浅析房贷利息可抵扣个人所得税的弊和利

摘 要：今年一条房贷利息可以抵扣个人所得税的消息不径而走，此消息一出便引起了众多网友热议和广泛关注。本文从房贷利息抵扣个人所得税的含义出发，分析了其弊和利，同时也是提出了个人建议，以起到抛砖引玉的作用。

关键词：房贷利息；个人所得税；库存房

伴随着新的个人所税改革草案即将出台，关于房贷利息可以抵扣个人所得税的提案的消息不径而走，此消息引起了众多网友热议和社会的广泛关注。那么什么是房贷利息抵扣个人所得税？有何弊又有何利？

一、房贷利息抵扣个人所得税的相关概念

个人所得税涉及面广，一直以来都备受关注。关于个人所得税改革的讨论似乎也没有停息过。2015国家发改委提出了《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，其别提到了一项备受关注的内容：增加住房按揭贷款利息可以在个人所得税税前扣除。那么什么是房贷利息抵个税呢？

（一）房贷利息是指个人或者家庭通过银行等金融机构按揭贷款方式购房的，其向银行等金融机构支付的利息。

（二）个人所得税是以自然人取得的各类应税所得征税对象而征收的一种所得税，是政府利用税收对个人收入进行调节的一种手段。其纳税人不仅包括个人还包括具有自然人性质的企业。从全世界来年个人所得税的税制模式有三种：分类征收制、综合征收制和混合征收制。我国目前采用的是第一种模式，即分类征收制。

（三）房贷利息抵扣个人所得税是指个人或者家庭通过银行等金融机构按揭贷款方式购房的，其向银行等金融机构支付的利息，可以在计算个人所得税的税前给予扣除。以起到少缴税或者不缴税，从而达到减轻“房奴”税赋的目的。

二、房贷利息抵扣个人所得税的弊

（一）越来越多的人将会倾向购买高档住宅

为了最大限度的享受房贷利息可以抵扣个人所得税的好处，一些收入较高的人群在购房时将会提高档次来购买房子。因为反正购房的利息可以抵扣其缴纳的个人所得税。

（二）越来越多的人将会选择更长期的按揭方式购房

因为购房利息可以抵扣个人所得税，为了更长期地享受这种好处。一个本来有10年还款能力的人将会选择20年的贷款期限购房，一个本来有20年还款能力的人或许将会选择30年的贷款期限购房。

（三）越来越多的人将不会选择提前还贷

大多数选择提前还贷的人都是想节约利息支出。但是由于提前还贷将无法继续享受到房贷利息可以抵扣个人所得税的好处，所以很多人即使有提前还款能力也不会选择提前还贷，宁愿用这些提前还贷的钱用于其他投资，为自己带来更多的收益。

（四）越来越多的人将会选择低首付

为了享受房贷利息抵扣个人所得税的好处，一些人即使有能力支付更高成的首付款，也宁愿选择最低成的首付款。这样贷款的金额会有所增加，以后支付的利息也将会更多的用来抵扣个人所得税，让自己缴纳的个人所得税降至更低。

（五）可能会推高房价

房贷利息能抵扣个税一旦落地，，将刺激原本购房欲望并不迫切的一大批中高收入者加快购房的步伐。一些投机客也会立即抓住机会出手购房。在短时间内或许使得成交量大幅度上升，这种需求量不得不使房地产开发商迅速提高价格，从而导致房价的新一轮上涨。同时，还会加重尚未购房者的心理负担。

三、房贷利息抵扣个人所得税的利

这年来，房地产和个人所得税都是社会热点。房贷利息可以抵扣个人所得税的消息把这二个社会热点结合在一起，引起网友的热议和社会的广泛关注，也是情理之中。如果房贷利息能落地，对于通过银行贷款购房的购房者而言，可以降低个人所得税税赋，成为直接受益者。也会吸引更多潜在购房者为了享受房贷利息能抵扣个税而加快购房的步伐，这对于去库存房将有积极意义，此外，由于房地产发展带动上下游产业的发展进而增加国家财政收入。

（一）减轻“房奴“个人所得税税赋

不动产花费金额较大，按揭贷款时间较长，这对于那些通过银行贷款买房的购房者而言，按揭购房无疑是他们身上沉重的负担。如果房贷利息能抵扣个税的话，这将会大大减轻这些“房奴”的负担。接下来让我们来看一看例子：

假如购房者采用按揭方式首次购买普通住宅一套，价值100万，首付二成即20万元，剩余房款80万元，向银行贷款，期限20年，按照4.9%（商业贷款基准利率）来计算，还款方式为等额本息，还款本息合计为1528492.96元，（其中偿还本金为800000元，支付利息为728492.96元，按照30年360个月来算，平均每个月的房贷利息约为2023.59元。

又假如购房者的每月个人所得税的应纳税额为7000元，按照目前的个人所得税缴纳标准，每个月应缴纳个人所得税为245元。如果将每月支付的房贷利息也作为个人所得税的扣除项，那么每个月扣除后的金额为4976.41元，则每个月只需缴纳个人所得税为44.29元，比原来缴纳的245元少缴了200.71元，一年少缴纳的个人所得税为2408.52元，30年一共少缴纳的个人所得税为72255.6元。

房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额，对大部分来说，这可以为个人节省房贷利息大约15%到45%的钱。但因为涉及复杂的算法，具体方案在年内能否出台，并未可知。我们可以提前预测一下，如果房贷利息可以抵扣个税，将给房奴带来利好。

（二）刺激消费，去库存房

商品房库存是指开发商正在卖的，还没有卖出去的商品房。房贷利息可以抵扣个人所得税可以利用税收杠杆刺激楼市，让潜在的购房者和热衷于房地产投资的投资者提前出手买楼。房地产行业去库存的速度将因此加快，成交量上升。房地产相关上游和下游行业将来带动发展。从而有利于经济稳定增长，整个社会亦将受益。

（三）长远看可以增加国家财政收入

如果说房贷利息抵扣个人所得税将意味着国家财政收入直接减少。但是房贷利息抵扣个人所得税对税收总收入的影响并不大，因为个人所得税仅占国家税收总收入的6%。由于房贷利息可以抵扣个人所得税将刺激楼市，让房地产交易产生相关的税收收入比抵扣的个人所得税多很多。因此，从长远看这一政策不但不会减少国家财政收入反而会因为刺激楼市消费增加国家财政收入。此外，房地产行业的发展将会带动相关上下游行业的发展，也会间接地增加国家的财政收入。

四、房贷利息抵扣个人所得税的个人建议

（一）要界定好房贷利息的内涵和外延

1、房子上界定：是住房还是商业用房？是普通住宅还是豪华住宅？是新住宅还是二手住宅？是首套房还是多套房？在房子面积上要不要有一个界定范围，如果要界定是整体面积还是人均面积？在房子的单价上要不要给予一个界定标准？等等方面要做了明确的、合理的标准。

2、关于利息的界定：是仅指银行贷款利息？还是其他金融机构的利息？民间融资贷款和利息算不算？算多少？都要有一个合理的标准。不然的话的就会有点混乱不清。

（二）要有整体个人所得税税制改革的配套

如果要让房贷利息抵扣个人所得税得以有效、公平的实施，那么个人所得税综合制度就必须要配套改革。国家税务机关的征税管理水平也要提高。个人所得税的扣除标准、扣除对象是个人还是家庭为单位、以及房贷利息抵扣的上限均要进行细分。与此同时，对于那些一次付款的购房者和租房为居住条件的租客而言，在个人所得税的抵扣上如何体现也应该纳入改革内容，不然就有失公平。

（三）进一步提高税务机关的征收水平

房贷利息抵扣个人所得税的依据和计算比较复杂，相关标准的制定也会有点复杂，这就对税务机关的税收征收管理水平提出了更高的要求。但是我们相信在“营改增”的大背景下，国家税务机关是完全有能力做好相关政策的出台和实施工作的。

总之，将房贷利息纳入个人所得税抵扣的好处是显而易见的。可以减轻税赋、刺激楼市、发展经济、增加国家财政收入。但同时，免税的具体标准怎么制定，怎样才算是公平，会不会导致“劫贫济富”，如何征求社会意见等复杂的问题，极度考验政策制定者的智慧。但我们相信国家相关机关一定有能力做好这一项利国利民的惠民工作。