新年利率锁定 提前还贷不急

对于部分房贷族来说，可以舒一口气的是，进入2010年的首个月份之后并没有传来贷款利率调整的消息，这也就意味着今年的贷款利率已经被锁定在目前的水准上。在财务结构健康的前提下，提前还贷不妨缓一缓。

进入2010年的首月，不少贷款人的心终于定了下来。潘先生一家去年年初买入了目前的这套住房，按照当时的住房贷款利率优惠政策，申请的近百万元商业住房贷款享受了利率下浮30％的优惠，这大大降低了潘先生的月供压力。

不过，2009年以来房贷政策的不断变化，也着实让潘先生捏了一把汗。“最担心的是两件事，一是加息，二是取消住房贷款利率的7折优惠。”潘先生分析说，自己觉得加息的可能性并不大，但如果银行取消贷款利率下浮30％的优惠，恢复到贷款基准利率的水平，自己的百万元房贷每年增加的贷款利息就接近18000元。“每个月大约要增加1500元的月供。”潘先生说，这将超出他的承受范围。

部分房贷族锁定2010年利率

不过对于一部分房贷族来说，可以舒一口气的是，进入2010年的首个月份，当年的贷款利率也将被锁定在目前的水准上，也就是说，无论2010年央行的贷款基准利率如何变化，或是针对存量房贷的7折利率政策如何调整，部分存量房贷的利率可以保持在现有的水准上。

所谓“一部分房贷族”是指在与银行的贷款合同中，对于贷款利率的调整方式选择的是“按年调整”的客户。由于2009年央行未对贷款基准利率进行调整，也没有改变现有的存量房贷优惠政策，因此进入2010年，选择了“按年调整利率”的贷款客户，仍将保持原有的住房贷款利率不变。对于那些已经获得住房贷款利率30％下浮优惠的贷款人来说，2010年首月的贷款利率仍为4.158％。同样的道理，遵循“按年调整”的机制，即使2010年出现央行加息、调整住房贷款优惠利率的情况，实际贷款利率的调整也将至明年，也就是2011年的年初再进行调整。因此，“按年调整”的客户至少可以锁定2010年的低贷款利率水平。

前两年，由于央行对于贷款基准利率进行频繁调整，因此不少贷款合同中对于贷款利率的调整方式也出现了“多样化”。除了上述比较常用的“按年调整”的方式外，一些银行在贷款合同中对贷款利率调整的约定方式为“按月调整”。对于这一类型的客户来说，贷款利率仍有可能在2010年发生调整与改变。那么，有没有可能将利率调整的方式进行变更呢?某银行个人贷款部的工作人员告诉记者，利率调整方式由贷款合同确立，经过双方的认可，具备了法律效应，因此不太可能出现随意变更的情况。因此，在申请房贷时就应当对贷款合同的这些细节予以关注。除了银行提供的固定调整方式之外，也有一些银行，像民生银行就规定，在客户签订贷款合同时，客户可以根据自己的愿望在“按月调整”和“按年调整”两种方式下进行自主选择。事实上，调整方式也是一把“双刃剑”，在加息的过程中，较短的调整周期会加重贷款人的负担；可是反之如果是在降息的过程之中，“按月调整”则要比“按年调整”有优势。

是否需要提前还贷

按照惯例，农历春节之前，很多员工都会领到2009年的年终奖。随着经济形势的回暖，2009年的年终奖也再度成为了期待。这也是一年之中提前还贷的高峰时节，因为很多人习惯于领到年终奖后直接用于偿还一部分贷款。不过，既然2009年的房贷利率已经被锁定在降低的水平上(毫无疑问4.158％的年贷款利率是近年来最低的长期贷款利率水平了)，手头有闲钱的话，是否应当考虑提前还贷呢?

理财专家的建议是，在考虑提前还贷决策时，首先需要关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。

适当还贷改善财务结构

2008年年末，出于改善住房条件的需要，小--曹一家重新购置了5三室两厅的住宅。由于房价比较高，除了首付款之外，还申请了120万元的商业住房贷款，虽说目前的贷款利率比较低，但每个月还需要近6000元的月供，几乎占到了小曹一家收入的一半。

前段时间，小曹把原有一套房产进行了出售，手头上一下子拥有了70多万元的现金，加上年终将至，他和太太预计将有近10万元的年终奖金。“申请房贷时，贷款合同的约定是一年之内不得提前还款，否则要收取很高的违约金。”小曹说，“现在已经过了一年的期限，我一直在考虑是不是去银行办理提前还贷。”一方面小曹觉得目前还贷压力比较大，太太也已经怀孕，新的一年家庭支出肯定会有所上升；但另外一方面，他认为现在的利率水平还比较低，仓促地提前还贷其实是一种浪费。

其实，对于小曹这样的情况来说，可以通过对财务指标的试运算，通过一部分提前还贷来改善家庭的财务结构和现金支出，同时也避免了浪费“低利率”的贷款资源。

我们比较关注的两个指标是资产负债率和月度现金流。根据小曹的情况，由于二次置业时用了家中的大部分积蓄，因此他们家现在的财务结构也很简单：自住房产200万元，售房收入70万元，以及即将到账的年终奖金收人10万元；由于小曹的公司情况比较特殊，所以他所有的贷款均为商业住房贷款，目前余额115万元。我们可以计算得到，小曹一家的资产负债比例为41％，同时由于刚刚售房，所以固定资产和金融资产的比例为5：2，从这两个指标来看，基本问题不大。不过，小曹和太太的月度收人大约为12000元，其中还贷支出就有6000元，占到了50％，这个比例对于还处于成长期的家庭来说，有点过高。我们还可以引入一个利息保障倍数的概念，用月收入除以利息支出。以115万元的房贷余额，4.158％的利率来计算，每月需要支出的利息接近4000元，因此小曹一家的利息保障倍数为3。通常来说，一般利息保障倍数至少需要达到4，财务成本的支出才属于比较可控的范围之内。

所以，小曹可以通过适度提前还贷，对家庭的财务结构进行调整。如果把所有的资金都用于提前还贷，显然不是个聪明的主意。那么提前还贷的资金该如何确定呢?不妨还是从“利息保障倍数”来着手，以4倍的利息保障倍数安全值来计算，小曹一家每个月承担的利息金额在3000元比较适宜。我们可以以小曹家目前的贷款利率来倒推，每年36000元的利息支出，贷款余额为87万元左右。以目前的房贷余额115万元来看，提前还贷28万元就可以了。

在提前还贷之后，我们可以看到，小曹一家的资产总额为252万元，贷款余额为87万元，资产负债比率为34.5％。同时，在月度支出中，月供支出为4233元，月供占到了家庭收入的35.3％，同时可支配收入7767元，增加了1767元，也可以满足新年小曹家月度支出上升的需求。

善用贷款资源投资

如果在你的资产状况中，无论是负债的比例，还是月供在当月收入中的占比完全在可以控制的范围之内，既然已经锁定了4.158％的低利率，我们建议你不妨暂时搁浅一下提前还贷的念头。

因为，从目前央行和商业银行所出台的房贷政策来看，再次获得7折房贷利率的机会已经很小，尤其是对于非首次置业的购房者来说，在房贷收紧的趋势之下，几乎没有可能获得这么大幅度的利率优惠。同时，一些地区也相继出台了新的措施和办法，对包括公积金贷款在内的住房贷款政策予以更多的限制，如近期上海地区就把公积金贷款购买第二套房产的最高贷款额度由80万元降至60万元。从某种意义上说，目前享受优惠利率政策的存量房贷是个人财务中的一种限量“资源”。

同时，从目前的投资市场来看，能够获得高于这一利率的市场机会还是存在的。如一些企业债的年化收益率就超过5％，相对来说风险也并不高。同时，在证券市场上也存在着一定的机会。如果将原本用于提前还贷的资金进行适当的运作，完全可以获得比提前还贷更高的收益。