升还是降,难解的上海楼市迷局

中国最性感最优雅的上海楼市，房贵何以堪？上海楼市均价下降，消费者却并没有感受到降价的实惠。统计数字为何与个人感受背离？谁在制造楼市迷局，谁又在局中失措？

“到了重庆嫌自己结婚太早，到了上海就知道楼有多高。”建筑的整体高度与房价的均价成正比的定理在上海是绝好的印证。重庆的美女虽美却过于“麻辣”，一般人难以接受，而上海高楼虽壮观，房价之高却也让人咋舌。在全国各城市房价都在上涨的同时，上海房市的均价则在下降，然而，买房子的人却不以为然：“都说上海房价降了，为什么我们没感觉到。”

汤臣一品的符号意义

上海的建筑像张曼玉一样优雅而性感。如果把北京、广州、重庆、上海等几大城市的建筑比作服装，北京就是正襟危坐的中山装和熨帖笔挺的西装，广州是孟浪粗犷的牛仔与热辣诱人的比基尼，重庆则是俊俏含情的肚兜与色彩缤纷的土布小褂，而性感内敛的露背装、摇曳梦幻的公主裙、优雅绅士的燕尾服，则一定非上海莫属。上海的性感不是玛丽莲・梦露一般的张扬，而是暗流涌动般的含蓄内敛，然而这性感仍然呼之欲出，欲盖弥彰。

在一栋又一栋性感的建筑中，2006年最受人关注的还数之前在媒体上被炒得沸沸扬扬的天价房“汤臣一品”。相比起附近金碧辉煌的震旦大厦、人头攒动的花旗银行大厦、中国的最高塔东方明珠，以及中国第一高楼、在建筑界荣膺多项大奖的新贵金贸大厦和隔江相望的顶着硕大莲花的威斯汀大酒店来说，汤臣一品的4栋高楼从建筑风格到外观造型上都显得平淡无奇，像一个包裹严实、拘谨老实的村姑。但这并不妨碍它成为内地的最贵楼盘：这里每平方米11万元的价格已经足够在一个小城市买一套不错的房子了。难道汤臣一品老总徐彬所宣扬的该住宅的收藏价值仅仅在于它内部装修的高科技化吗？

汤臣一品楼盘门口，有一块这样的标示牌：“来宾来访，敬请预约”――谦逊口气背后的傲慢也阻挡了更多人对它的关注。门口的保安告诉记者说：“对不起，如果要看房子请先打电话预约，或者我去通知销售人员让您填个表。”之前有媒体报道，要看汤臣一品的房子需要出示200万元的个人资产证明。

在对面的马路上，有两人正把镜头对准汤臣一品拍摄。他们是来上海度蜜月的新婚小夫妻，到东方明珠看景，顺便看看汤臣一品，“朋友们挺好奇的，知道我们来上海玩，让我们拍点照片，看看那么贵的房子到底什么样子。但是也拍不到什么，这些东西离我们这些普通人太远了。”

对于更多的人来说，汤臣一品也许只是一个遥远的符号，这个符号的意义是富贵，而它最基本的居住功能反而被忽视甚至削弱了，反过来，它作为新闻卖点的意义却在不断提升。一套，两套，还是三套，汤臣一品房子卖出的套数已经是房产新闻最乐于猜测的无解之谜，预定，已售，合同撤销，房子交易的成功与否也成了专家和媒体费力探索的哥德巴赫猜想。

自2005年10月底开盘以来，汤臣一品虽一直处于媒体聚光灯之下，然而其销售业绩却陷入僵局。据了解，汤臣一品开盘半年多后，仍未突破销售为零的困境，时至今日，销售业绩仍然不佳。

而如今，汤臣一品并不是孤独地在感受冷漠，上海楼市整体上正在遭遇滑铁卢。中国人民银行的《中国货币政策执行报告》显示，2006年三季度上海房价持续下降。在大中小城市的楼市继续繁荣的同时，上海房价的一路下跌曾被定义为宏观调控即将在全国各地普遍生效的一个信号。

从去年6月份以来，上海楼市成交量一直不佳，金九银十的繁荣（9月、10月是地产旺季）并没有再度重演。上海高档房的价格从2003年起一路上窜的历史已告终结。

上海楼市2003年和2004的高涨和繁荣，一个根本因素在于，2002年8月央行实施积极的货币扩张政策，导致资金成本历史最低；其次鼓励消费信贷，提倡提前消费，大量的房产潜在需求在廉价银行贷款的帮助下提前释放；而2003年福利分房制度的取消也极大地刺激了购房需求；另外一个因素是2002年世博会的申办成功进一步巩固了上海的国际性地位。

对市场过于乐观的开发商最终品尝了自酿的苦酒。由于近年来房价的涨幅一直远远高于市民平均工资的涨幅，2003年买一所高档房的款额现在只能买一套普通住宅，普通市民的购房能力正处于相对下降的态势。再加上高档房的暴利使开发商不考虑市场容量，过热投资，二手房交易所得税的提高不啻于雪上加霜，如今高档房成交量的下降自然是事出有因了。

而另外一个没有公开的民间传闻，则说高档房价格下跌和上海秋天的政局大变动有着微妙的关系，以及其后一大批上海高官的落马或多或少都牵涉到房地产行业的投资行为，导致开发商的资金渠道受堵，实际上绷紧了房地产行业的资金链，许多开发商急于通过售房获得流动资金。

市民：谁说房子降价

前几年，上海的城镇住房自有率曾经比发达国家平均水平还高二成，达到了75%，最高时为82%，但现在，具有上海户口的本地人自有住房率正在呈现下降趋势，虽然上海本地人想拥有一栋房子比外地人要容易得多。

一项调查显示，上海人是中国最不愿离开家乡的城市居民之一，他们的家乡干净清新，时尚前沿，是中国的橱窗。但是房价的上涨显然给上海市民增加了许多焦虑。

2006年12月7日，是第20届上海房展会的第一天。在上海某外资企业当翻译的高达，特地向公司请了假陪父母一起看房子。半年前，他们刚刚卖了位于黄浦区的一所老房子，那个建造于20世纪90年代的房子只有40多平方米，实在是太小太旧了，他们准备换套位于浦西的100平方米左右的房子。在房展会上，3个人收集了几袋子的楼盘资料准备回去细细比较研究。

高达显然对此次房展会上的“收获”并不满意：“我的月收入8000左右，不算低，但是买个理想的房子还是很难，我们想买在中内环上的房子，可价格一直在涨。宏观调控后房子均价下降了，但是我们想买的房子在涨价啊！”

在当天的房展上，楼盘户型多为超过120平方米的大户型，而大部分的上海人真的都有能力购买这么宽敞的房子吗？一对看房子的老夫妻很激动：“我们看了很久，就金沙丽晶苑的户型是比较经济型的，但是你看看，得房率（指可供住户支配的面积与房屋建筑面积之比）才75%，合适的房子不好找啊。”

虽然金沙丽晶苑的房子得房率并不高，但是它的展台前人群络绎不绝。工作人员说：“我们的房子开盘以来一直销售不错，毕竟它比较符合大部分上海人的购买力。有多少人能买得起大户型的房子啊，得房率一般人可能就顾及不上了。”

上海房市均价下跌被外界认为是宏观调控政策生效的典范，然而，正在切身体验上海楼市风云变幻的买房人却得出了截然相反的结论。这个迷局到底是怎样产生的呢？

商品房均价升降从本质上来说与两个因素相关：各种档次的楼房的价格和各档次楼房所占的比重。而综观几个月以来的上海楼市，由于高档楼盘的成交量下降，以及部分高档房价下跌，故计算均价时将整个楼市均价拉低；另一方面，虽然普通人所要购买的中低档楼盘价格不降反升，但是因为没有完全抵消因高档楼房产生的降幅，最终使楼市整体上出现了均价下降的情形。因此只能说，这种所谓的降价是相对的，而不是绝对的。

有数据显示，上海偏远地段的房价也在一定程度上有所下降。在浦东区的西滨河路市场卖鞋子的店主娄女士一家就深有感触。娄女士来自温州。历来温州人来沪经商的非常多，她的丈夫就是在做鞋子赚取了数百万家产之后，盯上了上海楼市，他们在外界盛传的“温州炒房团”中只能算是“小虾米”。在2004年和2005年上半年，他们确实从房子上赚了不少钱，为了用有限的资金多买几套房子，他们又在松江买了两套低价位的房子待机出售。然而随着108号文件的出台，二手房交易所得税20%的税率对炒房者来说无疑是当头一棒，加上上海郊区的房价又一直走低，现在他们那两套的房价处于跌势，急等出手。

但是娄女士同时表示，其实很少有温州炒房人在降价的不利局面中受到致命打击，她所认识的大部分温州人不会只投资某种地段的房子。所谓的温州炒房团遭重创的观点很大程度上是因为一直以来，温州炒房团总体上处于明显的赢利状态，所以这次遭遇一些风波，媒体的报道就产生了一定程度上的夸大。

外地人买房梦难圆

上海绝对是中国最小资的城市。不知道是善于营造气氛的小资造就了如此小资的上海，还是小资的上海促成了到处泛滥的小资。虽然上海人的自恋常常使它的声誉受到一定的损害，但是它所拥有的无可置疑的国际性地位，注定使上海成为白领最为集中的城市。

虽然比起来沪务工人员，小资的购买力要强大得多，但是比起本地人，他们买房子显然要困难些。上海合作定制建房的发起人、上海圆家投资咨询有限公司董事长朱剑说：“外地人和本地人买房的起点其实是不公平的，地方政府的各种优惠政策常常把外地人完全忽略。每个城市都会首先保证本地人的住房愿望。”在申请加入他的公司“上海家圆”合作定制建房项目的100多名会员中，外地人占了绝大多数。

在中兴通讯公司上班的王蕊和在摩托罗拉公司上班的男友刚刚买了房子，这套房子大约150平方米，位于闵行区。虽然一次付清房款的潇洒招来了很多朋友的羡慕，但是他们并未感到轻松：是双方父母的积蓄才使他们能够付清100多万元的房款。这种亲情债同样是沉甸甸的：“这些钱父母攒起来很不容易，肯定要还给他们的。值得欣慰的是我和男朋友的收入还算不错，我俩每月收入总计1万多元。借父母的钱，压力会小一点。”同时，由于父母与开发商的关系非同一般，他们实际拿到的房子价格每平方米比市场价低了1000多元。

而比起王蕊，多数白领不得不承受更大的压力。在广告公司做策划的张立风准备今年结婚。最近两年，他和当会计的女友一直在关注上海房市的变化。由于他们都在徐汇区工作，所以非常想在内环买房子，然而房价却是一直往上蹿，虽然两人的积蓄一直在增加，却始终不敢问津位于内环的房子。双方父母一次次催婚，他们最终只能在青浦区买了套房子，“经济压力是小了，但时间成本和交通花费都高了。即使 在单位附近租房也很贵的。附近一室一厅都要四五千了，抵得上我们现在这套房子的月供了。”

在上海房展会现场，记者发现，许多看房人都对中国宏观调控政策非常熟悉，他们对国六条、国八条烂熟于心。对于宏观调控，他们一直抱着殷切的希望，但是目前他们收获更多的显然是失望。

上海的小资们一边在南京路上欣赏无尽的奢贵豪华，俯仰令人眼花缭乱的性感建筑，一边却在房子的重压下不堪重负。上海已经成为中国住房痛苦指数最高的城市之一，而上海的工作机会和发展空间又让很多人不舍得错过。这些为上海做出了贡献的人们正在两难境地中挣扎，决策者是否应该考虑这些没有上海户籍的“上海人”的住房利益呢？

朱剑：合作定制建房是主流房市的有益补充

从理论上来说，高档楼房交易的疲软一定程度上会缓和中低档楼房价格的涨势。当暴利的高档楼房的交易风险增加时，开发商趋利避害，必然会加大对中低档楼盘的开发，客观上缓解了中低档楼盘供不应求的状况。然而这种看法包含着太多理想主义的成分。

2006年年末，朱剑的合作定制建房给沉闷的上海楼市吹进了一股清新的风，也正是因为上海的楼价过高，他的家圆项目扛起了帮助寒士成就买房梦想的旗帜，从而受到媒体和社会各界的格外关注。

今年28岁的朱剑是江苏南通人，大学毕业后曾从事IT业，后来沪发展，出于实现自己在沪买房愿望的初衷，成立了上海圆家投资咨询有限公司。

然而朱剑的家圆项目也受到不少的质疑，它被一些专家评价为不符合社会的专业分工，被定义为市场经济的倒退。而最为严肃的一个问题是，它最后会不会被炒房者利用，最终走上完全与家圆项目的初衷相悖的道路。

对于专家的说法，朱剑很激动地称“存在严重的错误”。他说，在国外，合作定制建房的模式是比较常见的。如果这种形式可以帮助更多人买到房子，又不突破现有法律的界线，为什么不能尝试呢。而且这种模式由于是客户事先预定好房子，几乎完全没有销售、广告等成本，也不存在积压的现象，资源完全得到了有效的利用。

在上海家圆的倡议书中写到，只要有两万元存款，就可以成为家圆项目的会员，参与到这个项目之中。而正是这一条款受到很多专家的质疑，他们认为仅靠保证金并不能保证买房子的人不是炒房子的人。

但朱剑有不同的看法，他认为，其中限制转售的合同条款堵死了炒房人想通过家圆项目获取暴利的通道。家圆项目会与会员签订如下合同：如果房主想卖房子，必须把房子卖给业主委员会，使所有业主分享由于房子涨价而带来的利益。在价格方面，他们则根据具体的情况，以原有的实际房价为基数，作合理的上下浮动。

对于家圆项目的另外一个质疑是，家圆项目到底有多大的可操作性。由于各个买房意向人对地段、户型等的要求会比较个性化，怎样协调确实也是一个难题。朱剑的回答是，没有绝对不受限制的自由，家圆会提出几个方案供会员选择，最后选出受认可度最高的方案付诸实际。

而买房意向者最大的困惑则是该项目所建房子真的会像家圆所承诺的那样，便宜20%吗？朱剑认为很多人对便宜20%的理解是有误区的。他告诉记者，根据权威数据分析，中国房地产商的利润一般在20%以上，圆家公司作为一个非赢利组织，在卖给会员的房价中自然不包括这20%的利润，所以说要比从主流房地产开发商买到的房子便宜20%。事实上，这个20%并不意味着房子的实际价格一定会便宜20%以上。所以有意向成为会员的人一定要把项目倡议书搞明白了才能做最后的打算。

圆家公司此前的合作定制建房项目遭遇了多次失败，但是朱剑很坚定，这个为了自己能够在沪买房而成立公司的年轻人说，他的18个股东很信任他，不管多么艰难，公司会一直往前走。