房地产市场，杜绝偷税漏税。近两年的房地产热，一定程度是在政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税，有利于抑制奢靡之风，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇化和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

房地产行业的偷税漏税行为已相当严重，相当一部分房地产企业会计核算不规范，纳税意识薄弱。在北京、四川、山西、上海、山东、云南等省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题，且欠税金额巨大。其中浙江房地产企业的偷税问题已经相当严重。业内人士认为，房地产企业的偷漏税手段花样繁多，查出的不过是冰山一角，大量没查出的自然成了企业的利润。一方面是房地产行业的高额利润，另一方面却是大肆偷漏国家税款，解决房地产行业的偷税漏税行为已刻不容缓。

3．完善房地产金融体制，防患于未然。我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击和多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18％，占抵押银行资产的50％，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态追踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利于房地产业与金融业的共同发展。

21世纪全球经济结构的大调整，中国工业化、城市化进程的加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间的设计者；我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。同时，也为宏观经济的稳定发展作出实实在在的贡献。

(作者单位：南京永华会计事务所)