物业服务企业如何开源节流增加利润

摘 要 物业服务行业作为我国的朝阳行业，正处于蓬勃发展期。但目前物业服务行业整体盈利状况令人堪忧，要想有常足的发展，必须在提供正常物业服务的前提下，增加企业利润。本文从增加收入和减少成本费用两个角度分析物业服务企业如何开源节流增加利润。

关键词 物业服务收入 物业服务成本构成 成本控制 最后一公里价值

中图分类号：F293 文献标识码：A

作为盈利性组织的物业服务企业，目前在我国正处于微利时代，有很多物业服务企业甚至入不敷出。我们知道收入与成本是影响并决定任何一家企业最终经济效益的两个决定性因素，要想摆脱这种困境，就必须在经营过程中围绕着追求收入的最大化与成本支出的最小化开展一系列业务事项，这样才能开源节流增加利润。

一、物业服务企业收入和成本的具体内容

（一）物业服务企业收入的类型。

物业服务企业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入和物业大修收入。

1、物业服务收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共费收入、公众代办费收入和特约服务收入。

（1）公共费收入。由全体业主缴纳的，因物业服务企业为业主提供绿化管理、清洁卫生、安全保障、公共设施设备日常运行、维修保养等公共获得收入。

（2）公众代办费收入。因业主或公共事业部门委托，物业服务企业提供各项公共事业费的代缴服务而获取的收入，代缴服务包括代缴水、电、煤气、有线电视等公共事业费。

（3）特约服务收入。物业服务公司对于业主和租住户个别需要提供特约服务如家庭装修、家政服务等获得的收入。

2、物业经营收入是指物业服务企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

3、物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

（二）物业服务企业成本和费用的内容。

物业服务企业在为业主和物业使用人提供物业服务的过程中，必然要发生各项支出，这些支出包括经营成本和期间费用。

1、经营成本是企业在从事物业服务活动中发生的各项直接支出，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

（1）直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

（2）直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（3）间接费用包括企业所属物业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

2、期间费用是企业当期发生的非经营成本的其他费用，包括管理费用、营业费用和财务费用。

（1）管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费和业务招待费等。

（2）营业费用是指企业在营销过程中发生的各项费用，包括：广告费、展览费等。

（3）财务费用是指企业为筹集生产经营资金而发生的各项费用，包括企业生产经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及为筹集经营资金发生的其他费用。

（三）物业服务企业的各项税费。

物业服务企业在经营的过程中应按照税法规定，以营业收入为对象和计算依据向税务机关交纳一定数量的经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

二、物业服务企业增加利润的路径

（一）开展多种经营增加收入。

除基本的公共收取物业服务费外，企业可以利用自身条件开展多种经营，如有选择的开展建材销售、餐饮配套服务、商务服务、家政服务、房屋租赁服务等，为企业增加收入。本文主要谈谈有效增加经营收入的一个思路：最后一公里的价值。

随着互联网的发展，电子商务近年来迅猛发展，随之带来企业、居民与物流行业前所未有的“亲密”接触，物流行业人员频繁进出物业小区、写字楼。因此给物业管理尤其是治安管理方面带来不小的冲击。物业企业限制或不限制物流人员进出，都存在不小的问题。作为物业企业，其实是物流运送的“最后一公里”，物业企业与生俱来跟业主或租户的近距离接触，可以创造最后一公里的价值。

举例说，现在有些物业公司与物流公司合作，由物业公司集中收取物流公司送来的快递、包裹，再由物业公司发放给业主或租户，物业公司收取物流公司相应的服务费。举一反三，物业公司也可以承接送报、送奶的“最后一公里”服务。

“最后一公里”服务在增加企业利润方面效果会比较明显，因为不需另起炉灶，只增加一部分人力投入，使企业内部资源得到充分利用，经营收入相对稳定，同时应该没有什么强有力地竞争对手。

（二）直接人工费的控制。

由于物业管理服务是劳动密集型的产业 ，因此在物业管理服务的总费用中，人力成本约占 50～60%。控制直接人工费要做好以下几点

1、根据服务的物业区域内的具体情况合理配置人员。

人员配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是1300～1400㎡/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是1200～1300㎡/人；高层住宅的物业，人均管理面积是1600～1700㎡/人；写字楼物业，人均管理面积是2000㎡/人左右。同时还要考虑物业区域的实际情况，对上述数据乘以一定的系数。

物业区域的实际情况包括：

（1）物业的类型（多层还是小高层或高层）、物业的建筑面积、公共设施面积；

（2）治安防范是“开放式”还是“封闭式”；

（3）物业的管理收费标准；

（4）物业的服务等级和服务标准。

例如，根据小区的范围和入住人数以及周边环境的实际情况，在保证业主正常出入的前提下，可以适当减少小区的出入口数量，这样就可以减少门岗人员的配备，进而减少人工费的支出。

2、根据小区的服务等级确定小区人员的收入。

不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也应不同。为了避免员工的频繁流动，各类人员的收入标准应不低于当地同行的平均水平。

3、采用部分服务项目外包减少企业的在编人员。

作为服务业，物业服务企业需要大量的基层服务人员，这对于企业来说不仅是一项很大的人工费支出，同时管理大量的基层人员也要增加不少管理费用，根据社会分工的原理，可以将部分服务项目进行外包，如与专业的绿化公司签订绿化服务外包合同，与专业的保洁公司签订保洁服务外包合同，这样利用专业化公司的专业管理不仅可以提高服务质量，同时作为物业服务公司可以根据企业不同时期工作量的大小灵活的调派人员，避免不同时期的人员的闲置或短缺，尽可能地减少人工费的支出。

（三）直接材料费的控制。

1、节水的相关措施。

目前物业服务企业的用水主要分为园林绿化灌溉用水、景观用水和保洁用水三大部分。

对于园林绿化灌溉用水、景观用水，物业管理企业可以在前期介入阶段建议开发商在给排水系统设计中增加排水管网的雨污分流和雨水回收系统，这样把雨水回收系统的回收水作为园林绿化喷灌用水。若有条件还可以设计安装景观用水的再循环过滤系统和相关水泵，让景观用水循环使用。还可以将景观的循环水系统与绿化喷灌有机地结合起来，定期进行景观用水更换出的水也能用于园林绿化灌溉，既能符合景观用水的环保要求，又能满足园林绿化植物对灌溉用水中有机成份的需求，更重要的是减少了大笔水费开销。当然景观用水的更换尽量选择在枯雨季节。

除此之外，也可以有效的利用雨水作为户外的保洁用水，如对户外地面进行清洗，当然这就需要根据天气预报灵活的安排室外保洁工作。

2、节电的相关措施。

物业服务企业的用电主要集中在公共照明和公共设施、设备上。对于前者可以在灯具上采用绿色节能照明灯具，这也是国家目前积极倡导的节能措施，可以享受国家节能补贴。据初步统计，仅在小区 （大厦）内更换节能灯一项 ，可节约照明电费 20～40%左右。对于小区内公共设备设施中的用电大户，我们可充分利用有些地区实行的供电峰谷价差，将可以在用电低谷时段开启的共用设备设施尽量在用电低谷时启动。在小区内还有有许多消耗能源较多的电器、设备，如供暖（供冷）系统 、消防水泵系统、配电房等设备，均需加强日常巡检和进行专业维保，确保各项设备设施正常运转，额外增加电能的消耗。对于有高层、中高层物业的小区，要加强电梯的节能管理。对于用电量大、故障率高、舒适感差的电梯要进行升级改造，提高传动效率，减少电动机额定功率。另外，在前期介入阶段物业服务企业可以向开发商建议，尽量避免选择能耗高，维修频率高的设施设备，这样可以为后期的物业服务减少一部分费用支出。

3、加强日常的物料用品管理。

几乎物业服务的每一项业务都需要耗费物料用品，如保洁用品、工程材料等。虽然这些物料用品单件价值不高，但都是日常使用频率的物品，仍须加强日常管理。

加强日常的物料用品管理，首先要做好物料用品的年度预算。每年年底企业应该根据各个物业服务中心的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的年度预算，并根据物料用品的年度预算总额实行分级采购。对大宗、常用、易损物品由企业统一采购，各管理处根据年度预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行购买。在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，进行详细的台帐记录。由条件的情况下，还可以实行非易耗品的个人负责制度，提高物料用品使用的耐久性，从而降低成本这也使在培养员工的细节意识。

（四）合理避税。

物业企业所要缴纳的主要税费就是营业税，营业税是按企业不同类别经营产生的收入来确定税率的，比如，物业企业的物业服务费收入和房屋租赁收入所缴纳营业税的税率前者低，后者高，对于租户可以合理提高物业服务费，降低房屋租金，使得物业企业收入不变而税金降低，达到合理避税的效果，提高利润。

（五）合理规避风险。

任何企业在经营的过程中都会遇到各种风险，风险发生带来企业利益的损失，如今复杂的市场环境使得物业服务企业也应该积极面对和规避风险，减少损失。物业服务企业规避风险的市场化做法之一就是购买商业保险，通过对企业可能发生的潜在意外风险损失进行识别、衡量，选择购买适当的保险险种，用最少的成本获得最大的安全保障。对于物业服务企业，购买的险种常常包括财产险、责任险和人身保险。财产险，主要有财产险、机器损坏险、利润损失险；责任险，主要有公众责任险（或称第三方责任险）和雇主责任险。人身险主要是针对秩序维护员的人身安全进行投保。这样通过购买商业保险就把物业服务中 “不确定”的 “大”损失，转化为 “可确定”的“小”损失。

（作者：武汉职业技术学院，讲师，方向：建筑经济管理）