房屋承租人优先购买权的法律适用

作为合同自由原则的表现之一，当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现，法律对合同自由加以限制，规定合同成立后只有满足一定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至自始不能发生合同当事人意思表示所欲达到的法律效果，包括合同效力待定、无效和可撤销三种情形。当然，并非欠缺法律规定的生效要件，合同就一定会被认定为效力有瑕疵。出于保护交易安全等目的，合同效力瑕疵的认定还受到物权法相关制度等方面的限制，如善意取得制度。

在房屋承租人优先购买权法定的前提下，出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中，有以下三方面问题值得探讨：当房屋承租人优先购买权受到侵害时，一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵，何种情形下限制适用；二是可以适用合同效力瑕疵时，依现行法律，应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式；三是依法学理论分析，应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。

一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定

在房屋承租人优先购买权的案件中，承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益，一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用，何种情形下限制适用。提出此问题，是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第118条废止前，不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵，特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想，多数情况是既没能惩戒侵害人，又无法保护受害人。

实践中，出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形：一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同，导致承租人优先购买权受损；二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同，共同侵害承租人优先购买权的行使。

对第一种情形，依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况，均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记，承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性，此为“优先”应有之意。而且，同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护，应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记，由于第三人善意取得房屋所有权，承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理，既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现，又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突，可见，此种情形下，适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。

对第二种情形，即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权，无论从法律规范还是从学理角度分析，均具备了合同效力瑕疵的适用条件，当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。

二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析

针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形，相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效，到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定，再到2007年废止《民通意见》第118条，不同法律规范表述含义有所不同，期间各地法院对此类案件的处理，在法律规范适用上并无同一尺度，完全取决于法官的自由裁量权，因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》(以下简称《房屋租赁解释》)第21条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”至此，对此类案件的处理，才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看，似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端，完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭(以下简称最高院民一庭)负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中，对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释：“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第58条第1款第(4)项规定和《合同法》第52条第(2)项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少，仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此，学界也有不同观点：对于承租人的损害，应当只向出租人请求损害赔偿，而不能宣告前手买卖合同无效。

最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵，并且进一步明确其方式为认定合同无效，自然衔接了《民法通则》第58条第1款第(4)项规定“下列民事行为无效：……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第(2)项规定“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定，认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性，如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”，欲表达的意思将更清晰。

三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析

依据合同欠缺生效要件的不同，法律给予部分合同以不同程度的否定评价，依次为合同无效、可撤销和效力待定，其中程度最重者为合同无效，将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言，承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效，则该买卖合同为无效，若承租人不主张，则买卖合同有效，这就与无效合同

自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下，承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益，产生了客观上的困难，此时法律规范就丧失了应有的指引功能。

对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同，王利明认为：“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心，一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和，二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。

究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前，有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看，两个条款的主要划分标准很明显，即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通，后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时，我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准，分别归属于合同无效与可撤销，进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。

对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定，可以看出，除欺诈与胁迫外，有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中，其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外，又不属于合同可撤销制度调整的情形，即恶意串通，损害第三人利益的部分情形。依笔者观点，欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要，恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想，在恶意串通的情形下，倘若受损害方属不特定的第三人，与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体，此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人，断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利，当然认定合同无效，有越俎代庖之嫌。从实质意义上说，即使以保护特定当事人利益为目的，用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利，私法自治同样将受到破坏。

可见，合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态，而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面：是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。

笔者认为，与其激烈争论合同相对无效的情形到底属于合同无效还是可撤销，不如明晰合同无效与可撤销的本质区别。若相对无效本无独立适用价值，则应妥善安置被称为“合同相对无效”的情形。这样一来，诸如恶意串通损害承租人等特定第三人利益的问题便可自然置于合同可撤销规则下加以解决，亦可实现上述无效与可撤销划分标准的纯粹性。