民众心理诉求与市场现实需要

一、引言

近来，业界关于房产税扩容时机、范围及征税细则等话题讨论激烈。理论界在关注上述问题的同时，还就房产税是否合法合理、条件是否成熟、如何进一步深化等问题进行研究。但就普通民众对房产税看法的关注不够，对房产税在中央宏观调控房价关键时期背景下的市场现实需求研究尚有较大空间。而事实上，民众是否了解房产税、是否拥护房产税对纳税工作的后续开展起着重要作用，现阶段楼市发展步入“价滞量缩”的微妙时期，能否藉房产税大规模扩容对房价产生影响，进而促进房地产市场走上理性的可持续发展道路，则是检验房产税实施细则是否科学合理的良好工具。就当前我国房产税试点与扩容问题，分析普通民众的心理渴望和市场对房产税所起作用的现实需求，研究如何将两者有效协调有较强的现实意义，也是本文探讨的主要问题。

二、房产税试点与扩容

1986年我国颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，税率1.2%。由此可见，房产税在中国并非新税种，但该条例规定了住宅类房屋免税。所以对于大多数民众而言，从沪渝开始的以部分普通住宅为征税对象的房产税出台后，感觉还是新生事物。

2011年1月28日，上海市、重庆市作为试点城市开始征收房产税，前者征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率为0.6%；后者征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。2011年初，住房和城乡建设部要求当年6月底前，40个重点城市完成个人住房信息系统全国联网工作，当年年底以来，我国各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

目前所称房产税扩容指房产税试点扩容，即扩大房产税试点的城市范围。2012年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的多名税务系统工作人员进行房地产估价技术培训。这说明中央和地方有关部门正在围绕房产税试点的扩容密集进行人员和技术准备。房产税的开征技术日渐成熟，技术问题已不是征税的最大障碍。尽管目前尚无明确纳入下一批房产税试点的城市和区域，但一些地方政府的态度积极。曾有多个省级地方政府密集派人员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。值得关注的是，在各地方政府此番积极筹备房产税扩容前几天，国土资源部曾在其官网公布“湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的房产税率不会太高”等信息，但当天傍晚遭撤下，接下来湖南、湖北两省极力否认房产税扩容的传闻。短短几日，地方政府态度急转，究竟是“两湖政府当时不想做吃螃蟹之人，还是各地方政府对房产税扩容拟定细则有了后续掌握更为乐观，尚不得而知。但从普通民众角度考虑，地方政府短短几日由极力排斥到大为配合的态度，给人些许不安。民众对房产税抱有的幻想是不是一厢情愿？而当前城市房地产市场最需要房产税带来的作用又是什么？

三、民众诉求与市场需求分析

（一）民众心理诉求

从2003年18号文后，我国城市房价进入疯狂上涨的轨道，虽然期间有短暂的滞胀或微跌，但总体保持“小跌大涨”的态势。国家在采取纯粹行政手段“住房限购令”之前，所采取的财政、金融、税收、土地等措施，调控效果不佳。房价发展至今，已经很难用“高”或者“低”来形容了，现实中多数有房人希望房价继续上涨，多数无房者觉得房价太过虚高，应该大幅回落。这种心理分化的社会现象正是由于近几年房价快速上涨导致的，从整体上看，看涨预期一直持续，其中间杂了很多无房民众的麻木与绝望。而近来以普通住宅为征税对象的房产税的出台，重新点燃这些无力购买住房的群体之希望，加之有些学者或媒体的观点进一步放大了这部分民众的心理诉求，他们希望通过征收房产税，房价能大幅下降，或者市场投机炒作能大量减少。而有房的民众，则更关注的是房产税的实施细则是什么，比如什么类型的住房征收、从第几套或多大面积标准以上征收、税率是多少等。这些人要等到具体细则公布以后，才能判读其情绪是抵触、配合，抑或是无所谓。

以上是从房产税可能对房价和自有资产的影响角度，分析不同群体民众可能有的心理。大体可以判断，无房民众希望出台房产税，并且能降低房价；而有房群体则可能更排斥，当然如果细则不影响其转售、出租等行为，甚至在很容易将税赋负担转嫁给下家的情况下，他们可能也表现出配合的态势。因此，对于房产税的心理诉求，将分为两大阵营。近日，某知名门户网站就房产税试点相关问题做了问卷调查，笔者借用其数据，分析如下。

问题一：上海版和重庆版房产税相比，您认为哪个比较严厉？问题二：上海、重庆房产税开征对房价走势有何影响？问题三：您是否赞成所在城市开征房产税？其选项和得票情况见图1。

三个问题中互斥性选项得票相差不多，这充分说明了上文定性分析的结论。民众对房产税问题的看法迥异，并且几乎是一个群体对另一个群体。这也预示着我国的房产税扩容实践除了要解决理论和技术方面的问题，还要面对很多由于民众心理层面导致的现实障碍。

（二）市场现实需求

目前我国经营性土地使用制度采用的是土地出让方式，政府按照规划对土地进行一级开发后投放到市场，地块受让开发商开发房产与购房者进行交易。以上全部过程为广义房地产市场，可分为土地出让市场和房屋买卖市场两个子市场，前者有明显的行政垄断性，后者市场化程度较高，为狭义的房地产市场。

1.土地出让市场现实需求

在土地出让市场中，政府尤其是各级地方政府占据主动的地位，从土地供应计划的制定到实际投放数量、投放节奏的控制，都有强烈的行政垄断色彩。在地方政府将土地收入作为财政主体收入的现阶段，地方政府更看重将要扩容的房产税能否给当地财政带来贡献。毫无疑问，房价高企进一步激发开发商拿地热情，拉高地价，地方政府收入增加。国家实行住房限购令之后，虽然房价跌幅不大但交易量明显萎缩，从而导致地方政府土地收入减少。根据财政部的数据，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让收益下滑，导致地方财政压力增大，这可能将加快房产税扩容的步伐。可以说，当前很多地方政府征收房产税热情高涨，其最主要的动力是保证当地财政收入。

2.房屋买卖市场现实需求

城市用地不断蔓延、新楼盘不断拔地而起的同时，伴随着的是房价过快上涨、房屋资源垄断、炒作、空置等局面。房价已严重超出普通购房人支付能力这一实情无须赘述，有学者对北京50个小区进行了空置率的调查，并依据调查家庭电表度数变化情况得出27.16%的空置率数据，推算出北京2007年有5400多万平方米已购商品房闲置。实践也证明，提高购房首付比例、提高贷款利率、提高存款准备金率等措施根本撼动不了房价高涨的根基，而限购令又因其行政色彩太浓为某些人所诟病，也确实影响着经济的活力。通过科学设计房产税细则，理想的房产税的出台和扩容是解决上述问题的良好途径。

四、制定理想房产税应注意的问题

（一）充分尊重民意，防止赋税负担转嫁

加大宣传力度，使民众对房产税的出台目的及征收细则有客观判断。房产税的征收涉及多方群体利益，凸显强化正确认识和加大解释力度的必要性。可通过多种途径，比如送政策入户、开设培训班等，在此过程中要深入了解普通民众对于房产税的看法和意见，并将其作为市场反馈的主要内容纳入房产税后续改革之中。

有种现象值得关注，即防止多套房拥有者将房产税新增税赋转嫁给下家，进而拉高房价或抬高租金。近日，很多以房地产中介为主要代表的“甲方”已经明确将此可能的负担转嫁给租房者。如有租房协议出现补充条款“若遇不可抗的政府行为对该房屋征收税费，乙方除按第4条之规定逐年增加租金之外，还应承担增加税费总额的80%。若乙方不愿支付，甲方有权中止合同，按第5条之规定由乙方承担违约责任”。这种“劫贫济富”的现象是普通民众最担心的，政府在制定房产税细则时应该考虑如何有效预防此类事件的发生。

（二）分类满足市场需求，将房产税定位于调节房价的利器

针对不同类型的市场需求，采取不同的解决措施。总理在2012年两会上提出要促进房价合理回归，指出房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。房产税无疑是调节房价走势的最有效手段。当然，前提是，必须将房产税设计成梯度型、重度型税种，同时，用于自住的首套房（或低于一定面积标准）一定要免征。这是满足房屋买卖市场现实需求的精准定位。对于土地出让市场现实需求，则要从改变地方政府官员意识和绩效考核标准入手，改变地方政府财政对土地收入的过度依赖，加快地区经济结构的优化进程才是可持续发展的上上策。

（三）严格执法，以技术手段和民众监督机制作为政策生命力保障

土地作为共有资源，与之不分家的房屋作为最基本的生活资料，任何人都有义务将家庭住房信息让渡给公众。据有关报道，全国住房信息系统预计2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为监管，以及房地产税政策将具备基本的数据基础支持。在房产税征收过程，严格执行相关法律规定，加大偷税漏税打击力度。同时，强化和加大普通民众对房产税执法的监督意识和可行性建设空间，使房产税能在公平公正的大前提下，对房地产发展起到应有的作用。

参考文献：

1.袁竟凯.对进一步推动房产税改革的思考.经济师.2012.5

2.李木子.房产税试点扩大将成下一轮楼市调控重头戏.证券日报.2012.8.18

3.张敏.多省密集派员进京备战房产税试点扩容.中国证券报.2012.8.28

4.孟斌 张景秋 齐志营.北京市普通住宅空置量调查.城市问题.2009.4

项目资助：国家社会科学基金青年项目（12CGL094）；北京市哲学社会科学规划青年项目（12CSC010）。