浅议现阶段我国房地产业发展中存在的问题

[关键词]房地产业;风险;体系;隐患

目前,我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,开放,统一,同时又有封闭,垄断的房地产市场,相比之下,房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后,导致房地产开发与消费,投资,投机等多种问题存在,在一定程度上影响了我国房地产的持续,健康发展和人民群众生活水平提高的进程。具体表现在以下几方面:

一、供求结构矛盾明显

高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调,突出表现为中低价位,中小户型住房供应不足,商品住宅整体价格偏高,超过低收入家庭的承受能力。从我国实际需要看,我国大多数住房消费者的收入水平低,购房能力有限,需要的是低成本,低价格的普通商品房和经济适用房,但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压,空置面积持续上升的情况下,经济适用房则出现连夜排队购买的现象,有的城市出现经济适用房供求比例达到1:8。北京,上海等达城市出现高档商品房面积空置,而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定,开发公司过多,必然造成“挖资金,抢地皮”的状况,这样一来,既不符合规模经济的原则,亦会造成开发成本上升,从而抬高了商品房的价格。其次,许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测,高回报的项目过热,但市场容量有限,而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡,结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾,也增加了市场风险。

二、局部地区商品房价格上涨过快

近几年,我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上,个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。除商业营业用房外,商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快,部分闲散资金进入房地产市场,特别是一些地理人文环境优势明显,投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头,如果任其发展,将不利于房地产市场健康发展,也可能影响金融安全。另外,基础设施,环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。

三、房地产金融存在风险

人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%~50%。房地产开发资金依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则,房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小,总投资中银行贷款,占用建筑商和够藏者的资金比重过高,这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行,建筑商以及购房者的头上。实际上,建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上,如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑,商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。

四、 住房保障体系不完善

近年来,住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面,但是由于资金落实不到位,地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因,住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。当前,部分城市还没有建立廉租住房制度,廉租住房的资金保障还不到位,廉租房的覆盖面仍比较低,经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅,甚至有两年出现负增长,其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时,对经济适用房管理上的一些突出问题,如户型面积偏大,保障对象界定不严,资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低,住房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看,住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小,导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场,这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾,并加剧了商品房价格的上涨。

五、炒地圈地热,成为房地产业发展的隐忧

有些等大城市房价高有其合理的一面,其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是,土地市场的不规范,炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%,在全国名列前茅。圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高,房价也就跟着上去了,这种圈地炒地热对大城市房地产业的发展可以说是贻害长远。当房地产价格上涨过快超过可接受的成本,那么,大城市就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。

六、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析,将抵押信贷机制引入住宅市场,对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破,对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长,不仅改善了银行资产结构,提高了银行信贷资金的“安全性、赢利性”,也促进了住宅生产与消费的良性循环。在现代信用经济社会,银行借贷作为一种融资的手段,其本身并不是泡沫,能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率,如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅,投资的结果可以满足社会需求,增进社会的财富。反之,盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施,表面上热得不得了,实际上供求关系严重失调,泡沫就不可避免了。因此,分析房地产业是否存在泡沫,银行信贷的规模、增长速度只是一个变量,关键是看资金的投向和资产的质量。此外,银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。

总之,在社会主义市场经济条件下,为切实加强对房地产业的管理与服务,政府部门必须依据自身的职能, 通过经济调节、市场监管、社会管理和公共服务,必须针对房地产业当前存在的主多问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高。(编辑/刘佳)