对常州商品房价格上涨的因素分析

房地产业是国民经济的重要产业,事关地方经济的发展和人民群众的切身利益。2008年下半年以来,为落实中央“保增长、扩内需”的精神,常州市政府出台了一系列促进房地产稳定健康发展的政策措施,收到了明显的效果,市场信心恢复的同时,需求大量增加,房地产市场的回暖,为全市经济社会平稳较快增长发挥了重要作用。但是,当前商品房价格上涨过快、价格过高已成为社会各界关心的热点。近期,人民银行常州中心支行对常州市房地产市场的最新变化情况开展了专题调查,并对商品房价格的上涨因素进行了分析。

一、商品房价格震荡走高

2009年3月份以来,全国70个大中城市房屋销售价格环比连续9个月上涨,且涨幅逐月提高,不仅一线城市房价早已超越了2007年的水平,二三线城市房价也跟风上涨。反观常州市情况,商品房成交均价虽未疯狂上涨,但也呈震荡上扬趋势。

2009年1-11月,全市商品房和商品住房成交均价同比分别上涨25.07%和32.05%,全年商品房成交均价最高的月份为10月,主要是市区部分高价楼盘集中开盘签约直接推动了成交价格的快速上涨;均价在11月份小幅回落后,12月恢复上涨,当月全市商品房成交均价为5237元/,住房成交均价达到全年新高的4884元/,

从图1成交均价走势情况来看,似乎房价变化不大,但从市场信息和房地产相关部门了解的情况来看,这一走势难以反映2009年房价上涨情况:一是由于成交均价受房源结构性因素影响,城市周边区域的低房价掩盖了部分区域或同一区域黄金地段的高房价。实际上,很多楼盘的房价年初以来涨幅已较为可观,市中心地段和武进区、新北区一些地段的楼盘均价超过7000元,有的楼盘已在万元以上,但部分区域均价低于4000元的楼盘也不少。二是由于2008年底和2009年初经济前景仍不明朗,开发商为促进销售、加快资金回笼,通过各种促销手段对房价进行暗折暗扣,甚至对购房者送车送黄金,而随着房地产市场的不断转暖和销售量的快速回升,优惠活动也相应停止,如果考虑到这方面因素,2009年商品房价格的实际涨幅要高于房管部门公布的数据。

二、商品房价格走高的因素分析

(一)政策的刺激作用。2008年国务院出台了鼓励住房消费,促进房地产市场发展的系列政策举措,常州市政府也先后出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》、《关于支持居民住房消费的实施意见》等文件,采取了返还营业税及工资薪金个人所得税的地方财政留成等优惠措施。政策导向是影响房地产市场走向的重要因素之一,在中央和地方的信贷、税收、补贴等多方面措施的刺激下,2009年房地产市场快速转暖,房地产价格也得到了有力的支撑。

(二)土地价格的带动作用。今年初,国民经济和房地产市场仍处于调整期,房地产开发用地需求低迷,土地市场交易萎缩,尤其是全市的住宅类土地在前5个月一直处于“零成交”状态。随着房地产市场的逐渐转暖及房价上涨预期的不断强化,土地市场的情况发生转变,从2009年下半年土地的成交状况来看,常州已攀上了拿地小高峰。10月30日本地开发商以4.84亿元的价格拿下新北区某一地块,溢价高达242%,这一地块以楼面价3731.4元/平方米成为今年常州的新“地王”。进入12月以来,常州市土地市场共有12块土地拍出,开发商拿地热情仍然较高。一方面,开发商对未来的预期转为乐观,增强了其购地意愿;另一方面,销售速度的不断加快,开发商资金压力逐渐缓解,增强了其购地能力。两方面因素共同推动了土地市场上需求的回升,同时也推高了土地价格。土地是房地产产业的基本生产资料,土地价格的回升直接传导至商品房价格,带动商品房价格上涨。

(三)多方需求的推动作用。人民银行常州中支2009年四季度城镇储户问卷调查显示,居民未来购房意愿为14.5%,比三季度提高了5.5个百分点,同比提高6个百分点,说明居民未来的购房意愿有所提高。纵观2009年,对商品住宅的需求主要源于四个方面:

1.刚性需求的释放。前两年由于房价的不断攀升而受到抑制的刚性需求,借着本轮房地产优惠政策的推行及房地产市场的短暂调整而得以集中释放。2009年,常州市全面实施经济适用房货币化补贴,对于符合经济适用房申请条件的家庭可获得8万元货币补贴。实施货币补贴政策以来,全市有4590户家庭已签约购房,户均购房面积95.2平方米,户均购房总价38.9万元,有力地拉动了购房需求;

2.被动需求的增加。老城区改造、高铁及城际铁路的施工,造成大量拆迁,因搬迁居民购置新居而产生的被动需求不断增加。如仅沪宁城际铁路常州段正线就需拆迁各类房屋面积51万平方,涉及居民和工矿企业共2594户;

3.通胀预期带来的资产保值需求。经济的不断转暖,资产价格及部分食品、能源品价格的不断走高强化了居民的通胀预期,也带动了通过购买住房等实物资产进行保值增值的需求;

4.因优惠政策终止而提前的需求。2009年四季度,对政府2008年底出台的营业税优惠政策终止的预期引起了市场的恐慌,二手房交易量明显增加。从常州市各月二手房交易情况来看,11月和12月二手住房交易量激增,当月销售套数分别达2249套和3055套,同比增长81%和73%;当月销售面积19.57万平方米和31.38万平方米,同比增长84%和60%,其中11月份销售套数和销售面积的涨幅均为全年最高。

虽然市场早有预期,但自2009年12月9日国务院常务会议明确了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,常州市二手房交易量仍然有明显增加。据常州房屋产权登记中心消息,政策调整以后,窗口每天的收件量达到了200件左右,比以往多了约一倍。截至12月21日,全市共办理18272户二手房业务,是2008年同期的两倍多,2008年全年仅办理7600多户。

(四)银行信贷的支持作用。

1.房地产信贷投放速度不断加快,个人住房贷款爆发式增长。在适度宽松的货币政策背景下,2009年下半年常州市房地产贷款投放速度加快。从7月开始,全市金融机构房地产贷款余额的同比增速超过了20%,且逐月加快,截至12月末,常州市房地产贷款余额合计515.45亿元,同比增长39.25%,其变化特点是:

一是开发贷款增长慢,但土地储备贷款增长快。在全辖房地产贷款余额中,房地产开发贷款余额为171.84亿元,占33.34%,同比增长20.77%,其中:政府土地储备机构贷款49.77亿元,同比增长44.01%;住房开发贷款91.31亿元,同比增长5%。开发贷款增长较慢从另一个侧面说明2009年开发商“重销售,轻开发”的倾向。

二是个人住房贷款快速增长,对居民购房需求形成有力支持。12月末全市个人住房贷款余额282.38亿元,同比增长55.8%,其中新建房贷款253.49亿元,同比增长55.8%;再交易房贷款28.89亿元,同比增长55.69%。据统计, 2009年商业银行各月新发放的个人住房贷款额与2008年相比呈爆发式增长,全年中有9个月同比增幅超过100%,其中9,10,11月的增速都超过了300%,从绝对量来看,个人住房贷款发放额逐步走高,其中11月份共发放20.63亿元,为全年最高,而去年同期仅为4.266亿元。

(2)个人住房贷款利率水平总体偏低,利率结构差别化不明显。从2009年1-12月主要金融机构发放的个人住房贷款的利率结构来看,利率水平在0.7～0.85基准利率区间的贷款额最高,为111.24亿元,占比69.82%;0.85～1基准利率区间的贷款额为45.25亿元,占比28.40%;利率水平高于基准利率的贷款所占比重很小,1～1.3倍基准利率的贷款仅占1.8%,且没有高于1.3倍基准利率的贷款。

2007年9月,在全国房价持续快速上涨的情况下,人民银行与银监会联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,通知规定商业银行对于第二套(含)以上住房贷款的首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,且贷款首付款比例和利率水平应随住房套数的增加而大幅度提高。这一政策自公布以来虽然一直没有变化,但由于在适度宽松的货币政策下,2009年商业银行流动性充裕,且随着经济的不断转暖,房产市场日趋火爆,增强了商业银行的放贷冲动及银行间的竞争激烈程度,因此在政策的实际执行过程中,商业银行普遍减弱了执行力度,对于二套及二套以上住房贷款的利率非但未达到基准利率的1.1倍,很多还参照了首套房政策,减少到了基准利率的0.7倍。从图7中,可以看到基准利率1.1倍以上贷款仅占了0.06%,充分说明二套房贷政策在实际中没有得到有效的落实,这也是2009年个人住房贷款高速增长的原因之一。

三、对房地产市场未来走向的判断

1.开发商拿地陷入两难境地。一方面,开发商拿地意愿有所下降。2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台通知,规定开发商在分期付款拿地时,首付比例不得低于50%,分期缴款的期限原则上不得超过一年。这一政策旨在遏制部分炒地、囤地行为,但同时也对开发商资金链形成压力,使得开发商在拿地的时候不得不更加谨慎。除此之外,12月政府多次表明治理高房价的决心,并陆续出台了多项政策措施加强房地产市场调控。在这一背景下,开发商拿地意愿下降,担心拿地再开发后市场出现不利变化,但另一方面,土地是开发商的重要生产资料,如果不拿地,则开发、销售无从谈起,再加上政策的更加严格、土地价格的上涨,未来拿地将更加不易。因此,土地市场观望气氛将逐渐浓厚。

2.商品房市场供给将有所回落。从短期情况看,房地产市场经历了一波上涨行情后,商品房存量有所消化,开发商手中资金也逐渐充裕,部分开发商预计后市房价仍有上涨空间,因此产生对存量房惜售、捂盘的意向,这些因素决定了短期内供应量不会继续快速放大,甚至可能有所回落;从中长期情况看,一是供应量方面,新出的“拿地政策”在一定程度上促使开发商加快开发和推盘速度,市场供应量不会迅速萎缩;二是价格方面,常州近年来一直处于沪宁线上房价的“洼地”,尤其是2009年不少全国性大开发商开始进驻常州,其期望的投资回报率要明显高于本地开发商,很可能在未来对本地房价有进一步的拉高作用。

3.商品房市场需求保持稳定。一是在政府“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房”的相关政策下,购房的刚性需求将继续得以释放,而投资性需求将有所压缩;二是通胀预期短期内不能迅速消化,购买实物资产进行资产保值的需求仍将延续;三是高铁、城际铁路的建设,预计会带来部分外来需求;四是今年围绕营业税优惠政策而出现的二手房交易激增的现象,一定程度上“透支”了未来的购房需求,明年的部分需求已经提前释放。总体来看,未来商品房市场的需求将保持相对稳定。

4.房地产信贷政策加大差别化。2009年12月以来,中央多次释放出对房地产市场进行调控的信号,并接连出台多项政策措施。12月14日总理在国务院常务会议上明确提出:“加大差别化信贷政策执行力度”,基本确立了明年房地产信贷的总体走向,即对于不同的房地产开发和购房需求予以不同的金融支持。对于房地产开发贷款,商业银行的态度趋于谨慎,预计将进行结构性微调,一方面对于经济适用房和保障性住房的开发贷款将继续加大信贷支持力度;另一方面对于高档住宅的开发贷款将有所收紧。但对2009年低价拿地的开发商的贷款需求银行仍将予以支持。对于个人住房贷款,由于风险系数低,占用资本金少,因此商业银行对个人改善型住房需求将给予积极支持,预计首套住房7折优惠利率等优惠政策将延续,而此前人民银行和银监会制定的二套房信贷政策则极有可能将从严执行。

(作者单位:中国人民银行常州市中心支行)