顺义区域北京热点区域置业指南

地铁顺义线的开通运营，将使北京城核心区的人口流向顺义，从而导致顺义房地产市场的供求关系发生变化，使顺义房价出现上涨局面。相比于住宅项目，顺义别墅区的升值空间更值得期待。去年3月，国土部有政策表示，房价上涨过快、过高的城市，严禁向大户型和别墅住房建设供地。一旦政策严格实施，大户型尤其是别墅的价格肯定会因稀缺而更具升值空间。

地铁M15号线助阵顺义楼市“比肩”望京、亚运村

地铁顺义线的开通运营，使顺义与城中心的联系更加紧密，公共交通更加便捷，因此往往也会带来房地产市场的红火。据记者了解，顺义作为北京市重点发展新城之一，有着巨大的潜力。著名的牛栏山二锅头酒厂、全国知名的燕京啤酒企业、北京现代汽车制造厂、空港物流区都在顺义区域。顺义的会展业发展很快，包括新国展、世界博览会花卉展、奥运会的水上场地等。

有专家表示，顺义的区域价值非常高，切合了北京整个城市发展“向东，向东再向东”的战略。“作为一个次中心城区，与中心城区相比，顺义的住宅房产价格相对还比较低。因此，商业地产的开发投资将成为顺义房地产市场的角逐热点。”城开(北京)投资集团董事长余延庆认为，顺义本身的产业优势就是空港服务，但还存在着两个明显的问题，一是城区的架构还不配套，二是城区功能水平有待提升。而地铁顺义线开通后，将有效弥补城区功能的缺陷，带动商贸服务业和物流业的发展。

自去年4月11日地铁顺义线开工以来，顺义房价开始呈现上扬态势。虽然受2010年房产新政的严厉打击，出现了短暂的价格下调，但顺义房价会不会因地铁的开通继续上扬?这是准备在顺义买房和已经买房的人最为关注的问题。

据了解，按照新城规划，到2020年，顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间，未来区域对于住宅的需求也将增加。

业内人士分析认为，地铁顺义线的开通运营，将使北京城核心区的人口流向顺义，从而起到缓解核心区人口压力的作用。但人口的流动导致顺义房地产市场的供求关系发生变化，从而使顺义房价出现上涨局面。

相关统计报告也证实了这一点。2010年上半年，北京别墅市场涨价项目有79个，其中顺义区涨价项目达18个，占85.74％，平均涨幅比例为35.06％。

不仅顺义区的别墅市场出现了大幅涨价，二手房市场也涨幅较高。链家地产市场研究部近日的二手住宅价格趋势研究报告显示，2010年，顺义、亦庄、通州2010年上半年涨幅分别为42％、36％和33％，位列北京二手房房价涨幅最高地区的前三位，成交均价甚至超过了朝阳、石景山和丰台三区。截至目前，顺义区域在售的普通住宅项目已普遍超过万元。

与周边的昌平、通州区不同，顺义一直没有将房地产作为区内经济发展的主要促动力。一方面是市场供应的短缺和住宅土地储备的稀缺，另一方面是顺义区域之间的交通改善，在M15号线的开工建设弥补了交通短板的不足后，顺义版块房价上涨水到渠成。

中央别墅区更具升值空间

相比于顺义的住宅项目，中央别墅区的升值空间更值得期待。尤其是楼市调控新政提出二套房贷首付不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍，市场博弈进一步加剧后，在普通住宅市场遭受强力冲击的同时，京城高端别墅项目、特别是成熟别墅区的买家受到的政策影响却远远低于普通住宅。而受资产保值和市场预期因素影响，别墅购买者的置业心态也在慢慢转变，除了产品的保值功能以外，也更着眼于文化内涵和价值观取向。

顺义中央别墅区以公共交通为主体、轨道交通及快速公交为骨干、多种运输方式相协调的综合客运交通体系共同架构起该区域的方便快捷生活。便利的交通使得中央别墅区脱离了“郊区型别墅”的范畴。除交通之外，直接面对外国学生的高端教育配套也是该区域的一个明显优势。近期，该区域中高端别墅持续走强，其中千万级别墅市场最为突出。业内资深人士指出：“高品质的别墅受追捧，首先是因为这些项目占有稀缺自然资源、得天独厚；其次是具备良好的人文环境、生活环境等良好软环境。只有这样，产品才具有超越其价值本身的附加值，在未来的经济状态下不仅能抗跌还能保值。因此，一旦政策严格实施，大户型尤其是别墅的价格肯定会因稀缺而更具升值空间。

富力湾

富力湾位居顺义区新城核心，毗邻潮白河自然生态水系，2008年在北京别墅市场中初次登场，独具特色的“现代墅”理念便得到市场追捧，从而引动了京城的现代高端住宅风潮。329座别墅按北高南低的规划，依托原生地貌而成，错落有致。容积率仅0.5，与其他的别墅比较而言，位于潮白河畔的富力湾，更提倡新的建筑美学原则：表现手法和建造手段的统一：建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵活均衡的非对称构图；简捷的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。目前富力湾563平方米独栋别墅仅余1席，最近又推出了收官巨作――湖心岛8栋别墅，面积1000-1400平方米，360°碧湖环绕。30米大面宽，8.1米挑高客厅，配备私家泳池，超大车库可停放三辆豪车，更赠770―1550平方米精装庭院。

亚豪视点

顺义的房地产市场呈两极化发展，一是以温榆河、潮白河两大别墅区为主的别墅市场，二是自2009年开始呈现出供需两旺格局的普通住宅市场。

从顺义区的别墅市场发展来看，随着潮白河别墅区的兴起，别墅供应量有了明显的补充和增加，2010年首次出现了供大于求，当年新增供应1025套，成交了852套别墅，成交均价为21820元／平方米，同比上涨23.4％。目前存量别墅共971套，由于后期供应匮乏，价格还将继续看涨。

顺义区的普通住宅市场在近几年行情跌宕，2009年供不应求，2010年则转变为供大于求，这主要是受到价格杠杆的影响所致。2009年顺义区住宅成交均价为8304元／平方米，刺激购房需求爆涨，当年成交了10129套，比供应量多出了近2000套，导致价格快速上涨；2010年成交均价达到11563元／平方米，同比上涨四成，导致成交量下跌二成多；2010年仅成交了7864套普通住宅。目前在售的包括金汉绿港、2U香花畦、香悦四季、中景江山赋、红杉一品等10余个项目，均价普遍超过16DOO元／平方米。

投资提示

2011年顺义区的普通住宅供应集中在马坡镇和牛栏山镇，均在六环以外区域，距离市区相对较远，且尚未开通轨道交通，建议购房人可以选择位于五环以内、临近15号线的老项目后期，无论自住还是投资都是不错的选择。