共有人优先购买权问题探析

摘要:物权法规定按份共有人可以转让其共有的不动产或动产份额,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。但按份共有人优先购买权的性质、实现方式及条件规定都很模糊,就从它的性质界定、法律特征、行使条件和实现方式来加以分析。

关键词:共有人优先购买权;同等条件的限制;权利竞合

中图分类号:D9

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0219-01

1 共有人优先购买权的性质

优先购买权是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。而共有人优先购买权是共有人在共有财产被转让时,就可以转让的不动产或动产份额,作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。关于共有人优先购买权的性质,理论界争议很大,有人认为,优先购买权是一种期待权。共有人转让其份额时,其他共有人在同等条件下享有优先购买权。如果第三人条件优于其他共有人,那么其他共有人的该项权利便没有了。如果共有人不转让其份额则其他共有人的该项权利也仅具期待性。还有人认为,优先购买权是一种债权的期待权。在某一共有人出卖其份额时,其他共有人在同等条件下可要求将该份额优先卖给内部,但其他共有人并不能直接支配该份额,不符合物权的支配性特点。笔者认为,优先购买权是一种具有物权性质的债权,并且该债权也是期待的。

其实,优先购买权本质上是债权的期待权,但该债权的期待权具有物权的某些属性,是一种物权化的债权的期待权。换言之,优先购买权是一种期待权,是一种债权的期待权,是一种物权化的债权的期待权。

2 共有人优先购买权的法律特征

从共有人优先购买权的内涵可以看出如下特征:

2.1 权利的法定性

《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见》规定:共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有的优先购买权的规定具有一致性。立法目的主要为了保护已经存在的共有关系,维护共有关系的稳定和全体共有人利益,并避免纠纷的发生。

2.2 权利的物权性

共有中的优先购买权是否具有物权性,学术界有不同观点,但多数人认为,优先购买权具有物权效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性。理由大致如下:

(1)符合物权法定原则。物权的种类和内容都由法律规定。共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。

(2)共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力,符合物权法的特征。

(3)若将共有关系的优先购买权视为债权,当优先购买权被侵害时,权利难以实现,按照债权理论,共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任,而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性,在司法实践中难以操作,使法律规定的优先购买权不具有实际意义,不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益,变向的鼓励出卖人,不履行通知义务而擅自处分共有财产。

2.3 共有关系的优先购买权是一种期待权

共有关系中优先购买权是出卖人在出卖自己份额时,优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利,此权利具有可能性,其前提是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是在同等条件下。只有这两个条件均满足,这种可能性的权利才会转变为现实权利。

2.4 共有关系的优先购买权是一种附条件的形成权

所谓形成权,是权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额,具有“同等条件”,且无合同约定时,优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。权利人不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系的变动,但附加条件成就时,其完全可以对抗共有关系以外的第三人,并完全可以形成与出卖人转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。

3 共有关系优先购买权的行使条件

3.1 共有关系存在

共有优先购买权人行使优先购买权时共有关系存在,若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的,而且是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施的财产,若共有份额不确定,则应首先确定各自共有份额。

3.2 同等条件的限制

各国法律普遍规定同等条件的限制是为了平衡拟转让份额的共有人和其他共有人的关系。这样拟转让份额共有人的利益才不受损害。对其他共有人而言,则可以限制共有人人数的增加,简化共有关系,减少和避免共有人之间矛盾。

同等条件主要是价格条件。在价格相同时,其他共有人原则上有优先购买权。但同等条件又不是单指价格条件,还包括付款条件。价格条件和付款条件相同时,对于其他交易条件是否需完全相同,要看该条件是否影响到拟转让的共有人利益。

4 共有关系优先购买权的实现方式

4.1 共有人内部优先购买权的实现方式

在共有关系中,某一共有人拟转让其份额时,其他共有人都有优先购买权,至于谁更有优先购买权,法律无相关规定,不过有以下观点。一种认为由拟出让人来决定。这样可减少不必要的纠纷,充分尊重出让人的所有权。第二种认为抽签方式决定。第三种认为应在共有人包括拟转让人在内三分之二以上同意的买受人中行使优先购买权,若不能形成三分之二的共有人同意,则采取抽签方式。

笔者认为第三种观点更为合理合法,因为《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,共有人之间另有约定的除外”。若共有人为三人的,转让人与转让人决定的拟行使优先购买权买受人必然会形成三分之二共有人的同意,充分尊重了出让人的所有权。若全体共有人为四人以上的,仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意,未经得其他共有人同意,便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购买权。如果共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意则采取抽签方式。既体现了相对的公平,又避免和减少共有关系中的不必要纠纷。针对上述情形,应是共有人之间同等条件进行的优先购买权,若存在共有关系之外的第三人竞买,仍应遵守“同等条件”的规定。只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。

4.2 共有人的优先购买权与承租人的优先购买权竞合时的处理方式

多数学者认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。因为:

(1)共有人的优先购买权是基于共有这种物权关系产生的,而承租人的优先购买权是基于租赁这种债权关系产生的。尽管租赁权已经物权化,但它的基础毕竟只是租赁合同,是债权,而共有关系的基础是物权,因为物权优于债权,所以应该认为前者优于后者。

(2)优先购买权的设立目的是为了保持已经存在的法律关系,维护该法律关系的稳定。在共有人和承租人的优先购买权同时存在的情况下,还应当考虑简化共有关系,维护共有关系的稳定,同时避免或者减少共有人之间的纠纷。在共有人和承租人都主张优先购买权的情况下,表明共有人和承租人之间产生纠纷,如果让承租人的优先购买权优先,再进入共有关系,只能使原共有关系和新加入的共有人之间的纠纷升级。更何况买卖不破租赁,即使其他共有人行使了优先购买权,对承租人的租赁权也不产生影响。综合考虑之下,应当赋予共有人的优先购买权以更优先的效力。

综上,优先购买权是以物权为基础,以物尽其用为目的,而由法律给予特别规定而产生的一种相对的优先权,与强势的物权相比是很脆弱的,但其对物权的处分又起着一定的制约。但它的很多情况目前还处于空白状态,因此共有人的优先购买权的完善势在必行。

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