摸清家底 激活资金

“这件事是很难，但必须要做！”北京市幸福指针业主大会辅导中心副理事长孟宪生接受《经济》记者采访时肯定地说道。

孟宪生曾亲自指导过北京24个小区成立业委会，并且全部成功，对于住宅专项维修资金的推动和使用，他认为，我国商品房市场发展多年，很多小区公共设施都将面临维修，但专项资金使用起来比较困难、资金大量沉淀，表面上看只是“钱的事儿”，其实更涉及公共安全领域。

当更多的人还在深究住宅专项维修资金大量“沉睡”、使用率低的时候，更新的问题又摆在了我们的面前。

在提高专项资金使用率的同时，怎样协调物业公司、业委会、业主和政府部门之间的关系？业主们一再担心的住宅专项维修资金贬值问题，是否有更好的增值途径？

简化程序

“政府部门首先应该摸清家底”，针对数额巨大的住宅专项维修资金，中国房地产学会副会长陈国强认为，目前很多小区入住多年尚没有成立正常的业委会，资金的真正所有者无法管理、只能由当地房管部门代管，其中如何管理、怎么管理，“都是糊涂账”。

他认为，对于专项资金分割管理、没有一个自上而下统一的管理部门的这种现象，如果想唤醒“沉睡”的专项资金，必须先清楚“家底”，而且有必要让业主明确知晓；在摸清家底后，可以考虑简化一些审批程序，尤其是在紧急情况下，提高专项维修资金的使用效率。

采访中，记者也了解到，目前我国已经有包括北京、天津、上海等多个城市陆续通过了紧急情况下使用住宅专项维修资金的条例，有的已经进入施行阶段。

据北京市住建委物业管理处相关负责人介绍，为解决电梯停运、屋顶漏雨等危及房屋安全的紧急情况下物业共用部位、共用设施设备的应急维修问题，根据《北京市物业管理办法》第34条的规定，市住建委会同中央直属机关事务管理局、国家机关事务管理局、市住房资金管理中心共同制定了《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知（征求意见稿）》。

主要内容包括：明确了6种情形可应急使用住宅专项维修资金，明确各种情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部门，简化了申请程序、缩短了付款时间且维修无需企业垫资。

与以往繁琐的申请程序不同，应急使用专项维修资金只需要3个步骤，且申请材料也大大简化，可以最快实现48小时资金到账。为提高应急维修效率，北京市住建委还将建立应急维修的施工、鉴定、造价咨询机构企业名录，方便业主、物业服务企业选择。

这位负责人告诉记者，2013年7月30日至8月5日，北京市住建委已经就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求了社会意见。目前，北京市住建委正在结合征求意见的情况对该《通知》做进一步修改完善。

增值难

在住宅专项维修资金使用效率远未大大提高之前，公众也愈发关注大量沉淀的专项维修资金面临“缩水”。

事实上，除去将住宅专项资金存储在银行、获得利息外，确有其他保值、增值途径。

住建部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条明确规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

其中，利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

对此，北京市住建委物业管理处相关负责人明确告诉记者，受上述规定的限制，专项维修资金在代管期间无法购买国债，为了保障资金的增值，北京市自2006年9月起，已经将商品住宅专项维修资金在代管期间的年收益率，由按活期存款利率计息上调为按3%为业主计息。

不仅北京，其他城市在住宅专项维修资金日常管理中，用其购买国债的做法也几乎没有。

北京太月园小区业委会主任王嘉吾向记者直言，“用业主的住宅专项维修资金去买国债，谁敢当这个家？出了事儿怎么办？”

她说，虽然国家有这项规定，但各级主管部门谁都不开这个口。

一来，这是业主们用来给房子养老的钱，不能轻易投入其他投资渠道；二来，无论是国债还是其他增值途径都是很难执行的。“包括国债在内的很多理财产品售卖时间较短，业委会还在开会争取大家意见呢，人家国债都卖完了。”王嘉吾说。

业委会需要辅导

尽管对住宅专项维修资金的争议正在发酵，值得肯定的是，采访中，多位业主、业委会成员以及专家都认为，业主缴存住宅专项维修资金有其必要性。

在陈国强看来，房屋入住10年或者更长时间后，需要面对一系列公共设施的问题，必然会产生费用，“业主通过交存维修资金存一笔钱将来以备不时之需。”

王嘉吾也持相同观点，她也支持房屋首次售出时即向业主征收专项资金，“如果等公共设施需要维修时再临时挨家挨户向业主收取费用，那这个工程更难开展下去。”

面对这笔房屋用来养老的钱，必须要明确的是，其是归属业主所有的钱，那么，这笔资金的管理和使用主体又该朝哪个方向发展呢？

住宅专项维修资金使用主体的缺失，一直是难以解决的问题，业主们理想的状态是，专项资金还是应归业主管理，按照相关规定，就必须要由小区业主成立业主大会、业委会，二者作为主体来管理和使用这笔资金。

然而不乐观的现象是，我国的业主大会、业委会发展相对薄弱。来自北京市住建委物业管理处的数据显示，截至2013年6月底，北京市住宅成立业主大会的约1000家，相较全市3000多个住宅项目来说，成立比例不足30%。

孟宪生直指，这30%的业委会中，能够有效正常运行的也不足30%。“北京的情况还算好的，全国范围内，业委会成立和运行的情况更不理想。”孟宪生说。

我国业委会发展缓慢，孟宪生分析主要有4个原因，一是业主参与度不够；二是业主不了解业委会、更不知道怎么做；三是政府和社会各界的影响，责权不明确、法律认知分歧大；四是社会因素，业委会在中国还是新事物，社会对其认识不充分。

在亲自指导24个小区成立业委会后，孟宪生也观察到，若想业委会成立且正常有效运作并非易事，最主要的困境是：业委会自身资金不足。

“业委会的成立和运行都需要专业的辅导，可这方面的专业人才不多，辅导机构在辅导过程中也是要收取费用的，一般一套课程少说也要5万元”。孟宪生说，业委会没有固定资金来源、无法交付辅导费，自己又不知道如何操作和日常管理，导致很多业委会不能有效运行下去，十分尴尬。

“这个问题需要得到政府部门支持，不仅是法律、政策上的支持，政府也应该为一些服务买单。”孟宪生说，不仅是住宅专项维修资金，业委会也到了该得到足够重视的时候了。

记者手记

深入题目前，记者试图找到一个成功使用过住宅专项维修资金的小区，虽然曾做过两年社区新闻，可把手中所有的联络电话打通也没有一家愿意接受采访。

“你问了也是白问。”北京市朝阳区某社区居委会主任说出了这样的话。

按她的解释，小区内只有物业公司负责此项工作、居委会不能干涉，当记者希望通过这位主任联系物业公司时，她却劝记者不要白费功夫，“物业公司做得再好，也不会和你说任何事情，专项资金使用中都存在问题。”

果然，记者联系的物业公司中，大多数对此只字不提。即便通过太月园小区业委会主任王嘉吾推荐的太月物业管理有限公司，其副总经理左佳的警惕性也是很强，多次交涉后，才同意在电话中“聊一聊”。

或许是物业公司过于敏感，让业主们对专项资金的“猜疑”更多。

其实，就算物业公司没有参与到专项资金的使用，多年发展下来，业主对物业公司也是百般挑剔、形成了固有的论调，这样，一直站在风口浪尖的物业公司无论做得再好，也会保持“低调”。这种低调就在一定程度上造成了住宅专项资金使用过程中的信息不畅，业主知情权没有得到保障。

住宅专项维修资金应是一个严肃甚至严重的话题。

万亿规模的资金大量沉淀，主要一个原因是，业主在使用过程中困难重重。试想一下，目前我国商品住宅还没有到大量需要动用专项资金的时候，倘若几年后一大批住宅需要使用这笔钱，造成的“拥堵”岂不是更多？那时就不是钱的事儿，而是社区公共安全的问题了。

遗憾的是，当下关注这个话题并且深入研究的人还不多，记者咨询了10多位房地产、住宅、公共领域的专家，都被婉拒，在他们关注的领域中，这个话题太细、太具体甚至太新，都没有深入研究过。反而，像王嘉吾这样来自“一线”的人士对专项资金中的种种问题更为了解，多年接触后也有了自己的认知。

那么，我们可否考虑搭建一个平台，把专项维修资金的使用者、研究者、决策者聚到一起“聊一聊”？也许一时拿不出有效方案，但迫切需要我们注意的有两点：一是认清专项资金的重要性，二是梳理出专项资金交存、管理、使用中存在的问题。

解决问题，等待我们迈出第一步。