投资性房地产会计处理变更及对企业财务的影响

2006年2月15日的《企业会计准则2006》明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。《企业会计准则第3号――投资性房地产》的出台，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。但是较之原单一成本模式计量有较大变动，对企业的会计核算带来较大影响。

一、投资性房地产确认与初始计量的会计处理

投资性房地产只有在符合定义的前提下同时满足以下条件才能予以确认：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。

(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

[例1]企业于2009年2月5日购入一栋商务办公楼用于对外出租，该商务办公楼的买价为450万元，归属于该资产的相关税费为3万元。以上款项均以银行存款支付。会计处理如下(单位：万元，下同)：

借：投资性房地产――商务办公楼(450+3)453

贷：银行存款　453

(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

[例2]甲企业为房地产开发公司，于2009年4月以500万的价格购入土地使用权，并以银行存款支付。并于5月1日在该土地自行建造办公楼，并计划完工后用于出租。2010年6月完工并于2010年7月份达到预定可使用状态。在此期间耗费工程物资1200万元，消耗人工费800万元。会计处理如下：

购入土地使用权时：

借：无形资产――土地使用权　500

贷：银行存款　500

领用工程物资时：

借：在建工程　1200

贷：工程物资　1200

计算工人工资时：

借：在建工程　800

贷：应付职工薪酬　800

完工时：

借：投资性房地产　500

贷：无形资产――土地使用权　500

达到预定可使用状态时：

借：投资性房地产　2000

贷：在建工程　2000

(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，应确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产后续计量及转换的会计处理

现行会计准则规定投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，企业可以任意选择，但是不可以同时采用两种核算模式。成本模式与公允价值模式的不同点如表1所示：

[例3]甲公司在2005～2011年的经济活动如下：

(1)2005年12月31日，甲公司购置了一栋商业办公楼，买价为1435万，该房产预计使用年限为70年，预计净残值为35万，公司使用直线法计提折旧。

借：固定资产――商业办公楼　1435

贷：银行存款　1435

(2)2007年1月1日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋商业办公楼出租给乙企业，租期为5年。每年12月31日收取租金30万元，当天即为出租日。甲公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。

2006年计提折旧：(1435-35)÷70=20(万)

2007年初出租该房产时：

借：投资性房地产　1435

累计折旧　20

贷：固定资产　1435

投资性房地产累计折旧　20

2008年、2009年每年末收取租金时：

借：银行存款　30

贷：其他业务收入　30

借：其他业务成本　20

贷：投资性房地产累计折旧　20

(3)2009年初，甲公司所在地有活跃的房地产交易市场，因此甲公司将固定资产的计量模式改为公允价值计量模式，并且市场上同类房地产的市场价格为1460万。

借：投资性房地产　1460

投资性房地产累计折旧　60

贷：投资性房地产　1435

盈余公积　76.5

利润分配――未分配利润　8.5

(4)2009年末，该投资性房地产的公允价值为1400万。

借：公允价值变动损益　60

贷：投资性房地产――公允价值变动　60

(5)2012年初，甲公司将该商业办公楼出售，售价为1200万，营业税按5％计算，不考虑其他税费。

借：银行存款　1200

贷：其他业务收入　1200

借：其他业务成本　1400

投资性房地产――公允价值变动　60

贷：投资性房地产――成本　1460

借：营业税金及附加　60

贷：应交税费――应交营业税　60

借：其他业务收入　60

贷：公允价值变动损益　60

三、投资性房地产核算的财务影响

一是对企业现金流量的影响。在成本计量模式下，现行会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流出。如果采用公允价值计量模式，现行会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计人当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担，增加企业现金流出。

[例4]B公司于2009年初购入商业办公楼，购置价款为x万元(不含税)，所得税税率为25％，预计该房产使用年限为n年，预计净残值为0元，企业按照直线法计提折旧。该公司在购置房产的同时对外出租，每年租金为AYY元，每年年末该房地产的公允价值为B。万元。成本模式与公允价值模式计算如表2。

(NPV1为采用成本模式后税法上核算的现金流量净现值。NPV2为采用公允价值模式后税法上计算的现金流量净现值。)当B-X+X/n>0时，PV2-NPVI

二是对企业财务风险的影响。采用公允价值计量模式对于企业最明显的影响就是在房地产持续活跃时，企业的账面利润会大

幅上升。当房地产市场处于活跃状态下，企业会加大投资力度，此时企业需要的资金必然增多，多数企业会选择资金成本较低的负债筹资方式。因此伴随着企业投资报酬率的上升，企业的负债比率也会上升，利息费用不会保持不变。

可以用财务杠杆系数来衡量企业财务风险的大小，财务杠杆系数DFL=EBIT/(EBIT_I)，将这个公式进行分解，1/DFL=(EBIT-I)/EBIT=1-I/EBlT，若I/EBIT上升，则1/DFL下降，DFL上升，企业的财务风险增大。从税收抵扣角度，采用公允价值计量模式，企业年末的EBIT(息税前利润)将变化Bn-X+X/n。从经营角度。在房地产市场行情好的情况下，企业若加大投资力度，营业收入会增加，设扩大投资部分的回报为AC，则采用公允价值计量模式的EBlT将增加Bn-X+X/n+AC，但这部分金额若不能弥补企业加大投资多增加的财务费用I，企业的财务风险就会增加。而且一旦房地产市场出现萎缩迹象，企业的经营风险也会同时增加。因此在选择后续计量模式时，不能只因税收优惠而盲目选择公允价值计量模式，应对各影响因素进行综合考虑，选择最有利于企业的计量模式。

三是对企业配股、分红等分配计划的影响。公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的繁荣，企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。

同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降；如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。