租界房地产腾飞

1854年，对于上海跑马总会的股东们，实在是丰收的一年——上海的地价飙升了。

跑马总会六年前圈进了81.74亩土地，如今切分出让，每亩地价最低171万文（折合白银1140两，银钱兑换率约为1∶1500），最高543万文（3620两），而1848年的进价，只有8.3万文（55两）。六年中，增值幅度至少20倍，最多甚至高达66倍！大清国强劲的房地产“刚需”，通过市场这只无形的手，正在发挥巨大的作用。

上海——确切地说是上海租界，其房地产得以起飞的一大原因，在于大清政府在租界当局推动下的一项制度创新，即推出了新型房地产权证“道契”，也就是由上海海关道给租界内的土地“租户”（其实是购地者）所签发的租契权证。 道契诱人

在中国民众的概念中，房地产其实是一回事，“房”只是“地”的附属物。因此，直到民国都只有土地证，而无房产证。在法律意义上，地契分为两种，一种叫“白契”，由民间自行缔结，没有经过官方认证，用纸和行文未必规范；另一种叫“红契”，经过官方认证、缴纳了印花税并盖了大红印章，用的是官方固定格式的契约版本。两种地契都可以作为“呈堂证供”，而“白契”的举证效力大大低于“红契”，但因为“白契”便于操作，且避开了官方的一笔税费，更受民间欢迎。

数千年来的中国国家机器，对于各种确权的细节，向来不重视，极其粗陋。无论“白契”“红契”，最为致命的问题，就是缺乏精确的丈量，难以清晰标示地块的界限。在执行环节，弹性之大、寻租空间之多，也损害了地契的权威性。比如，一些“地主”为了少缴地税，会瞒报地亩，造成“契小地大”；另一些“地主”为了巧取豪夺他人土地，会多报地亩，造成“契大地小”，这些都导致大量不动产纠纷，当然亦给了地方官吏更大的寻租空间。

鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界，对界内土地进行科学测绘，制作出精确的地图。这是中国国土上第一次清晰而标准的土地测绘，尽管仅仅限于上海一隅。

测量之后，英国人将土地分区划块，进行功能规划。根据条约，这些土地的所有权在法律上依然属于中国，英国人无非“永租”而已，因此，作为“地主”的大清政府向作为“租客”的英国人颁发的“道契”，名义上是一张“租约”，但因为“永租”的关系，实际上是“卖约”。

与传统的地契相比，“道契”大大地进步了，不仅清晰标明地块的界限，而且省却了保甲、中证人等中间环节，且在中外双方都进行了详尽备案，绝难伪造作弊。

更为关键的是，大清特色的无远弗届的公权力，面对“道契”，除了签发之外，别无他权；而租界当局除了依法收取税金之外，也别无他权。比较下来，“道契”不仅要比普通地契少支付税负，财产权利的安全系数也大大提高。

“道契”立即成为上海滩的“硬通货”，丝毫不亚于金条，受到了外资银行和本土钱庄、票号的一致欢迎。上海“外商银行所认可的周转工具，就是‘道契’和外商产业证券。钱庄股东只要能拿得出道契，钱庄就不至周转不灵；银行或者钱庄受押下来道契，一旦需要资金，马上可以拿到外商银行里去转押。在那个时候，‘道契’的地位，几乎和别国金融市场里的第一流票据或者证券差不多，成为上海金融市场上数量最大而流通最易的信用工具”（章乃器《中国货币金融问题》）。

在租界里实行的涉外法权，本是对大清国的侵害，却也在大清国的土地上成为西式法制精神的橱窗。“道契”上所载明的财产权利，受到了法律的严密保护，隔绝了任何公权力的觊觎。而在中国的传统中，私有财产都是“无限责任”的承载载体，随时要服从和服务于“官家”的需要，无论是刑事犯罪还是政治错误，查抄财产成为一种常见的、并且弹性极大的刑罚。

而附着了“洋大人”权威的“道契”，在租界内构筑了一块法制高地，这令租界内的华人“地主”们也纷纷响应，请求将自己的地契更换成“道契”，甚至连华界内的“地主”也要求换发这种产权明晰的新式权证。

法制的高地，就是资本的洼地，而阻止资本洪流涌入的，只剩下一道脆弱的堤坝：租界当局确定的“华洋分居”政策。 租界商机

英国人最初建设租界时，显然只是当作“前进基地”来定位，本能地将母国的契约精神和法律体系直接移植过来，没有功利动机。“维稳”成为租界当局的管理目标，他们明确规定，除了原有的华人“地主”之外，租界内的土地和房屋一律不得转租给华人，实行严格的“华洋分居”。这一政策也受到同样追求“维稳”的大清政府欢迎。尽量减少本土民众与洋人们的接触，似乎符合中外双方管理者的愿望。

租界的选址，本就刻意避开华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初，上海租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。

同样在“维稳”的思路下，租界当局通过立法，对房地产实行严格控制：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩。

此时的外商，大多是外贸商人。中国市场并不稳定，起伏巨大，他们的生意也不稳定，分分合合，租界内的“租户”变动频繁。在上海租界建立的头十年间，这里只是一个安静的涉外居民小区，只有外滩附近的少数几个商业地块可当作房地产来操作。

这种牧歌般悠闲的租界经济，维持到了1853年。这一年，太平天国横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到两万多，猛增40倍。而在之后的1860年至1862年间，租界总人口攀升到惊人的50万。

汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。而无论贫富，难民们进入租界后，住房是其必须首先面对的刚性需求。巨额资金、廉价劳动力加上刚性的住房需求，成为上海房地产第一次高潮的动力。精明的外商们立即抓住机会，大量建造住房，出租给华人，高档房屋由富人们消受，简陋的板房则由贫民廉租。资料表明，19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30%到40%的利润。 乱世刚需

在人潮的冲击下，租界当局的“华洋分居”政策，根本无法维持，“华洋杂居”成为事实的主流。租界当局起初还试图坚守“华洋分居”的原则，英国驻上海领事阿礼国，要求“上海道”采取严厉措施，阻止华人涌入租界。此举却遭到英国商人们一致反对，他们绝不希望租界当局将庞大的市场阻挡在门外。

在商界的巨大压力下，租界当局不仅认可了华洋杂居的事实，而且开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本，取消了上一版中对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制，都被废止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除，租界当局再度表露出了为资本、商界服务的敏锐与效率。

对于租界当局的改革做法，大清国地方政府予以了默契的配合，但凡发放道契，只要是真实交易，无论买卖双方的国籍，都一律放行。

房地产行业一经松绑，立时飞奔。大量外资公司纷纷撤离进出口贸易领域，加入了房地产的行业。在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升，与十年前相比，增幅高达数倍甚至数十倍之多。

交投两旺不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的四年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了三次。

对于庞大的大清帝国来说，租界的面积实在是沧海一粟，这也造成了巨大的“稀缺”——在内忧外患的大清国，只有租界内可以提供相对和平、稳定、法制化的空间，而享受这种资源的唯一办法，就是在租界内购置房地产。

这是一种特殊的“刚需”——不是那种居者有其屋的“刚需”，而是对于法治和稳定的“刚需”。极度“稀缺”与极度“刚需”，形成了巨大的落差，这成为租界内房地产腾飞的发动机。房地产迅速成为租界的支柱产业，到1901年，英国人在上海投资的1亿美元中，60%都投向了房地产。

这种潮流，也逐渐扩展到了其他开放口岸，在清末的大动荡中，天津迎来房地产的第一次高潮。帝国的崩溃，令大量的前朝勋贵、富豪，成为天津租界房地产的优质客户，而更为庞大的逃难平民，则构建了庞大的低端市场和廉价劳动力。

在民国初年持续不断的政局乱象中，天津的房地产行业如同上海一样，享受了一波又一波的高潮。在1917年张勋复辟的闹剧中，如潮的难民甚至令天津租界内一房难求。

作者为文史学者