新形势下房地产企业资金链管控问题探讨

摘要：房地产企业在项目开发中需要的资金很大，从始至终都围绕资金在运转，因此企业资金链的合理管控为企业的健康发展提供重要保证。近年来，国家陆续出台了限购、限贷等各种调控房地产市场的政策。传统的资金链管理方式在解决当前房地产企业所面临的问题显得苍白无力，必须探索房地产企业资金链新的管理模式。本文针对目前房地产市场面临的形势，分析房地产企业资金链管理存在的问题，并提出一些解决问题的建议。

关键词：房地产企业 资金链 资金管控

一、我国房地产企业资金链概述

资金链包涵投融资、业务组合等多个方面，是维系企业生存的基本链条。房地产企业资金链涵盖了房地产企业项目开发整个过程中资金的流动过程。房地产行业需要大量的资金支持，从批租土地开始，一直到其开发和销售，没有大量的资金作保证房地产项目就无法运行。房地产企业的自有少，不能满足房地产企业的资金需求，进行大量的外部融资是房地产企业生存发展的重要途径。目前我国的资金链环节主要包括资金的来源，资金的使用和资金的回流三个环节， 其中资金的来源主要包括银行及金融机构、房地产投资者 及房地产合伙基金等，资金使用环节主要包括土地的使用、房地产开发商、建筑商和房地产运营商。资金的回流主要包括终端客户和消费者两个方面。

自2008年下半年，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产市场受到严重影响，进入观望阶段。内部管理问题日益凸显，资金链管理不善逐渐显露出来。大批的房地产企业因为资金链的断裂而突然破产，在这一轮的调整过程中，资金链就是企业的生命线。2009年，有些迹象表明楼市回暖，但SOHO 中国董事长潘石屹表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。在经济危机的大背景下，房地产企业的资金链管理关系着企业的生死存亡。

二、新形势下房地产企业资金管理存在的问题

（一）融资途径单一，盲目融资

我国房地产行业开发项目的资金来源主要是银行贷款，新型的融资工具少，不敢尝试新的融资方式，过度依赖依赖银行贷款，使房地产企业资金链尤其的脆弱。据研究表明，银行贷款是房地产开发投资资金的主要来源，从银行获得的资金决定着房地产商资金链的正常运转。如果银行上调存款准备金率或实行从紧的信贷政策时，房地产企业从银行获得的资金受到限制，同时加上消费者从银行获得的资金也会减少，房地产市场资金流动受到严重的影响，对房地产市场将是致命的冲击。

目前短贷长投的问题是房地产行业普遍存在的最关键问题，短贷长投问题是房地产企业只重利益而忽略投资风险的结果。因为资本市场还不完善，市场瞬息万变，如果企业资金的需求量急剧扩大，企业可能会出打乱原有的资金使用计划拆东补西。这种盲目的融资方式对企业资金链是一种潜在的威胁。

（二）土地供应不规范，价格机制不健全

我国城市传统的土地供应模式是通过行政干预实行的无偿无限期统配制度。随着市场机制逐步引入，城市土地制度发生很大改变。但城市土地供应机制尚不完善，实际状况仍有通过行政方式供应城市土地，并行出让城市建设用地的方式仍然存在，城市土地供应中的一些不透明操作极大的影响了土地市场的正常运行。违规征地的现象时常发生，以行政划拨和协议出让形式取得的土地进入市场，不仅使土地市场的管理难度加重，严重制约着土地市场体系的健全发育。而且刺激了房地产市场，使房地产市场过热，造成虚假繁荣。《中华人民共和国预算法》明确了中央和地方各级政府的事权范围，为地方政府的财政收入提供了保障。地方政府的财权与事权不对称日益凸显，各地方政府利用政府权力垄断地资源，与房地产商进行博弈，获取双重利益，使得各地土地市场的价格形成机制极为不健全。

（三）对资金链管理不善，缺乏系统性

我国房地产企业主要以置地―建造―销售为一体的经营模式，房地产项目竣工结算时间具有不确定性，导致公司资金来源不确定，在这种不确定情形下，企业进行盲目融资，不仅会带来债务危机，还可能会威胁到企业的可持续融资。缺乏对资金预算体系的管理，很多企业没有重视企业资金的预算管理，一旦遇到金融危机或是政策的变化就会很难应对，对资金链也是一种威胁。另外，房地产市场高额利润的回报，吸引越来越多新进入者以及跨领域经营者加入进来。房地产市场越炒越热，在这种情形下，开发商以能拿到好的地块，赚取高额的利润为目的，基本注重企业内部的管理。近年来国家实行从紧的信贷政策，房地产企业销售回款减少，资金来源的缺失对于资金链缺乏系统性管理的房地产企业将是致命的打击。

三、解决房地产企业资金管控问题的建议

（一）完善资本市场，拓宽融资渠道

稳定的金融环境才能使房地产企业从资本市场获得更多的项目开发资金，虽然我国资市场有了很大的发展，仍然要加大改革开放力度，提高我国资本市场的竞争力；加大对金融市场的监管，稳定金融市场秩序，为资本市场创造良好的环境；推动金融产品的创新，增加投资资本市场的热情程度。融资渠道单一的问题已经严重制约着目前房地产产业的健康发展，需求新的融资渠道是房地产企业发展的必然出路。在新的形势下，房地产商可以采取与经营商合作的方式进行融资，共同进行房地产项目的开发，这样不仅降低了开发商的投资风险，稳定现金流，而且通过品牌的组合能够提高商业地产的的销售，形成经营优势，实现房地产商和经营商的统筹协调发展。

（二）拓宽回流渠道，缩短资金回收期

我国房地产主要有销售资金回流和租赁资金回流两种回流方式，我国目前的房地产企业主要采取销售回流资金的形式，这种单一的资金回流方式给房地产企业资金链造成了极大地压力。如果销售影响了资金回流的速度和进程，房地产企业就无法开发新的项目，所以加快销售资金的回流必须提上日程。对此有以下建议：首先，建立和完善典当市场，提高房地产的销售速度，缩短资金的回收期。其次，完善政府采购市场，通过政府采购市场解决购买能力低但有买房需求的消费者。最后，向个人或投资机构出售商业抵押贷款支持券，提高贷款机构的借贷能力。关注信托投资融资渠道，直接扩大金融市场的投资品种，关注非银行金融的融资渠道，扩大房地产在资本市场上的资金来源，保证资金来源的充足和稳定。

（三）科学管理资金链，形成系统性

完整的资金链由资金的筹集、资金的使用、资金的回流三个部分组成，科学的管理资金链条就要对这三个部门全面的、全过程的动态管理，形成系统性。首先，要拓宽资金的筹资渠道，充分权衡各种资金来源的成本与风险，积极探索海外基金融资、典当短期融资等新型的融资手段，并严格控制筹资带来的财务风险。其次，在资金的使用过程中，加强预算管理，房地产开发经营具有阶段性，资金的进入应把握时机，对项目整体分析、测算，为资金管理提供及时、可靠的信息，要建立风险预警机制，预防资金链危机的发生。另外，做好成本控制，通过资源整合，减少闲置资金的占用，使整个企业成本水平降低。最后，做好资金的回流工作，在当前楼市调控政策收紧，楼市成交量过低，企业资金回流困难，当下企业要做好销售的策划和营销工作，做好市场调查，对客户群进行市场细分，不断开拓市场，加快资金回流速度。

（四）提高资金周转率，降低资金负债率

房地产企业的特点是投资量大，资金占用多，开发周期长。但房地产企业自己拥有的资金有限，房地产项目的开发需要大量的资金，为了企业正常的运转，企业必须举借外债，否则就会造成资金链的断裂，所以要保持合理的资产负债率，应该加强应收应付账务的管理，及时收回资金，减小支付压力；加快资金信息流的流通，提高资金使用率；提高销售水平，减少存货量。提高流动资产比重，变“土地为王”为“现金为王”。加强现金的管理，把各项目的现金溢余和业务考核结合起来进行奖惩，提高员工的积极性。

（五）树立良好品牌，加强对金融趋势的预测

一系列对房地产不利的调整政策的出台，预示着房地产企业“冬天”的来临时，良好品可以使房地产企业免遭冬天严寒的摧残，顺利迎接“春天”的到来。开发能力不足是导致房地产开发企业资金链的僵局重要原因，出现降价也不会去买房的现象的主要原因是由于房屋迟迟不竣工，购房者对房地产商的而开发能力表示怀疑。因此提高房地产企业开发能力，树立良好的品牌有不仅利于企业的持续健康发展，也有利于达到项目销售的预期水平。金融市场的稳定程度直接影响到房地产企业资金链的稳定，就目前看来房地产企业对金融政策的关注度远远不够，由于从金融市场获得的信息量有限，所以对金融市场的发展趋势不准确，就很难提出应对资金链危机的正确方案。

参考文献：

[1]潘石屹.资金链健康是房企生存之本.世界企业家.2009（3）

[2]喻宏. 浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界（学术），2010（10）

[3]张金梅. 探讨房地产企业集团资金管理问题[J]. 中国商界，2010（11）