基于DEA模型的房地产上市公司融资效率评价

【前言】基于DEA模型的房地产上市公司融资效率评价由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输...

融资效率包括两个方面涵义：一是筹资效率，即企业是否能以尽可能低的成本融到所需资金；二是资金配置效率，即企业所融通的资金能否得到有效的利用。企业所取得的资金能否得到有效利用，投资收益是否最佳，直接决定了企业的融资成本和融资效率的高低。本文拟利用dea模型，通过选取评价指标对我国在沪深上市的房地产公司进行评价，以探究房地产企业的融资规律，提高企业融资效率，为行业主管部门以及相关企业提供决策依据。

一、DEA模型基本原理及其有效性判定

（一）DEA基本模型 数据包络分析方法（Data Envelopment A

nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：

有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

（一）样本选取 本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

（二）指标选取 本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。

（三）模型构建 由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令

（四）实证结果分析 本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

（五）研究结论 根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

三、结论及建议

（一）结论 我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。

（二）建议 在宏观方面，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境。当前由于房地产业的快速发展，国家为了控制房价，实行了一系列的政策，导致当前的融资环境尤为紧张，在一定程度上造成了融资成本增加。因此从房地产业的长远发展来看，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境，以降低其融资成本，提高其融资效率；在微观方面，房地产企业应该把负债率控制在一个合理的范围内。

参考文献：

［1］倪广顺、徐向阳：《上市公司融资效率预评价指标体系的构建》，《技术经济》2009年第7期。