普通住宅小区中公共财产管理探析

摘要：伴随着我国城镇化步伐的向前发展，城市普通住宅小区的建设速度越来越快，规模越来越大。纵观全国各大中型城市，拔地而起的住宅小区随处可见。这就随之带来了一个新的问题，住宅小区物业管理模式的建设。我国普通住宅小区在这方面尚处于初级阶段，在很多方面发展的还不够完善。本文从公共财产相关概念出发，根据普通住宅小区中公共财产的认定和计量原则提出了几点改善意见。

关键词：普通住宅；小区物业；公共财产；管理

据统计，普通住宅小区物业管理问题中最突出的就是公共财产分配及使用。很多普通住宅小区都存在着公共财产管理不当的情况，甚至于时有违法违规事件发生。本文就将结合公共财产定义和公共财产认定、计量原则，提出几点普通住宅小区公共财产管理改善措施。

1、公共财产相关理论分析

（1）公共财产的定义

普通住宅小区公共区域的划分需要依据国家的相关法律法规以及小区建设规划标准等，通常情况下，是在“谁投资、谁所有、谁收益”的基础之上，根据房地一体化的原则来界定的。本文所研究的普通住宅小区公共财产是指小区所有业主对除业主专用专属区域以及政府所界定的市政区域外，小区内剩余部分所拥有的权益总和。小区的公共财产既有一定的复杂性，又有一定的从属性。业主对于住宅小区内的专有部分拥有专有权，对于住宅小区内的共有部分拥有共有权，同时业主还拥有对小区管理的成员权，这就是公共财产的复杂性；业主对于住宅小区所拥有的共有权是建立在专有权的基础之上的，专有权是业主的利，共有权是业主所拥有的从属权利，这就是公共财产的从属性。

（2）公共财产开发过程中的认定原则

公共财产认定的基础就是产权明晰，根据资产构建过程来理清共有产权是公共财产认定非常重要且非常有效的手段。认定的基本原则有以下3个：第一，谁投资谁拥有产权原则。当前在我国产权认定领域，公认的标准就是在公平公正合理的前提下，依照“谁投资谁拥有产权”原则来进行。该原则明确了小区共有权属小区出资人所有，但是出资人所拥有的这种共有产权，只是单个投资者对于共有产权整体所享有的部分所有权，建设投入的“资金”只是这种“产权”拥有的基础，投资者不能以任何形式任何方式独自支配这部分“产权”。此外，这部分共有产权在出资人中的分配比例，与出资额度相关。也就是说，原始出资越多的出资人所占有的共有部分产权比例越大；第二，房地一体化原则。房地一体化原则用一句最简单的话说就是“房随地走、地随房走”。当土地的使用权发生改变时，这块土地上建设的房屋所有权也将随之改变；当建筑物的所有权发生变化时，这块建筑所占用土地的使用权也将随着改变。这个原则告诉我们，土地和土地上所建设的建筑，两者之间的物权是相互联系的，不存在谁附属于谁这一层关系，在进行产权认定时，一定要将它们看作是一个整体，严格按照房地一体化原则来进行；第三，无效性原则。无效性原则也就是所谓的房价包含原则，是说赠送包含在房价中的任何共有产权无效原则。假设小区内的业主在购买该小区房屋时，分摊了一部分的共有区域建设成本，那么小区的也就就应该享有相应共有部分的产权。

（3）公共财产的计量模式

之所以要对小区公共财产计量模式进行研究，主要是为了能够更好的管理小区共有权益，为小区物业招标、物业服务成本控制等工作的开展提供更加可靠准确的参考标准。

第一，公共财产的确认。公共财产的确认首先要明确的一点就是小区内哪些区域属于共有部分，而且政府在小区竣工验收开始出售时，起到监督和审查的作用。由政府指定第三方的中立人对所开发的小区费用以及房屋售价进行研究，给出准确的开发费用分摊明细表，再根据“谁投资、谁拥有产权”的原则，对小区产权以及公共财产进行认定。也就是说，公共财产的享有一定与购房者分摊资金这一条件相对应。

第二，公共财产的计量原则。公共财产计量要遵循客观性、完整性、合法性3个原则。第三方中立人要根据小区的实际情况客观公正的计量，保证业主能够享有到分摊资金的共有权益；根据小区工程项目清单，全面了解整个工程项目的实体、非实体部分，保证小区内所有共有产权清晰完整；根据国家有关法律法规，依法保证投资方和业主的合法权益，不侵犯任何一方的任何权益。

2、普通住宅小区公共财产管理改善措施

（1）商品住宅小区内公共财产管理模式创新

首先，要对公共财产的管理理念创新。这一点的实现需要明确界定小区内共有产权的归属，保证业主能够切实享有相应的共有权利，并将这些共有权利进行分类，提高管理的直接有效性。也可将业主所有的共有权利授权，所有权与经营权分离能够更大幅度的提升管理水平。

其次，要对公共财产的管理机制创新。在小区内建立业主法人机制，机制中的主体地位依业主出资的范围来决定，这样就能够实现业主小区社会生活与社会经济管理的结合。在法人制的基础之上，对小区生活以及小区公共财产经营分类管理，在保证业主能够享受小区生活的同时，获得更多的公共财产效益。

（2）新模式的运行机制

商品住宅小区公共财产管理新模式实行法人制，运行时要不断完善决策责任制以及问责制，不同部门要有一定的相互联系相互制约关系。公司的架构可以分为股东、董事会、物业服务公司和第三服务方四大块，不同的部门在公司中所扮演的角色也不同。要想实现小区公共财产经营管理的利益最大化，公司的各个职能部门就必须通力合作，按照分类管理的理念，对小区共有部分进行明确划分：可经营部分，物业服务公司要按照公司法人运行机制，在合法的前提下，在董事会和第三方服务方的监督下，保证业主的产权主体地位，最大限度的发挥共有部分的价值，为股东争取最大的经济效益；不可经营部分，物业服务公司要对其进行有效的管理和维护，保证股东的生活环境质量不因未参与公司经营而受到影响，构建不可经营部分与可经营部分的循环互补。

参考文献：

[1]王伟.住宅小区业主区分所有权问题研究[D].吉林大学，2012.

[2]陈占锋.小区共有财产管理：模式类别与比较分析[J].中国软科学，2010，08：186-192.