登记机构应审核申请人的婚姻状况,以确定房产共有与否

长期以来，关于登记机构是否应当审核申请人的婚姻状况，从而对房产共有人进行权利登记的问题，理论和实务界都存在较为激烈的争论，各地登记机构的做法也不尽相同。笔者认为登记机构应当对申请人的婚姻状况进行审核，并从其法定性、必要性和可操作性三个方面进行论证。

一、登记机构对申请人婚姻状况审核的法定性

从登记机构的审查责任角度审视，持反方观点的人多数认为登记机构的审查责任应限于形式审查，并将对婚姻状况的审核行为视为实质审查。

首先，形式审查与实质审查的区分标准应在于登记机构的审查范围是否及于登记的原因关系。实质审查是就申请人提供的申请材料的真实性负担审查义务；而形式审查仅就申请人提交的登记材料是否齐备，形式上是否存有瑕疵进行审查。对申请人婚姻状况的审查，从实践操作角度而言，应当是登记机构要求符合法定婚龄的登记申请人提交婚姻状况证明材料，如证明材料显示未婚，则依申请人申请进行登记；如已婚，则根据《房屋登记办法》第18条第1款规定，由夫妻双方到场接受登记机构关于房产是否为共有的询问并签字，登记机构据此登记为个人所有或夫妻双方共有。因此，登记机构的上述审查行为，一是符合依申请登记原则，二是审查并未及于登记的原因行为，三是对申请人婚姻关系的审查仍在形式审查范畴，并未像反方所认为的“降低登记效率，增加登记成本”。

其次，从立法审视，《物权法》第12条规定了登记机构的审查责任，要求查验权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，笔者认为其中必然包括作为物权主体的共有人情况。如果说《物权法》第12条的规定稍显模糊的话，那么《房屋登记办法》第18条第1款关于“申请登记房屋是否为共有房屋”的规定，则明确要求登记机构对共有人(实际生活中主要为夫妻共有)进行审核。

二、登记机构对申请人婚姻状况审核的必要性

从物权登记的公信力及推定力角度审视，依《物权法》第9条规定，我国不动产登记采取登记生效主义模式，登记作为不动产物权的公示方式，其主要有物权转移、权利推定、公信力、善意保护之效力。因此，记载于登记簿上的名义权利人，根据法律规定，则推定为真实权利人，第三人基于对登记簿的信赖而为交易行为取得物权的，其物权受法律保护。而在房屋登记实际工作中，受交易习惯、传统观念、社会习俗等因素影响，申请人申请房屋登记时，即使为夫妻共有之房产，亦申请登记在一方名下，这就造成了大量的登记名义权利人同实际共有人不相符的现象，从而引发诉讼与纠纷，也带来诸如“隐名共有人”权益保护、《婚姻法》第19条与《物权法》第16条的适用等问题，既困扰着登记机构，也困扰着司法机关，更为严重的是损害了不动产登记制度的基石――公信力和推定力，使法律推定与真实权利存在较大差距。因此，登记机构应当对申请人的婚姻状况进行审核。

三、登记机构对申请人婚姻状况审核的可操作性

房屋登记信息不仅在物权保护方面发挥重要作用，在宏观调控、税收管理等方面也发挥着极为重要的作用。在建部、人民银行、银监会三部委联合第二套房认定标准中明确要求认定以家庭为单位；在建部个人住房信息系统建设青岛现场会上，也要求加快个人住房信息系统的建设并形成全国联网。因此，登记机构对房屋登记权利人的信息采集范围必然包括配偶信息，这就要求对申请人的婚姻状况进行审查。同时，随着网络数字化技术的发展，户籍信息己实现全国联网、民政婚姻登记信息正在实现本省范围内的联网(以山东为例，年内就可实现全省婚姻登记信息联网)。所以，房屋登记机构充分利用信息平台，加强与公安、民政部门的联网，从技术操作角度，对申请人婚姻状况的审核不但可行，而且会越来越便捷，登记成本亦会较大程度的降低。

专家点评：作者从法定性、必要性和可操作性三个方面论证了登记机构应当审核申请人婚姻状况的命题，运用《物权法》、《婚姻法》、《房屋登记办法》等作为理论依据，具有一定的理论功底。同时，作者引用在建部、人民银行、银监会三部委联合的第二套房认定以家庭为单位的规定，以及住建部个人住房信息系统建设的要求，指出这一趋势必然要求登记机构采集申请人配偶信息，以此支撑自己的论点。说明作者善于把握房屋登记领域的最新发展动态，具有敏锐的分析洞察能力。但是作者对于登记机构审查责任的分析仍然停留在形式审查或实质审查的争论，稍显陈旧，已不适应实践中各界对登记机构肩负“审慎的审查责任”的要求。注：本文获“无锡产监杯”全国房屋登记问题难点解析辩论竞赛三等奖。