划拨土地使用权增值收益分配探究

摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。

关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配

Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.

Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。目前，形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法( 也称正算法)，该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人之间进行合理分配的问题。本文通过对土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的规律，供业界相互交流和相关部门参考之用。

一、基于土地增值收益分配的正算法

成本法( 又称成本逼近法) 是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格，故俗称“正算法”。依据2001 年国土资源部的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。在测算过程中不需要考虑土地增值收益，是因为土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。由此，成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+税费+ 投资利息+ 投资利润。

对于正算法，由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理，且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。这种“外部性”会促进城市经济发展，进而导致土地的增值。这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来，其客观合理性则难以体现。所以，划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。

二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式

鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路，其基本公式如下:

P划拨= C + T + I + K•ΔM

其中: P划拨为划拨土地使用权价格，C 为划拨土地取得成本及后续开发费用，T 为相关税费( 征地或拆迁中发生的相关税费) ，I 为投资利息和开发利润，K 为增值收益分配系数，ΔM 为土地增值收益。

上述基本公式中，划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”，即按照评估基准日的市场客观数据而确定。可见，上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益（M）和划拨土地使用权增值收益分配系数（K）。

三、土地增值收益分配的确定

根据上述公式，其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。该方法类似于剩余法的过程，以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。即：

土地增值收益额＝土地市场价格－土地取得成本－开发成本－利息－利润

由此，难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上，目前虽然对这个数值没有具体的定论，但是普遍认为这个系数是有规律的，从城市土地增值的因素不难分析这些规律。

1、城市土地增值的本质

城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地投资改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式是土地价格的上涨。土地增值的过程既是土地价格的上涨，也是土地价值的增加，两者本质上是一致的。

2、城市土地增值的因素

城市土地增值因素概括起来有五个方面：一是社会经济发展导致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地价上涨；二是人口增加导致土地利用集约化程度提高及需要量增加造成地价上涨；三是对城市基础设施如交通、供电、供水和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等投资，使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；四是由于城市规划变化等，使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能产生价格数倍甚至数十倍的增长；五是土地使用者对土地进行资金和劳动力的投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。

从地租理论和土地收益分配理论看，上述的土地增值可分为地租增值和土地资本增加两部分，地租增值部分应归国家所有，土地资本投资收益中，属于国家的应归国家所有，属于土地使用者的应当土地使用者所有。就以上五个方面来看，第1、2方面增值是自然增值，非个人因素带来的，应属于全社会公共所有，即为国家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府对土地的投资与规划条件改变，其增值收益理论应归属于当地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入带来的增值，这部分应归属于土地使用者。

3、划拨土地使用权增值收益分配率变化规律分析

根据上述分析土地增值主要包括5个方面的因素，其中第1至4个因素的增值属于国家和政府所有，而第5个因素增值属于土地使用者所有，为划拨土地使用权价值范围，因此划拨土地使用权增值收益分配率相当于就是第5个因素引起的增值在这5个因素引起的增值中占的比例。从中不难分析出这个比例也就是划拨土地使用权增值收益分配率变化的一些规律：一是对于城市化进程发展迅速、人口增加快速、城市基础设施改善条件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反划拨土地使用权增值收益分配率就低；二是对于同一个城市而言，在城市中心区要比边缘区地租增值及政府土地资本投入带来的增值更快，即划拨土地使用权增值收益分配率就低；三是随着城市发展越来越成熟，各项规划、基础设施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故划拨土地使用权增值收益分配率会相对提高。

4、划拨土地使用权增值收益分配系数确定

根据上述分析，划拨土地使用权增值收益分配系数与城市的发展速度、距离城市中心的距离远近及城市化进程的阶段都有密切联系。同时收益分配系数K 的取值区间应在( 0，1) 上，这里不包括0 和1 两个值，是因为: K = 0 时，土地增值收益全归属于政府; K = 1 时，土地增值收益全归属于土地使用者。显然这都是不合理的。因此，具体确定时，可以首先采用比较法，根据与周边城市之间的发展、城市化进程等比较，按周边城市的取值情况确定所在城市的取值区间；其次采用直线法，即K = 估价对象到城市中心的距离/城市边缘到城市中心的距离，再结合具体情况( 如城市规划、土地用途与级别、民生安置、政策导向等) 而确定。

四、结论

针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。

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